“两会”开启，房地产税毫不意外仍然是大家关注的热点。本次人大会的发言人张业遂就房地产税的立法问题回答了记者的提问，他说“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

这应该是迄今为止，关于房地产税最具信息含量的官方表态，至少明确了两个问题：一是房地产税由全国人大预算委和财政部牵头组织起草；二是目前正在加快进行起草完善草案、重要问题论证、内部征求意见等工作，还没有走到提请常委会初审的程序。

那么，这是否意味着，房地产税将很快出台？我的答案仍然很明确，非也！就目前的信息而言，房地产税很快出台的概率仍然很小。抛开房地产税能否抑制房价不论，但就这个税本身面临的立法挑战而言，房地产税作为影响中国老百姓财富最大的一个税种，无论是在观念、立法、技术以及征收时机等方面存在的困难，远超很多人的想象。

关于房地产税，我在过去近10年的时间已经写过很多文章，最近的文章是去年年底写的《房产税，平抑高房价的工具，还是剪羊毛的利器？》，这篇5000多字的文章可以视为这么多年我对房地产税研究思考的一个总结。在这篇文章中，我就房地产税能否抑制高房价，打击投资投机，房地产税征收面临的五大挑战以及房地产税的立法程序等论述了自己的看法。

在房地产税的出台时间上，自2015年我一直坚持认为，房地产税5年以内出台的概率不大，我想强调的是，在3月4日这个新闻发布会明确了牵头部门和目前所处的阶段之后，我依然坚持这个判断——房地产税在2020年前出台的概率不大。在我去年年底文章中谈到的问题，我不再重点论述，我想从三个方面继续普及房地产税的一些常识。

第一，房地产税的立法难度之大，超过很多人的想象。一部法律的立法难度，要么取决于涉及利益是否复杂，要么取决于立法技术是否复杂，而房地产税无论是在涉及利益，还是在立法技术层面，难度之大，都是超乎想象的。就利益而言，中国房地产市场经过20年的市场化改革，目前存量价值保守估计在250万亿到300多万亿，等于中国GDP总量的3到4倍，这几乎意味着，房地产税无论对被征收的业主，还是对地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的。

房地产税一旦征收，涉及房地产的利益格局势必出现巨大的调整，而这种调整绝不是诗情画意没有任何震动的，这么巨大的利益格局，作为涉及中国老百姓最巨大利益的税种，一旦开征，将开弓没有回头箭，如果论证不严密，无论是对老百姓的财产权益，还是对整个房地产市场，都会产生巨大的影响，这是毫无疑问的。

就立法技术而言，房地产税的立法，不是简单增加一个税，而是要对涉及房地产领域的各种税费进行改革清理合并，这不是一个简单的加法或减法，而是一道复杂的混合运算，还涉及土地出让金的问题，以及70年产权的问题。如果要增加房地产税，以前的税法如何合并增减？在立法上绝非易事。可以说，哪怕就是简单的借鉴其他国家房地产税的立法，在中国房地产领域已经存在诸多税费的情况下，在立法上如何协调增减，是其他国家在立法过程中很少遇到的。这些问题的解决，绝非一朝一夕，只争朝夕可以完成的，这是一个巨大的工程。

第二，就房地产税征收的政策配套而言，房地产税的征收，需要对全国房产进行基本的普查，需要全国联网和登记，需要跨地区的协调，需要对住房价值合理的评估。就目前这些事项的进展而言，距离合理公平的开征房地产税还有很多工作要做。

到目前为止，我们从来没有进行过一次真正的住房普查，全国联网和登记的工作具体进展到了是否可以开征房地产税的程度，有关部门暂时没有透露进展。说一个最具体的问题，如果法律确定房地产税按照家庭征收，无论是按照面积免征，还是按照套数免征，都一定会出现家庭的各种新的重组以避免交税，就中国目前老百姓的智慧而言，这是极容易做到的。

在重要的家庭信息联网共享没有实现的情况下，我们很难搞清楚谁和谁一个家庭，谁的名下究竟有几套房，基本的信息搞不清楚，征税的利剑只会落在守法的“老实人”头上，就会产生征收的不公平。而如何防范这种情况出现，至少目前还没有看到更有效的办法。一旦房地产税进入一审程序，相信老百姓一定会闻风而动，想出各种避税的办法处理自己的房产。至于跨区域征收这种更复杂的问题，估计有关部门暂时还没有考虑如何处理。

第三，现在是出台房地产税的最好时机吗？从各国出台房地产的时机选择看，由于房地产税的主要目的是为地方征收创收，而不是抑制高房价，因而大多选择房地产市场比较稳定，出台房地产税对整个房地产市场不会造成很大的影响的时间窗口。

就此而言，中国房地产税的立法和出台面临一个极其尴尬的时机，很多人根本没有看到中国房地产市场目前真正的风险并非泡沫，而是在政策的高压下很可能面临“超调”的局面，房地产市场未来2到3年整体形势不容乐观，下行的趋势比较明显。

在房地产市场下行的情况下，再推房地产税，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。对于我们这么一个高度依赖房地产的经济体而言，坦率地说，我们还没有能力能够抵抗一次房地产的崩盘。中财办的副主任杨伟民认为，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。

我现在最担心的不是房价继续涨，而是房地产市场一旦“超调”，失速下行，我们如何应对这个风险。总之，房地产的周期和走势，一定会对房地产税的立法产生重大的影响。

至于立法的周期，从官方透露的信息看，目前还在起草和论证，尚未进入审议阶段。鉴于房地产税立法的复杂性，房地产税立法的周期不会太短。有两部法律可供参考：一是反垄断法，立法周期差不多是10年，二是物权法，从1993年就开始起草，7次审议创下了中国立法史上的记录，到2007年才通过。

据此判断，房地产税的立法周期不会太短。最近，一些专家呼吁排除阻力，“加快立法进程”。其实，在房地产税的问题上，阻力真的不是来自老百姓，因为很多老百姓以为房地产税可以打压高房价，所以非常支持，阻力也不是来自所谓的利益集团，因为地方政府也特别愿意收房地产税，房地产税之所以快不起来，是因为太复杂，因为我们真的没有做好配套准备，因为涉及的利益太大了，不得不慎重，慎重不是错，在没有做好准备的情况下，为立法而立法才是最可怕的。

最后我想说的是，本人从来不反对房地产税立法。尽管在很多文章中，我多次提到这一点，但仍然被很多人误会。我反对的是在没有做好配套准备，没有回答一些关键问题，没有处理好相关税费冲突，甚至连房地产税的作用都没论证清楚的情况下，为了征收而仓促出台。我担心房地产税最终沦为一个赤裸裸的“增税”的法律。

征税必须慎重，特别是房地产税。房产税要明明白白，清清白白，而不能不伦不类，不能出台一个最后多输的方案。我再次呼吁房产税的立法应该公开、透明，每个草案都公开征求意见。税收一旦征收，如果不合理修改起来制度成本实在太大，既然已经耽误了十多年了，何必要争朝夕？我倒是觉得，在立法程序上慢一点并不影响什么，如果只是追求简单的“时间表”，拿出一个谁都不满意的方案，将会导致多输的局面。

作者： 马光远

2018-03-07