最近我写三四线城市的文章多了点，导致有些人以为我看多了，如果你长期关注我的文章，就不会这么偏颇的评价了。因为不同级别的城市房价上涨的节奏先后不同，调整时间也当然不一样，没涨的肯定会补涨，对暴涨过的很多一二线城市，我早就看空了。

下面我以城市为主题分析下。

1.郑州

27号，别人给我发来郑州土地价格大跌的消息：

是郑州新豪宅片区北龙湖的几块地出让，24号地没有达到熔断价格就成交了，成交楼面价仅17150万/㎡。比金茂地块的楼面价36915元/㎡，直接少了近2万一平米。金茂府要哭晕在厕所了！

其实很正常，市场火爆时不惜一切抢地王，市场冷静了，开发商回款放缓，后市不容乐观，拿地的激情也就熄灭了，大家也不用操心前期高价拿地的会不会亏本卖，总之地价走低，就会拉低整个片区的房价，你想卖高价也没人买单啊，除非产品真是高几个档次。

郑州市场我以前写过，政府限价房低于市场价20%左右，但要一次性付款，购房者轻易买不到，新房与二手房价格倒挂明显。这种情况是持续不下去的，源源不断的限价新房出来，二手房还能扛多久？

根据房东俱乐部调查，郑州二手房交易量已跌至高峰时的两三成左右，11月份市区内八区二手房交易量不足3500套。部分小区二手房价格下跌15%-30%。

郑州最近也学成都、武汉的招数，引进人才，这一招也许可以提振一下购房者的信心，拖住楼市再稳一段时间，但只要政府不放开限价，市场就不会涨了。

2.南京

据南京楼市12月25日报道，南京出现了几个不妙的信号:

1、今天南京2块土地流拍。土地出让价下降明显，土地市场正在快速变冷。

2、今天南京一楼盘最新房价，竟然比去年房价还要低，去年买房的老业主哭晕在厕所。

3、南京最近7家楼盘开盘，竟然都没卖完。很多买房人摇到号了，也不出手了。楼市观望气氛越来越浓厚。

4、临近年底，多家开发商抢跑，仅上周南京就有7家楼盘开盘，其中4家楼盘公证摇号。但让人大跌眼镜的是，这7家楼盘，没有一家开盘当天卖光。

而就在一个多月前，11月16日，南京万人排队抢房的景象，惊艳了全国。市场反转也太快了吧！估计让当地很多投资者猝不及防啊。

南京限价也是比较狠的，不得不说，新房限价这个政策，还是有利于人为给市场降温，新房比二手房低，就会给人降价的预期，可能一开始会有很多房企不听使唤，不乐意按政府指导价开盘，继续捂盘不卖，但时间长了，只要政府持续不放开限价，开发商也要回款啊，终究还是拗不过政府的。

新房二手房一开始有价差，但市场需求不可能无限扩展，不可能是新房涨去追平二手房，只能是二手房妥协下降，而二手房的成本要比新房多，只要新房一直限价下去，最后二手房就一定会低于新房。

所以从这个角度上判断，如果目前新房比二手房便宜20%的话，那就意味着二手房至少有25%的降价空间，否则只能是有价无市。

连北京都不存在房价只涨不跌的神话，其他城市有什么理由，有什么资格坚挺？

放在今年3月份调控之前，恐怕也是没人相信北京的房价会下跌吧。但实际上，今年已经跌了不少，普遍在15%左右。三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。

苏州、无锡、合肥、天津、深圳、厦门是最早一批冷清下来的热点城市，天津、厦门已跌15%-20%，苏州、无锡、合肥、深圳处于有价无市的横盘状态，只有杭州、武汉、成都这三大妖孽，楼市一直坚挺，成都是属于后涨补涨，而杭州属于炒作，地方托市比较明显，但这显然是不可能持续的，调整周期来临的时候，没有一个城市能逃脱，只不过是调整深浅的问题。

北京之所以是一线城市里降幅最大的，与其调控政策最狠有关，比如换房族，再买房，基本上都是非普通住宅，有过贷款记录的，首付都要8成，没什么杠杆了，市场需求一下就被打死一大片。上海和深圳就比较圆滑，如果也像北京这么调控，我估计深圳至少跌20%以上，但深圳不仅调控不严，户口还是最宽松的，导致很多外地人通过落户来买房避开限购，也为深圳制造了买房需求。

我一直很好奇的是，深圳新盘本来就不多，供给量不足，居然有好几个新楼盘可以一直捂盘不开，不是说好了要打击捂盘惜售的吗？还有的房源通过转为长租，成功避开了出售，今天，深业中诚的420套豪宅就转做长租公寓了，我只能这么想，大概是为博士后级别的人才准备的吧。

3.海南

据财联社爆料，12月26日，海口市物价局召集十余家房企开闭门会议，要求重新调整未售商品房备案价格。一位曾参加该会议的开发商透露，之前备案价格高于2万元/平方米的项目已接到停售通知，要求重新备案分期开发，下一期备案价涨幅不得超过5%。

新京报记者向海口市物价局核实得到确认，“12月26日曾就重新调整未售商品房备案价格开过会，目前暂定房子不能卖也不能网签，但未指出调整幅度，待市里领导研究决定后，再出文或者出函，可以确定的是会要求房企重新备案，之前的备案价格肯定要下调的，也许会低于传言中的2万元/平米。”

为什么会突然收紧限价？据本人跟海口本土房地产业内人士打听的消息是，和中央对海南的关注有关，这几天国家发改委和住建部小组在海南，对海南的房地产过度开发非常不满。

这几天新闻也在报道，海南省委书记刘赐贵12月25日在海南省委经济工作会议上强调，“要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，坚决落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，海南不能变成房地产加工厂。”刘赐贵还透露，中央环保督察组日前向海南反馈环保督察意见时指出，房地产绑架海南规划，鼓了钱袋，毁了生态。

海南内部已经定调，要去房地产化，改变房地产一业独大的局面。

据上述人士称，不止是海口，预计还有三亚也会进一步限价。过年前后，是海南房地产旺季，提前升级调控，有利于防止新一轮疯牛出现，因为2016年年尾时，海南开启了时隔六年的新牛市。

由于过去六七年来的充分调整，海南这一轮房价上涨，相对来说泡沫不算大。本身回暖比较晚，2016年四季度才启动，但到2017年5月份，海口三亚就出台了限购措施，政府调控启动比较早，硬生生压住了可能再次大涨的楼市。现在去海南买房的，主流也不再是当年那些头脑发热的江浙投资客了，而是确实有养老需求的人。

这对海南来说其实是好事，楼市泡沫吹的不大，市场就更加健康，哪怕调整起来，损伤也不大。

作者：樱桃小房子　来源：财经头条

2017-12-28