中国内地楼市传统的“金九银十”旺季风光不再，根据内地中原地产研究中心统计数据，十一黄金周期间，热点城市网签平均跌八成，当中北京网签量按年跌65%、上海及广州亦跌78%。受消息影响，香港上市的内房股几乎全线受压，融创、恒大、碧桂园、富力全线下跌，奥园及雅居跌幅超过7%。这样的情况，不免让人担忧，房股还能撑多久？楼市还能挺多久？

如果我们从土地开发的情况、房企的现金流情况以及国家对于楼市的政策导向来看，毫无疑问，楼市的走向未来只会愈加低迷。至少对于普通老百姓而言，现在投资楼市已经是一个最差的选项。具体而言，楼市前景如何，且看下文。

一、地产开发已现困局，地产股前景不妙

我们先从一个表面现象来看。最近，中国主要城市的商品房网签数量下跌明显，与此同时，中国内地的房企股价也一改前段时间上升的趋势，而纷纷低迷。这两件事情究竟是一时的现象还是预示着长期趋势，需要我们仔细分析思考。

以房企中目前最红的恒大集团为例子，恒大在中国内地拿地开发的规模可以说是无人能出其右。它一共在全国有700多个项目，总资产达到13,500亿，核心盈利超过208亿。恒大的股价，在今年以来也升了三倍以上。但实际上，包括恒大在内的很多房企，在表面光鲜的背后，都在暗中走上了一条非常危险的钢丝线。看起来繁荣，实际上陷入了空转。

在全国频繁拿地开发的恒大，其下属的商品房小区也和这家企业一样，具有大而豪华的特征。它在沈阳、四川等地大规模拿地开发的大型小区，其中大部分都是在远离市区的地带，有很多地方的楼盘销售情况并不好。

尽管为住户承诺了良好的配套设施甚至承诺半卖半送，但在某一些小区售楼部，售楼人员却表示即使连续再卖十年，这里的楼也没法全部卖光。这说明什么问题呢？这就是意味着未来五到十年，新一轮的楼市库存问题将在全国形成总爆发，而越是现在拿地多的房企，在下一次库存危机爆发的时候，受伤也会最深。

根据GMT分析机构的报告，恒大等房企目前的策略是先大举拿地开发，解决燃眉之急，然后慢慢想办法销售，在这个总方针之下，目前累积的未销售楼盘约占据总量的三分之一，其中大部分会成为“不良资产”，注定永远无法被出售，也无法在资本市场找到买家接盘。

不过，这些问题你在企业财报当中永远不会找到。因为中国内地的企业大部分都会用会计手段修改账目和财报，在表面上呈现乐观的景象。至于真实的状况，你只有实地走访、实地调查，才能窥知一二。

实际上，除了恒大以外，内地的大地产商的光鲜外表之下，都是暗潮涌动。如果我们从企业财务的角度来看，就会发现那些表面上光鲜的企业实际上并不那么光鲜。据统计，早在今年4月的时候，全国的主要75家房企总负债已经超过1.9万亿，平均负债率达到74%。整体的负债规模要比以前增加了超过17%。

而如果我们把统计的范围再次扩大，包含A股上市的136家房企，那么会发现其负债的总额超过5万亿元。平均每一家上市房企负债超过360亿元。其中有超过三成的企业负债超过了危险的“债务红线”。所有这些负债，如何偿还、如何转移，都是非常令人伤脑经的问题。而假如房企的债务出现大面积违约，那么最后对于经济的打击性也将是相当致命的。

为了避免房地产企业债务的违约和出现资不抵债的情况，就必然需要采用某种应急方法。这种方法，说到底就是用比以往更疯狂的速度拼命拿地，拼命开发，拼命出售。也就是说，恒大这种龙头房企的搞法，其实是一个普遍的自救现象。

这样搞有什么好处？说来也简单。我们可以看看所有的房企最后的经营状况都是要反映到股市上面来。上市企业的股价由什么决定呢？主要来说，就是资产和负债来决定，资产越多、现金流越多、经营能力越强，企业的股价自然升高；相反，负债越多、偿债能力越弱、现金流越少，那么企业的前景就越暗淡，股价自然受到影响。

如果我们把以上影响股价的正面因素和负面因素做成分子和分母，那么就会发现，房企大肆拿地开发，实际上是为了做高分子的数值。尽管现在拿地开发的成本至少上涨了48%以上，盈利空间进一步收窄，但是房企丝毫没有停下拿地开发的节奏。如果说地产的上半场，是拿地即挣钱，那么下半场的地产行业就进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的白银时代。如今房企拿地，仅仅有钱还远远不够，还得比拼背后其他的东西。

所谓潜规则也就在这当中逐渐产生了，这里边就必然存在各种偷梁换柱、掩人耳目的手法。总之，如果地产企业拿得到土地开发、拿得到银行贷款，那么在短期偿债、转移债务就不是大问题，房企的股价也有了支撑面。

据统计，今年23家主要房企已经销售1.7万亿元新房，从土地开发到销售的各个环节举债接近六千亿。其实，通过这些数字，我们能感受到，尽管地产不好做了、融资成本高了、销售困难了，但从地方政府到金融系统到社会舆论依然是坚定支持房地产企业的。

