2016年1月8日，清华大学中国与世界经济论坛（三十）——“2017:何以稳中求进”在清华大学举办。论坛上，中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰表示，房地产对于我们国家来说，是一剂鸦片；中国想经济稳增长，稳住房地产则是重中之重。以下根据现场速记整理的部分内容。


2017房地产行业会大退，带来“不稳”？

我曾明确说英国会退欧，美国特朗普会当选。到目前为止，可以说这是判断较为准确的声音。我来这里五年了，每一年我对房价的估计都没有失误过，这是我最自豪的。所以美国特朗普的当选，请大家不要小看开发商，一定要重视开发商的声音。

2016年房地产确实是跌宕起伏，它的涨幅成果堪比历史上最好的2007年。2016年仅北京就成交了14万套房，一个月1.2万套。这是一手房，二手房将近28万，这说明北京房地产的交易量非常活跃，不光是开发商卖出来的12万，算上二手房，老百姓之间的买卖，应该说非常活跃。在北京16年房地产的销售量同比增长了40%。再就是北京的房价增长了40%，这个幅度确实都是非常大的。

上次论坛，我们都准确预测到了房价的走势。像北上深这样的城市，依然是非常确定的，这个在业内一点争议都没有。北京五环内基本上都没有房，有房都是在15万左右。17年刚才提到了是什么样的一个态势，17年像一线城市的房价还会增长，因为老百姓没有别的理财方式，现在中国已经被房地产绑架了。

大家可以算算家里面所有的财产，房产绝对超过95%，就那一套房子值钱，衣服和汽车全都不值钱。中国就可怜到房地产还是一点希望，如果这个房子再出问题，真的就完了。所以从这一点上稳中求进，我觉得先要稳房地产，房子现在千万不能出问题。

房子首先是经济问题。大家以为房地产行业是行业中的老大，实际不是。房地产对于我们国家来说，是一剂鸦片。中央领导也不想如此冒险，但16年还是有所涉及。但是这点“涉及”对整个经济还是有一个强心剂的作用，因为房地产行业背后确实是第一能消化大量的资金，这些资金没有流入到房地产，没有形成具量的通货膨胀，是房地产吸纳了大量M2资金。第二，房地产拉动了所有的行业，只要房地产一打喷嚏和感冒，其他的行业确实会发烧。实体经济没有人赚过钱，不能说仅靠房地产拖累了其他的行业，房地产只是尽到一个母亲的责任而已。

所以17年的预言，像北上深这样的房价还会有15%的价格增幅，北上广深加上东莞和厦门，这些城市都是人口在涌入的，这些房价还是有稳定的上涨，它的上涨肯定高于GDP。

还有几个比较看好的城市，像成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、这几个城市是有问题的。像杭州，16年的明星城市合肥、南京，还有天津、珠海、南京、武汉、佛山、南昌，这九个城市人口是在涌入，其他的城市都不行了，包括省会城市都会有问题。地级市和县城一片哀鸿。

企业分层也特别厉害，2016年对中国经济和企业都影响特别大，16年有三个企业过了三千亿，那就是恒大、万科和碧桂园，他们是过了三千亿，万科是3600亿。王石现在提出来万科要奔万亿，而且在过去2016年，王石已经摆脱了宝万之争。王石昨天在一次会议上已经开始提大道当然，万科就是行大道，野蛮人请退，这也是16年特别重要的一个变化。

三个过两千的，绿地、保利和中海，还有六个过一千亿的企业，就是天津的融创，还包括华夏幸福，绿城，还有大连万达，另外还有华润和金地，16年这些企业都深深影响了我们的生活，而且开发商的手开始伸向各个领域。大家都知道恒大，把女足的郎平搞定之后，现在在帮篮球，这些将来都要靠开发商的。

另外，行业的集中度特别增加了，原来行业龙头企业在房地产这边集中度特别低，现在集中度非常高了。我们分析了一下2016年TOP20开发商比去年同期增长了81%，大家可以到每一个城市，都能够见到“336”这里面的企业，你买他们的楼盘，再加上我刚才说的城市，你的选择就会基本正确。这些楼盘和城市不仅是上涨的时候涨得快，当遇到金融有问题的时候，贬值的速度也会特别低。地级市和县城的房子，如果金融出了问题，根本扛不住的。

我认可袁钢明教授说的，去年中央明令禁止了首付贷，杠杆有点用得出格了，黄奇帆主要对首付贷进行明确的表态，他说这不行，这是风险。首付贷是30%，但是去年因为老大有去库存的说法，降到了20%，去年买房能用20%的首付就能够买。20%里面有的机构比如说链家，20%仍然能给你提供贷款，这就叫首付贷。相当于不用掏钱，相当于美国的次贷。16年玩次贷特别厉害，这个已经给中央明令禁止了，去年查P2P的企业查得厉害，北京写字楼空出20%都是P2P企业，16年写字楼受到了重创。

我们说中国房地产，实际上一线城市仍然是看好的，二线城市开始分化，三四线城市仍然是危机重重。当然2016年9月30日这是一个特别重要的节点，要痛下杀手，还是给这个行业冷冻了。2017年整个中国房地产行业销售量基本上回到了2015年的水平，会下降40%，这个跟今天的判断是差不多的。16年是大年，17年是小年。因为房地产有三年到三年半的周期，今年应该说是房地产行业压力特别大的一年。

我们在年底的房地产行业各大会议上，大家都说准备过冬。开发商准备过冬，可能销量大幅度下来之后，房价也可能会出现小幅度的变化，这是全国平均的。像北京、上海、深圳，是比较特殊的。这些城市现在没有地，而且我跟大家报告一下，去年年底的时候，北京拍出来大概五块地，都拍成了全持有，一年半以后北京没有房子卖了。这是发生在房地产特别可笑的事，但是就要发生了。要开十九大，中央说房地产不许涨，领导研究怎么不许涨，大家把这个地拍了，要拍持有率，谁持有，然后大家就报，这是明拍。

进入暗拍阶段，请大家填表，四家全持有。所以现在北京遇到一个房子，你想买房子没有了，将来都是开发商去持有，实际上有官员不作为，就是缺这个房子来调节市场。但是领导的意思下来之后，底下在执行过程中确实出了问题。去年最重要北京的土地政策，都给拍成了持有，天津叫熔断，只要是低价高于1.5倍就熔断，就终止了土地供应。本来房价高是因为增大供应，但是政策熔断了。苏州是抽签，你们五家企业抽签，谁抽中了谁拿走了，7岁我们玩的游戏，现在我们这边都在玩。所以房地产市场不是一个市场化的市场，为什么欧洲、美国和日本都不承认我们的市场化，我觉得是有道理的。

来源：网络

2017-01-12