在中国，有两个规律颠覆着人的常识。一个叫房子是用来炒的不是用来住的，第二个叫做股票是用来住的不是用来炒的。

股市的减持新规，监管堵漏，让董监高管的资金在A股“住”了下来。想跑，没以前那么容易。与此同时，楼市的股票化趋势还在加速。一二线楼市限交易，地方楼市去库存，这就是中国楼市版本的“债转股”，用三四线楼市的“股”来置换库存背后银行的高债务风险，从而解救了银行和一部分开发商。

但是，现在购房者买到手里的房子，居住价值已经越来越小，房子基本就等于一张用水泥钢筋做的票据。未来是亏是赚，还是未知之数。

一、家家都有房？这竟然是真的！

散户妄想通过自己的力量把房价做高，这个难度比散户共同做高股价更加不靠谱。房价和股价，二者的某些规律已经合流。特别是分析楼市的时候，我们不仅要看城市、地段这些基本面，更要看整体资金量和交易量价比等等因素。

这已经很类似于过去的股市分析。全民都买房，彻底让楼市变得股市化，这都是自己作出来的事情，怪不得别人。

既然是股市化的楼市，本质上这就是一个不同楼盘之间的置换问题。老百姓真正想问的问题不是现在该不该买房，而是该如何置换自己手中的房产。有一个研究报告说，中国家庭住房自有率高达93.5%，意思就是说平均三到五口人的家庭，共同拥有至少一套房的产权，这样的情况在中国人当中占比已经高达九成多。

这数据，说实话，我真信。但这并不说明中国人人有房住真幸福。家家有房的格局，恰恰才是房市股市化的前提，也是中国中产阶层焦虑的根源。

譬如在一个小县城，一家子有一套以上的房产，这其实不难。在这些地方的购房成本也就区区几十万，一大家子凑这点钱，还是比较容易的。况且不少人购房还是早在十年前，那个时候，小城市的房价，更为便宜。

我们举一个普通的地级市——南通为例，在08年奥运会期间，南通房价平均仅仅为5043元，当时上海房价为14000元左右。而到今年5月，南通二手房屋均价为13411元，10年时间上涨了约1.7倍多。然而，这期间上海的平均房价，已经从08年的不足一万五上涨到现在的均价54908元，上涨了2.9倍。

这说明啥问题呢？这说明在一线城市的周围，小城市房价的上涨赶不上大城市。小城市涨了1.7倍，一线城市就给你涨2.9倍，两者差距越拉越大。一个小城市的业主，假如想通过置换自己在小城市拥有的住房，来换取一套大城市同等面积的住房，这是从理论到实际都是无法成立的事情。

人们高喊买不起房，本质上是换不起房的意思。谁家里没有一两套房子呢？问题是这些房子能值几个钱。

二、房地产是中产们最好的货币

但是，在小城市住的人能不能安于现状，不往大城市跑，不进行房地产的置换呢？似乎不太可能。我们用数据来说明。根据某财经媒体的统计，中国城市间的人口迁徙呈现着大城市迁入人口不断增多，小城市人口不断外流的状态，并且，一线城市对于其周边地区的人口吸附能力，非常强大，犹如黑洞一般，吸干了周边城市的青壮劳动力。

据最新的统计：上海、北京等地的人口净流入分别达到981万和822万人，深圳也达到782万人口净流入。此外，东莞和天津的人口流入也分别达到630万和520万。单算这些城市的净流入人口，其实已几乎相当于一个中小城市的总人口了。

以全国来看，有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上，人口流集中于一线和重点二线城市，从“沙漠”向“绿洲”挤压。这些外来人口会想尽办法在当地购房，从外地人变成本地人。为达此目的，他们就必然要卖掉自己在原户籍所在地的多套房产，以便凑足现金购房。

这个事实说明两个趋势。首先，人口流失的小城市缺乏购房的实际刚需，因此其楼市的底部支撑力量是非常弱的；第二，由于小城市的人渴望迁入一线城市并且置产，那么抛售小城市房产势必会成为趋势。

并且，由于城市间房价涨幅的巨大差距，使得小城市的置业者不得不以量换价，抛售多套房产，来置换大城市中的一套房产。这意味着越是小的地方，二手楼市待售的现房越多，交易周期就会更长，价格也将长期保持低迷。

你也许会问，为何这些迁入大城市的人不直接用现金在一线城市买房，而要先抛售自己在家乡的房产呢？这是因为，中国大部分人的资产配置比例失衡，不动产比例过高。

据某学术机构统计，中国家庭的资产构成中，超过80%以上为固定资产（主要为房地产）。这无疑是一种高风险的资配结构，它直接造成了一个问题，就是普通人持有的纸币量严重不足，特别是当你想要使用大笔资金的时候，你最可依赖的货币其实不是纸币，而是不动产。如果你发现自己属于这种情况，那么你就是今天所谓的“穷得只剩房的中产”。手里最具有购买力的货币，其实不是纸币，而是持有的房地产。

