根据冷眼了解，住户贷款的构成，九成以上都是房贷。用居民的贷款总额除以居民存款规模，得出来的，就是居民的资金杠杆率水平，也就是负债水平。当居民的负债率太高，存款不足以偿还债务的话，那就要卖出资产，比如卖房还债。就跟一千万的卖盘就能引发一支万亿市值的股票跌停一样，一个城市有个千儿几百名炒楼客现金流断裂需要卖房还债的话，就意味着房价崩盘。要维持住房价的泡沫，理论上，就需要不停的有新韭菜进场，提供新的炒房资金，来支撑住泡沫。否则的话，这个游戏玩不下去，泡沫可以瞬间破灭。然而，可惜的是，从上表列举的七大城市的一季度居民杠杆率增幅来看，新韭菜已经没有了。韭菜田已经被割秃了顶，资金池已经干涸了，接下来，只能是泡沫走向破灭。

2015年全国的居民平均杠杆率为49%（27.03万亿/55.19万亿），到2016年增加到55%（33.37/60.65），一年时间增加了6个百分点。当然这6个点加得并不均衡，广大的农村居民基本上不借债，三四线小城市的居民也不太买房，所以基本上加在了东部一二线城市居民身上，借债借的死去活来，资不抵债的风险，已经成为未来摆在中国楼市面前最大的风险。中国的房地产市场之所以能够持续高速增长十几年，即使是房价已经上涨到天上去了时，也是如此，问题的关键是由于房地产市场的高利润，甚至于暴利，这就使得各个渠道的资金，无论是正规渠道还是非正规渠道，都涌入房地产市场，以此来维持房地产市场繁荣。

比如2015年政府开始救市之后，银行的资金通过房地产开发商及个人住房按揭贷款都涌入房地产市场，比如2016年的住房按揭贷款增长速度就达到46%以上。而正规渠道的资金大量的涌入，不仅会推高房价，也会造成房地产市场的繁荣，保证GDP增长，房地产市场暴利更是增加。比如，2016年中国的GDP增长6.7%,其中有2.4%是由房地产市场所拉动，房地产市场对2016年GDP增长的贡献达到36%。而房地产市场的利润更是创历史最高的水平。无论是房地产开发商还是住房投资者都是如此。从房地产开发商上市公司所公布的业绩来看，2016年不仅销售业绩总水平创历史，而且房地产开发商的利润水平也创历史。这种情况在2017年还在继续。

房地产市场的高利润或暴利同样表现为住房投资炒作者。不要说深圳的一青年在一二年的时间把100万炒作到5000万，就是一般一二线城市的居民购买住房，在这两年进入者都赚得盆满盘满。这就是为何国内居民一直在涌房地产市场的根本原因。由于房地产市场利润如此之高，不仅会打造市场之繁荣，也会吸引更多的资金进入房地产市场，特别是非正规市场的资金进入这个市场。有研究认为，目前国内有一个60-70万亿资金的影子银行市场，基本上也是为国内房地产市场服务的。但是，对于银行系统的资金通过多种表外渠道流向了房地产，随着各个城市的房地产调控政策的出台，监管部门对影子银行的治理也在今年年初开始。如今，随着银监会开展“三三四”专项治理以来，表外、信托等通道类的产品将面临大限。此前，证监会严管房企再融资和海外发债与配股。今年2月，中国基金业协会出台监管细则，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。

5月19日，中国证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布：“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。再加上中国银监会的类似规定，最终将有至少30万亿资金有可能要撤出房地产市场，寻找新的收割对象。如果这种情况出现，房地产市场企业可能首当其冲，大部分新近接盘进入楼市的人，将和2015年5000多点进入股市的人，成为被收割的对象。所谓“通道业务”，其实就是中国银行资金逃避央行、银监会的监管，打擦边球，借用信托公司、券商、公募基金及其子公司、期货公司、私募基金等渠道，以进入贷款限制的领域和企业，把资产转移到表外，谋求较高收益。即是目前市场十分流动的影子银行市场。

随着银行、票据、信托、再融资、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停，昔日的高杠杆狂奔被锁住了咽喉。早在一二年十分盛行的大资管时代或将近结束。Wind数据显示，4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。而5月以来，房企国内债券融资规模119.3亿元，同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后，二季度以来发行量则同比下降近六成。也就是说，一系列的房地产市场调控政策出台之后，不仅正规渠道收紧了对房地产企业的融资，无论是银行还是证券市场都是如此，而且非正规渠道也在开始收紧房地产企业的融资，非正规渠道的资金正在撤出房地产市场，再加上住房销售的全面下降，房地产企业能够获得的销售回款也在逐渐减少。在这种情况下，一些资金实力较弱的房地产开发商是否会面临资金链断裂的风险将成了大概率事件。

如果这种情况出现，国内房地产市场将会发生什么的变化呢？最有可能的是不少房地产开发商不会如早两年那样一直在寻找最有利的机会出货，或住房的出售待价而沽。如果住房销售是待价而沽，那么房地产市场的价格只能越推越高。如果加上房地产开发商采取更夸张的住房营销策略及房地产经纪公司的推波助澜，房价更是会快速上涨。但是当30万亿影子银行的资金开始撤出房地产市场，如果房地产开发商面对融资渠道全面收缩，融资成本全面上升，这时房地产开发商的销售策略将会发生巨大变化，由待价而沽转向为降价销售，他们会更关注住房销售的走量而不是价格。

此种情况一旦成为趋势，这可能全面逆转房地产市场的价格上涨预期。同时，一手房市场的房价上涨预期逆转，很快会传导到二手房市场。如果二手房市场的房价上涨预期也全面逆转，其房价下跌速度可能会比一手房市场下降速度更会快。因为，单个的住房投资者没有哪一个希望自己成了最后接盘侠的。每一个人都希望自己比他人先行逃出，这时如股市踩踏出逃的情况也可能出现。可见，30万亿元的资金撤出房地产市场，对房地产市场将造成巨大的影响。对此，投资者不得不当心点。

作者： 环球经济2018 来源:作者博客

2017-06-18