近期，彭博新闻社对14位经济学家进行调查，有半数认为大陆今年将面临房地产泡沫扩大的风险。国泰君安首席经济学家林采宜近日指出，房市泡沫在三、四线城市更为严重且破灭风险更高。他表示，一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破，二线城市看运气，“但三、四线城市泡沫已在一个、一个地破灭”。

众所周知，三、四线城市医疗与教育等基础条件相对落后，导致人才流失现象严重，加上市场普遍不看好三、四线房市前景，导致高库存问题不仅难以化解，还有可能进一步加剧并推动房价下跌。从人口流向来看，未来的城市集群效应将会继续发酵，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部沿海地区，北上广深津等大城市及周边区域将可能继续呈现大量人口净迁入，以长三角、珠三角、京津地区的一二线城市集群为主的城市带将进一步对劳动人口产生虹吸效应。人口流向和分布不均的事实，将在2017年呈现得更为明显。

对于一线、二线城市来说，房市的真正要害还是在供地稀少，地价高企。而地价的背后隐藏的是一个城市的“硬实力”。例如GDP、人均收入、社会福利、工作机会、教育资源等等。其中最主要的指标我们可以从两个方面来衡量：第一是城市人口密度，第二是城市人均收入。当一座城市人均收入不断增加，人口不断流入，形成人群挤压效应，楼市价格就必然会上涨。因为人均GDP的背后，代表着城市的就业机会、投资机会、生活水准、服务质量等一系列指标，因此极有参考价值。

如果我们看中国城市人口排名表（下图），可见重庆是最高的，紧接着是上海、北京等，但这个指标不等于重庆房价会排在一线城市之前。重庆和四川地区的人均GDP只相当于发达地区的一半不到（27364元），而在深圳等地，人均GDP已经高达91822元人民币，房价当然会高得多。因此，我们可以说人均GDP是最影响房价的一个因素，而不能只看城市人口聚集的多少。此外，某些影响楼价的指标从这张图上并看不到，例如宜居指数和环境情况等等，但都是次要因素。最主要的，就是一个地区经济发展的质量和速度，这是吸引人口到哪个城市去的原因。

中国城市人口数量排名表（网络图片）

越来越大的房价差距，已经让中国楼市形成了一正一负的“双重泡沫”。一二线城市价格持续上涨，购房者趋之若鹜，房价早已经超越正常水平。这一部分属于正泡沫。但是在三四线城市，楼市价格却增长乏力，并且是有价无市，购房者稀少的结果一套房屋的交易周期极长，其背后的重要原因是劳动力人口的向外流出。这一部分是负的泡沫。一正一负的双重泡沫，其叠加的影响，对于中国经济有极大隐患。

房价分化的背后，是地区间的经济分化。中国一线城市主要是服务业发达，第一产业和第二产业一般都分布在三四线城市。最近几年中国经济最大的特点正是第三产业服务业进一步扩张，相应其从业人员的收入看涨，则一线城市居民收入是增加的，或者降幅不大，而三四线城市的第二产业和第一产业持续萎缩，尤其是钢铁、煤炭、化工等等基础性的产业更成为非常严重的过剩产能，缺乏持续创造价值的能力，这直接影响了三四线城市居民的购房有效需求。前者在膨胀，后者在逐渐萎靡，并且一二线的新增劳动力，至少有80%直接来自于三四线城市外流的劳动力。因此，这正负两个泡沫也是互为因果，密不可分。

因此，我们要看清楚这段时间媒体炒作的很多概念的真实原因，背后归根结底都是为了提升楼市。例如，媒体炒作了很长一段时间的所谓“新一线”城市，实际上是为了提升各项经济指标不够一线水准的城市对购房者的吸引力。但这样炒作的结果，并不会带来根本性的改变，因为炒作无法改变城市的收入水平、产业格局、人口素质等硬指标。而房价是一个被所有这些综合指标所决定的事情，不是靠媒体炒作可以改变的。正如今年初人们炒作过一阵子的重庆楼市价格，如果我们对照一下重庆地区的以上几个指标，再参照该地区硕大的土地面积，就很容易知道，此地的房价根本不可能大涨。所以我们要看经济和人口指标，而不要看媒体炒作的概念，那只会误导对房价的判断。

价高者将会更高，价低者只会更低。在北京、深圳等地平均房价轻松过5万一平米的今天，在中西部的一些小城市，房价不过5、6千元一平米，买的时候还能再打折。中国楼市的马太效应（Matthew Effect）在2017年是彻底暴露的开始，在今后，这种城市之间不动产的不平均将会进一步加剧。正如《圣经马太福音》里所说的：“凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。”，一二线楼市和三四线楼市的价格差距的裂痕将会越来越大，这个事实也将进一步证明，新经济的转型将有多么艰巨和困难。

一二线城市容纳的服务业，看似愈发繁荣，但是其背后的真正原因，其实是因为三四线小城市第一产业和第二产业，即传统农业和工业的凋敝，而新的产业和旧产业的转型并没有能填补旧产业衰落的空缺。房价的双重泡沫背后，反映出的是切实的经济问题。中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，这些小地方的楼市泡沫加起来有多大，并无确切统计，因此比一二线的泡沫隐患更大，更不可控。从近年不断调低的GDP预期指标以及中小企业降低的开工率，三四线城市的凋敝速度只会更快，而伴随这个过程，三四线楼市泡沫的破灭，也是必然的趋势。

作者： 孙骁骥

2017-01-21