这两天，中国内地的房地产市场可谓“炸了窝”。继石家庄、长沙、南昌、南宁、重庆、武汉、西安、贵阳8个城市密集出台楼市调控措施(其中，有6个城市实施了限售)外，9月25日下午江苏无锡也加入了限售限购大军。与此前曾经实施相关政策的地区加在一起，中国大陆目前限售的城市已多达40-50个，看看下面这张“全国冻产地图”，很齐全。不过要说一下，里面有些错漏，比如郑州没有列入，有些城市锁定期非以“房产证”为起计时间。

截止2017年9月23日，中国大陆的房产销售限购“冻产”图（网络图片）

笔者在朋友圈开了个玩笑说，以后：胡焕庸线以右的地方叫“冻产”，冻结交易的房地产。以左的地方叫“不动产”，涨不动的房地产。

那么，怎么看这些政策？

“去库存”，已经变成了“房地产过热”

我们不妨先看一下自2016年以来四轮政策调控的时间线。

2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出政策，少数一线城市收缩贷款政策。

2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控，全面限购、收缩贷款。

2017年3月，第三轮调控，新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出，“五限令”时代开动。

2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。

如果分析一下这些新近加入限售大军的9个城市（未来应该还会有），他们都有一些共同特征：1、基本都是弱二线城市，除武汉较强外。2、基本都是原来去库存的重灾区。3、去库存政策以来涨幅很大，都翻了倍。4、原来没怎么严厉调控。

原来那些一线、强二线以及大都市圈卫星城，差不多都已经出台了调控政策来收紧房地产了。现在这些又出猛招的城市，都说明了这些城市的去库存任务已经完成了。不但完成了，而且过热了。再去库存，就兜不住了。

比如重庆这个城市，我上月还去考察过一次。当时重庆还是中国唯一不限购不限价不限售的超大城市。“著名的”黄奇帆市长走后，重庆房价从今年的中国新年后涨了大约有一倍，半数主城区攀升到2万，主城远郊区域的地价也升到了1万多/平米。

再如石家庄这个城市，从去年到现在，房价也是足足翻倍。但你看它过去两年的政策线：

2016年3月，鼓励买房，去库存。首付降低至2成，利率7折，契税减半。

2017年3月，政策进入紧缩期，限制买房。部分区域限购、限贷。

2017年9月，严厉限制买房。买房五年不能转手。

你说碰到这种城市，你去买房，跑都跑不掉。虽然也号称千万人口的超大城市，但是它市区只比深圳大一点，市区人口470万，人口密度大概是深圳的1/4。实不知，像石家庄这样的城市，1.58万平方公里；以及像重庆这样的全世界最大的城市，8万平方公里，它的房价1年涨1倍，是哪来的勇气？对我来说，超过1万平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。

这里插播一句，石家庄的5年锁定期，没想象得那么恐怖，实际上还是3年。仔细看原文，这个5年的起计时间是“签合同”，不是“拿到房产证”。买新房的话，从签合同到拿到房产证一般要2年左右的时间，所以，并没有多狠。

警惕都市圈外的小城市“收网”

现在的政策格局是：一线城市严查消费贷，强二线城市暂时不动，弱二线城市继续加码五限令。

排排坐吃果果，接下来是谁？

你把上面调控的顺序排一排，就是一幅资金流动图。一线——周边、二线——弱二线、三四五线。现在弱二线也限了，消费贷也查了。只有一个地方没有限了，三四五线。而三四五线现在的房价也是涨得凶猛不已。再等一段时间，巴掌大的小城市房价都上去了，也只能限。

也不知道为什么就是有人去买三、四、五线城市的房子，也许，人有时候就是想体验一把为人民群众站岗放哨的滋味吧。去年的时候，笔者曾说：珍爱生命，远离三四线。现在要说：那些还没出政策的小城市，有多快跑多快。

看房价，不是看这些城市的房价涨不涨，而是你走不走得掉。就像石家庄，政策说变就变，你房产证还没办出来，政策已经掉头了，只能拍张照片挂墙上自己看。

大城市不适合跟进限售

第三个看法：限售政策，严厉打击二手房流动性，大城市不适合跟进。

看一个政策，不要只看一点，要看到机会成本。限售对短期炒房，当然是立竿见影。但它也有副作用：二手房的流动性会削弱。对新房，因为有期房——入伙——办证这个前置的流程，所以你买了到办证，基本上限售期也满了。但是如果你在石家庄买二手房，几个月完成过户了。却发现等待你的是漫漫的5年限售，那会怎么样？

没人再买二手房，如果房价预稳定的情况下，反倒会刺激大家只去买新房。

在一线城市，至少北上深不适合推行这种限售政策。因为中国的城市里，真正可以称得上二手房活跃的城市，只有这3个，广州都算不上。在这样的地方搞限售，能不能带来房价下跌不好说，但是带来供应量的下降却是肯定的。因为限售带来的房价下降预期和因为供应量下降带来的房价上涨预期，又会形成预期对冲。如果真要搞，学香港搞辣招算了，对2年内卖房课你高达30-40%的重税（辣招也没有降低香港房价）。

