无可否认，楼价“疯癫”人人皆知，市场看跌的声音年复一年，准买家们望穿秋水，一再错失入市机会，现时一窝蜂涌入者仍为数不少，平均供楼年期亦递增至逾26年。可是，一手造成全球高楼价的各大央行，近日就相继响警，加上发达地区人口趋降所造成的需求危机，有意置业者不能不警惕。

刚公布的香港二手楼价指数降至159.56点，纵使连跌两周，但仍稳企历来第四高！由2003年沙士至今，港楼持续反覆上升，仅2008年金融海啸后短暂调整，长达14年的牛市为港人创造了巨额帐面财富，却也埋下不少隐忧！

无可否认，楼价“疯癫”人人皆知，市场看跌的声音年复一年，准买家们望穿秋水，一再错失入市机会，现时一窝蜂涌入者仍为数不少，平均供楼年期亦递增至逾26年。可是，一手造成全球高楼价的各大央行，近日就相继响警，加上发达地区人口趋降所造成的需求危机，有意置业者不能不警惕。

综观环球气候，美国联储局主席耶伦近日明言楼价偏高；加拿大本周落实7年以来首次加息，旨在为楼市降温；欧央行放风或于9月公布“收水”计划；英国当局论调亦类同；至于 大陆，中央一再重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海更带头实施只租不售政策。在全球主要央行中，只剩下日本口硬维持宽松。由此可预见，单靠央行量宽谷起的资产泡沫将因断水而转势调整，大家不可不防。

事实上，对香港息口去向有直接影响的联储局表明，虽然未来加息步伐不会太急，但一定会在年内落实“缩表”，这意味货币供应将会收紧，进而影响长息趋升，债息曲线倾向陡峭。简单来说，楼宇按揭利率将受刺激上扬，楼价升势也会受到约束。

值得注意的是，现时坊间分析楼市仍以传统因素挂帅，有意无意地轻视一个更重要的潜在危机，这就是人口。早前有大行以人口挑战为由，预言在需求转趋负面而供应骤增之下，香港楼价未来十年恐跌一半，惹来市场讥讽，直斥分析片面，忽略了移民人口因素。不过，近期有一份权威科学报告表明，由于全球生育率偏低，已形成人口危机，日本、德国及意大利更被点名。

以日本为例，当局上周公布整体人口连跌8年，降至1.25亿人，就算计及移民，按年仍是下跌，而人口老化也正在提速。另方面，各国战后出生的婴儿潮，现已届耳顺之年，人口青黄不接是不争的事实。人口趋降无疑会削弱需求，这对于楼市长远是不利的。

港府数据显示，香港近半家庭拥有自住单位，去年自然增长人口仅约1.4万人，私宅落成量则达2万伙。随着人口老化，未来楼市需求能否维持？移民人口又能否完全填补需求？当然，楼价不会明天醒来就大跌，但对于有意买楼置业的普罗市民而言，却是值得深思的问题。

来源：东网

2017-07-15