原因无他，里边利益巨大。帮助上市的房企做大分子，做小分母，有效的转移债务、消化债务，这就是中国经济表面转型，实则暗度陈仓的手段。

二、地产大周期将至，投资机会还需要苦等

不过，这种打鸡血的方法，能够让已经陷入空转的地产行业撑多久，还存在很大的不确定性。毕竟我们都直观的看到，各个主要城市的商品房签约率都在严重下跌。

相信每个人都有观察，北京、上海、深圳等城市房屋交易量最近呈不同程度的下跌。来自中原地产研究中心的统计数据显示，“十一”8天假期北京合计新建住宅签约222套，二手房住宅33套。与去年的7天假期交易量对比，跌幅依然非常明显。全北京8天只卖33套房，这种数字，相信是前无古人，后有没有来者就不得而知了。

的确，房地产市场在变冷，这个人为的趋势已经形成并且短期内不可逆转。透过它，我们可以略微看到中国地产大周期的运作方式。

实际上，“房子是用来住，不是用来炒的”这样的政策方向其实不是近两年才有的。早在2013到2014年期间，有关部门就希望对地产行业进行重大的调整。所以2013-2014年度，政府原本预计将会对房地产市场进行严苛的政策，也就是说希望以此让国内房地产市场政策有所调整，转变经济增长过于依赖地产的机制。

但是由于后来经济增长之压力，不得不对当时的房地产政策松绑，不仅没有抑制，反而出台刺激房地产市场的政策，结果是事情走到另一面。刺激后的房地产市场是推动了GDP的增长，减弱了经济增长的压力，但同时也把一些城市的房地产市场泡沫吹得更大。房地产这把双刃剑，保住了经济增长的数据，但却刺伤了众多百姓的心。

不过，目前中国的房地产市场，可已经和前几年大不相同，有可能会出现重大的调整。首先最重要的一个信号就是中国允许经济增长呈现较低的水平，即使是保持在6.5%以下的年增速，似乎也是中国可以接受的状况。这就基本上把支持发展房地产的最重要诱因——经济增速的这个因素给打掉了。换言之，从宏观政策上，中国有一万个理由不继续支持房地产像前几年那样的野蛮生长，而是要改变增长的机制。

这也就是我们所说的中国地产大周期的到来，本质上，它并不是一个经济周期，而更像是一个政治周期。除了政策导向以外，我们还能通过金融导向看出周期的来临。众所周知，中国的地产崛起是和中国版的量化宽松，乃至美国当年的QE有直接关系。在一个赌性极强的经济体内，货币的量化宽松几乎可以等于是资产价格的爆炒期来临。

实际上，只要是一个社会的经济取得了表面繁荣，地产业几乎都会迎来暴增期。1990年代日本房产泡沫顶峰的时候，整个日本的住房价值相当于GDP的200%，到2006年美国房地产泡沫到达顶峰时，整个美国的住房价值相当于GDP的160%。而截至去年，中国房地产的总价值已经超过GDP的250%。

透过数字来看，你要说中国的地产没有泡沫，绝对是自欺欺人的。但是，为什么中国人长时期不觉得这是一个巨大泡沫？原因在于金融的周期一直在支持这个泡沫的膨胀。

中国的广义货币从2008年的47.5万亿元到2016年超过144万亿元，增长了200%，其增速位居全球第一。这十年的周期，也是地产行业在中国大杀四方的时期。但如果现在货币的QE趋势退潮，我们能够想象，最先受到冲击的就是房地产。十年了，货币流动性的周期也走到了一个关口，经济的增长点必然会出现较大的调整。在资产端的流动性愈加缺乏、金融资产回报走低的今天，不动产的升值理由也会因此不断的衰减。

此外，更具有指标式讯号的事件在于央行提前宣布的定向降准。表面上，这是在货币政策不断紧缩的今天，为中小的实体企业和新经济开一扇窗户，但实际上，所谓的定向降准其实意味着一种“经济范式的转移”。金融的敞口未来将不会大面积的朝向房地产，千万不要看到直到今年银行还是在大举为地产商放贷就以为地产未来仍是老大。实际上，很可能最早在今年年底，最迟在明年，情况就会发生突变。

现在，央行预留的一个季度的时间窗口，其实就是准备在地产被打压下去的时候，使得市场信心能够不动摇，并且流动性被导向政府所希望的方向。说通俗一点，这等于是一间学校里边校长宣布明年开始只考语文，不再考外语，留给学生三个月时间准备。那么之前狂学习英语的人就必然要卖掉手中大量囤积的英语教材教辅，购入语文教材。现在不就这个情况吗？本质上，这就是游戏规则和考核指标的改变，未来经济玩法的改变。

说回现实，如今政府在主要城市推行只租不卖，在中小城市推行去库存，目的有两个：第一是政府自己在优质区域低价拿地，为在下一个地产周期利益最大化做准备；同时在中小城镇让散户接盘，尽量实现地产企业债务的转移和消除。也就是说，利益由国家队拿，成本和风险由散户扛。这就是建立房地产长效机制的本质。

如果早点认清这一点，你就应该把房子出让给国家，自己乖乖的进入股市，然后静静的等待主人派糖。离你最近的下一个机会，必然不在房地产，房地产的下个机会还需慢慢苦等，而且，以普通人占有的有限资源，即使等到了下一个地产周期，你也很可能捞不到什么好处。

作者： 孙骁骥

2017-10-16