高盛Maggie Wei团队认为，自2016年二季度以来，房地产对中国经济增长的贡献开始下降。其中，房地产投资对经济增长的贡献率为负，主要由财富效应带动的地产消费贡献、财政贡献则依然拉动经济增长。

首先，从房地产投资和建设的角度来看，高盛认为，房地产对中国经济的带动作用已经转为负。

和国家统计局的统计口径不同的是，对于“在建地产”，高盛只统计“合格的在建地产”，而剔除了那些烂尾的楼盘。依据“合格的在建地产”，高盛又引入了一个新的概念：“建设增量”（construction flow），即每个月“合格的在建地产”的增加量。高盛认为，建设增量能够更好地同GDP增速相匹配，因为二者都是描述增量的数据。

按照高盛的统计，从2011年以来，每个月的建设增量波动很大。这主要是当房价迅速上涨时，开发商倾向于拿地盖楼，这样他们也能尽早拿到预售权，这种行为会对每个月的建设增量有较大的影响。

高盛对比了全国范围内的建设增量和水泥产量增长速度，发现二者有显著的正相关性；同时，建设增量同住宅用地转让也有显著的相关性。

高盛指出，近两三年来，地产投资占中国GDP的比重约为8%，但是，高盛的建设增量数据波动性更大。高盛在对其数据的波动性进行了调整后发现，在经历了2016年建设增量对真实GDP增长有显著贡献的一年后，2017年开始，建筑增量对真实GDP的贡献放缓，2017年下半年则对真实GDP的增速转为负。

与此同时，房地产的财富效应依然对拉动GDP有着积极作用，但这种积极作用正在放缓。

高盛指出，房价快速增长意味着有房者的财富迅速增加，也意味着买房将付出更高昂的成本。高盛发现，房价每上涨10%，城镇物价上涨幅度仅为0.8%。在这两三年来，房地产的财富效应最为显著的是在2017年3月，当时对真实GDP的贡献由0.5个百分点。如今，地产财富效应已经没有当时那么明显。

此外，高盛从土地销售和与地产、建设相关的税收两个角度来考察地产金融对GDP增速的贡献，在2017年，土地销售和相关税收为真实GDP增速贡献了0.3个百分点。

在房地产相关服务（主要是中介服务）对真实GDP的拉动作用上，高盛指出，房地产转手每增加10%，就会对GDP有0.8%个百分点的贡献。在今年前两个月，由于二手房交易放缓，房地产相关服务对GDP增长的贡献也非常小。

总体来说，高盛对房地产建设、财富效应、地产相关财政和地产相关服务考察后发现，房地产对中国GDP增长的贡献正在变小。在去年，地产建设对经济增长的贡献已经转负，财富效应、地产相关财政以及相关服务对GDP的增长依然有一定的贡献。

来源：华尔街见闻

2018-03-28