2017年11月初，中国易居研究院公布数据，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。

一、一线城市房价暴跌，楼市拐点已至！

作为全中国楼市调控风向标的北京，表现尤为突出。其一，北京的新房方面，全市总共才成交1133套，与去年同时期相比暴跌了52%。其二，北京二手房方面，总共也才成交3196套，和去年同时期相比，跌幅简直是吓死人——暴跌达到了74%！

据媒体调查发现，北京个别区域的房价变动的确很大，比如，广渠门外一套住房，今年6月房价达到了12.4万元/平米左右，而10月房价骤然跌至6.3万元/平米左右，短短的4个月缩水49%，跌幅惊人。

再如海淀区，五道口一套两居室，挂牌价是580万，大幅降价150万，单价跌破8万元；朝阳区十里堡一套大两居65平米户型，标价380万，下调了65万元。

距离北京中心城区30公里、房价曾经如火如荼的的燕郊更是暴跌！

1、过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元。当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。

2、个别楼盘甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二，亦即67%左右。

3.中介一条街仅剩招牌。半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今已是门可罗雀、无人问津。

中国北京郊区的一家房地产中介
中国北京郊区的一家房地产中介已门可罗雀（图片来源：Getty Images）

在燕郊地区的7、8月份，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员向媒体表示了对其可能“崩盘”的恐慌。

其实岂止是北京，曾经涨幅居前的厦门今年更是惨跌，中介掀起关门潮！而在今年年初，去年涨幅“全球第一”的合肥，部分小区房价早就腰斩！

二、近期一系列政策就像投枪匕首，不断刺向此前上涨过快的房价。

1、国土部掀起整顿风暴，严厉打击囤地捂地行为。

最近，国土资源部对住宅用地出让合同执行情况进行检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市，如苏州市。检查啥呢？主要是最近4年来，住宅用地出让合同执行情况，特别是检查有没有不按时开工和竣工，把土地闲置着、捂着，造成市场住房稀缺，进而推高地价和房价的行为。

可以想见，打击囤地投机行为的直接后果，就是土地市场供应将加大，房源供应将进一步增加。物以稀为贵，土地供应多了，房价增速自然下滑！毕竟，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积！

2、银行对楼市再出重拳

据最新权威统计数据显示，2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。而首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥，个别银行甚至停贷。北京首套房最高上浮20%；南京已经停止商办写字楼的贷款业务，住宅首套房最高上浮20%。

其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。楼市贷款额度吃紧，资金短缺，炒房客成本增加，又找不到合适的接盘侠，一段难熬的“苦日子”要来了！

3、一些三线城市，限购限售再升级

以泉州为例，除了此前几大热门板块限购外，最近，连清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇这几个区域也加入了限购。不仅限购，而且限售也加码了。泉州规定：非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县新购买的商品房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

三、或有大房企猝死！

今年，由中国商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布了一份《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》。报告有以下几点值得关注：

1、2017年，中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。

2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。

3、在财务安全最差100家上市公司中，房地产行业数量最多，达到23家。

4、A股中，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

从这份报告不难看出，部分房企已经遭遇财务安全问题。其实，这还不是当前房企的全部真相。

据Wind资讯统计：2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。

130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍！

一直不差钱的恒大，2017年通过几轮战略投资引进，已经融了1300亿，这明显是在降低负债率，为过冬准备！

土地储备2亿平米的融创，资产负债率为91.92%，净负债率394%，不知道能不能扛过这一波房地产调控！要知道，孙宏斌是吃过历史的大亏破过产的。想当年，顺驰盲目追求行业第一，投资扩张过快，结果遭遇2005年的调控就死了。

房地产企业，别看它现在赚了多少钱，那些都是当期利润而已！一旦遇到严厉调控，房价下跌，房产交易量下降，面对90%的负债率，那是直接死一死的节奏啊！

那么问题来了….2018年，第一个出问题的大房企会是谁呢？让我们拭目以待吧！

四、炒房客的噩梦刚开始，已经没有那么多钱支撑房价上涨了！

11月13日，中国央行金融数据公布，10月份M2（广义货币供应量）同比才增长了8.8%，增速再次创出过去27年的新低。也就是说，中国的M2增速已经持续9个月走低了。估计炒房客看到这个数据后，将会战战兢兢，捂嘴发出一声惊呼！

同时，新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。看来对房地产，这次国家真要拧紧水龙头了！

此前，大部分炒房客之所以敢使用杠杆，撬动大笔大笔的钱投到楼市，一个最重要判断，就是中国的印钞机，还将刷出更多的纸币。既然满世界都是钱，触目之处充满了廉价的货币，那么，水涨船高，房价自然会节节攀升。

然而，现今这个8.8%的数据，不仅狠狠地打了这些炒房客的脸，更将让他们欲哭无泪！

全社会资金河流的流速在放缓，而且放缓的程度是史无前例的。按以往的规律，一旦M2的增长放缓，楼市就将进入冰冻时期！

最近几年，中国GDP增速维持在7%左右，GDP总量约70万亿，每年新增GDP约5-6万亿。中国经济的规模足够大，但支撑这个庞大经济体的不是令人骄傲的实业，不是令人仰望的高科技，不是具有竞争力的产业，而是一个击鼓传花的游戏——房地产。

为了创造5-6万亿GDP，需要新增7万亿的房贷。虽然通过房地产把经济稳住了，但是付出了房价暴涨和增大金融风险的巨大代价。当房地产洪流走到今天，手里传的已经不是“花”，而是炸弹，是随时可能摧毁中国中等收入家庭财富的手雷。

国家严控楼市泡沫继续吹大，伤害国本。一方面榨干了居民的消费能力，废掉了拉动经济的一驾马车；另一方面，害怕在美联储等世界主要央行的紧缩预期下，货币被突然抽走，房地产空中解体，引爆金融危机。

所以，对于当前的楼市，政策层面希望通过限售，控制疯狂上涨的房价，同时锁死这些年M2疯长超发的货币。因为只有这些资金无法套现流出，汇率才能保持稳定，消费品市场才不会出现大通胀，滔天货币形成的洪水威胁才能减小，但是又不希望房地产就此熄火，所以，同时鼓励建设大量的公租房，保证一定的房地产开工规模，确保GDP增速不至于断崖式下跌。

14亿人坐拥300万亿房地产；但现在，14亿人只有26万亿净存款，房价怎么推上去？

一旦推不上去，遇到持续抛盘，会是什么结局？

这也意味着，中国有史以来的超级大泡沫，要被刺破了，留下的岂止是一地鸡毛，更可能是漫无边际的沼泽，投机炒房客永生无法走出！

作者： 观点

2017-11-18