现在，你应该知道为何小城市的人进入大城市生活越来越困难了。这其实就是房产货币化的结果。不同城市之间，由于经济发展速率不同，以及人口流向的不同，造成了各地房产的价值增幅不同。一线城市的房地产增值最快，二线三线增值较慢，四线以下不但不增值，反而可能贬值。房产作为一种“货币”，在不同城市之间的币值变化，造成了各地区人们财富的差距。

三、城市的金融资本量决定着房价

这种地区间的经济差距，在未来还将会持续增大。中国各地区有产阶层的财富总量，将随之经历一场大洗牌。这场财富的洗牌，其根本的原因在于中国的城市格局，会在未来日益分化。城市的差序格局，将直接反映在房地产价格上。而居民持有实际总房价的高低，直接决定着一个家庭的消费能力和财富总量。换个说法，也就是所谓的社会阶层。

哪些城市的资金量充足，可以说哪些城市的房价打底的基础就越厚实。笼统而言，我们知道广义货币量由存贷款创造。如果我们来看中国各城市的金融机构存贷款量，就可以清晰的看到不同城市的资金池大小。这些资金池，便是支持该地区房价的最重要因素。

通过数据，我们不难发现传统的一线城市是中国资金量最充足、资金池最大的城市，也就是说，北上深的楼市“弹药库”最足。

数据显示，北京市辖区的年末金融机构存贷款余额在2015年，已达到122284亿元，据预测在2017和2018年将上涨到156401亿元和175222亿元。同样的数据，上海在2015年达到103760亿元，而在2018年也将预计上涨到153131亿元。

深圳的存贷款余额数据比较值得注意，在2015年，金融机构存贷款余额仅为57778亿元，而到2018年，预计会上涨到101344亿元，涨幅接近一倍，是三个主要一线城市里最高的。

从中也可得知，目前意在打造国际金融中心的深圳，其资金池成长的速度，在一线城市中是最快的。未来深圳楼市往上的反弹力度，或许也是一线城市中最高的。

而如果从金融机构数量分布来看，一线城市也拥有全国数量最多的金融机构。仅仅以北京金融街来看，此地集中各类金融机构1700余家，资产规模高达81万亿元，占全国金融机构资产规模比重超过40%。又如另一个金融中心上海，2年前的数据，在沪的金融机构数量已经超过2100家，集中分布于城市的CBD地带。深圳的天量资金也是集中于以前海为主的CBD地带，金融资产超过12万亿。

相反，我们把目光聚焦于北京周围的一些小城市，例如廊坊，其金融机构存贷款余额2016年仅为5655亿元，仅相当于临近的首都资金量的零头不到。这也就说明，像是廊坊这种严重缺钱的地区，房价之所以涨得那么高，根本不是城市本身发展的原因，而完全是由于北京楼市的溢出效应。

换言之，廊坊是北京高房价和楼市调控政策的产物。这种类型的就是目前典型的高房价泡沫城市。把这个规律推广到另几个大城市群，只要一线城市的调控政策有变，最先受影响的就是这些大城市周边的地方。

四、换房是中产避免被财富洗牌的方法

观察不同城市资金总量的变化，会发现也存在着和人口净流向类似的趋势。那就是资金量大的城市，增量和增幅比例都很大，资金量原本小的城市，其增量和增幅比都较小。也就是说，虽然全国各个城市的房价和资金总量都在上升，但由于升幅比例差别很大，造成未来实际房价会越拉越远。

我们不妨这样来思考以下几个要素的关系：如果房屋是货币，那么金融机构的资金量，就相当于货币发行储备金。房价这种货币的实际价值，就取决于这种货币的储备金是否充足，成色是否上佳。也就是说，通过资金总量和人口流向两大指标，我们可以从长线判断未来房价这种货币的“汇率”。

储备金越充足，金融资本雄厚的城市，房屋这种“货币”的升值空间就大。具体而言：一线城市以及其相关联的周边城市，房产显然会是一种良币，在重点城市当中，金融机构分布集中的区域，则又是为高房价筑起了一道护城河。而那些金融资本和人力资本流失（或者说增幅缓慢）的中小城市，其房产在未来将会沦为一种劣币。

各个城市具体的数据，限于篇幅，本文不一一列出，大家可以自己通过一些数据库和研究单位出的报告来各取所需。哪些地方的房产必须抛售，哪些地方值得购入，全都蕴含于以上几种数据要素当中。

目前，中国大城市的楼市急冻，同时在小城市大举去库存。这个举措，相当于是在一场麻将牌局的中段洗牌、砌牌。此时，各个城市都在暗自较劲，暗中布局。诸多决定财富流向的因素中，净流入人口和资金总量是最大的两个筹码。

当这个经济的麻将牌局完成洗牌后，楼市的价格又会迎来一轮波动，依靠房产而活的中产，其财富格局也将在遭受一场大变动。在此之前，未雨绸缪，把手中的劣币换成有升值预期的良币，是中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法。

作者：孙骁骥 来源：骥观天下

2017-06-08