从现在看，也的确是主要的一线城市没有限售，应该有这样的考虑。总之，你供应量不够，就老老实实拼命的建房子，花花肠子越多越不管用——除了耽误正事儿。

房地产的长效机制是“五限令”

房地产的长效机制已经出来了：五限令。不要玩短期了。

我们一直说，长效机制是什么房产税、租购同权、财税改革等等，都对。但是，在那之前，要看到：如果房价不能有效的稳定下来，现在的“五限令”就是长效机制，它会一直执行到市场化的长效机制出来。

从2010年中国第一次进入三限令时代，到现在已经7年了。看这个样子，再搞个三五年也不是个啥问题。你说一个行政管制的政策、之前大家都预期是短期干预政策，搞到了10年之久，叫不叫长效机制？

这样的政策下，涨也起不来，跌也下不去。那短期炒房子能赚什么钱？什么钱都赚不到！所以，玩短期的趁早歇了。你还想玩，就会看到一个景象：哪里的房价涨了，哪里就去限你，限到你买到就亏到，全砸手里。

的确，没有这种政策可以更直观的控制房价了，但这个政策也有成本，而且很大。诀窍就在于，能不能把握好时间窗口。在它的成本不那么大之前，完成市场化长效机制的替代。

小火烧打不掉预期

第五个看法。小火烧、小步走，政策的两难打不掉预期。

我们看这一轮的调控和以前不一样。原来都是一刀切、一步到位捅到底，现在不是了，从一开始就是“文火戏诸猴”，小火烧、小刀割、小步走。房价涨了，我就收，但不一刀切、捅到底，每个城市都不一样（因城施策），每个城市都是一点一点收。

还举石家庄的例子，3月搞限购、收贷款，房价还是涨，那就搞限售，如果接下来还是涨的话，那就继续提高限贷、限购的等级，一点点试探。但不会一步搞太狠，大目标从来没有变，既不要你大涨也不要你大跌。

所以，这种情况下，大家都难受，难受之一：信息成本太高了。现在那40多个出政策的城市，每个城市都不一样。你要想去哪个城市买房子，你会发现，光是搞清楚政策就要花很多时间。别说普通买房人，就连专家都不一定搞得清楚你要付几成首付，遍地都是雷。

这种小火烧、小刀割的调法，有好处，防止政策用力过猛导致房价大跌收不住场。但也有个坏处，就是房价真的不给面子，明天duang一下子跌了个20%。现在像石家庄、高老庄的这些个政策，一夜之间又可能统统都会取消。

这是政策目标导致的两难，也正是这个两难，观众们关于房价的预期才会比钢还强，真的不好打掉。

最大的杀器——定向加息

最后一个看法：最大的杀器是加息，定向加息，但还没祭出。

伴随着弱二线大限售，是一线城市的信贷收紧（针对购房贷款的定向加息、严查消费贷违规入楼市）。现在的特征是：整体货币政策不紧不松，但定向针对房地产逐步收紧。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%继续上浮到10%，就是从4.9%升到5.4%。

严密注意定向加息，这是笔者认为的大杀器。

有两个原因，一是，现在首付款继续提高的空间不大。现在中国好一点的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。这个继续上升的空间已经不大了（首套房继续收紧，就会偏离支持自住需求的精神），要想稳定房地产，最有效的办法是加息。二是，加息又不能全行业一起搞，一起提高的话，实体行业就扛不住，影响经济好转的势头。

所以，结果只有一条路：定向加息。通过加息，持续抬高购房者的月供成本，让那些通过首付贷、消费贷激进加杠杆的投资者，或吐货或退场。

从实际操作角度说，现在的房贷利率“还有很大的上升空间”。因为中国的房贷利率在2015年最低到了4.2%，追平了2008的4.158%。现在还不到5.5%，依然是历史上比较偏低的水平。从历史上看，7%以上的房贷利率才算高。

那就意味着，房贷利率最高能再往上一路升它200个基点（当然，笔者认为不太可能达到那么高）。如果刚需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的综合调控政策，房价那是绝对很难看的，没有谁能够承担得起这么高的资金成本。

中国内地和香港比较不一样，香港利率只能跟着美元走，但内地可以单独搞。央行发个文件要求所有的二套房利率统一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，这一点要注意到。加息带来的成本是直接的、可见的，比限售厉害多了。

所以说，现在的房地产形势，最重要的并不是你的负债率有多高，而是你的现金流。建议购房者都做个假设，假如有一天房贷利率大升，你扛不扛得住。

最后扯一句，我觉得中国的房地产现在已经成了一个非常不人道的行业。开发商开盘现在都半夜搞、偷偷搞，卖楼之前提前给媒体打招呼：就当我空气，千万别写我一个字。政府出政策呢，也是周末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是过节之前搞，提前不给媒体打招呼，也不像以前开新闻发布会了。地产媒体人的日子也跟着过得小媳妇一样提心吊胆——感情各位就是在互相伤害啊……

（原文标题“当前房地产市场的最大杀器不是限售，而是定向加息”。本处有删节）

作者： 朱文策

2017-09-26