自美国2009年量化宽松，利率异常地低无可低，资金泛滥成灾，全球资产市场充斥泡沫。到了今年，美国将加快利率正常化，加上中国严打走资，资金供应的改变恐成为引爆资产泡沫的导火线，这既非危言耸听，更非杞人忧天。

事实上，香港私人住宅投资回报率创18年低位，市民供楼负担能力持续下降，都是楼市泡沫爆破前的警号。明知山有虎，仍不自量力入市，便是卤莽不智，最终只会自讨苦吃！

过去四年，港府致力增加土地供应，多次推出“辣招”为楼市降温，惜至今未能煞停楼价升势，更扭曲了市场正常运作。二手成交不活跃，不少久等入市的买家转投一手市场，结果新界新盘开售尺价动辄逾1.5万元，楼价与港人负担能力差距愈来愈大。

差估署最新资料显示，去年11月，所有类别私楼回报率创纪录新低，其中楼价升得最癫的细价楼，回报率仅2.8厘；面积最大的单位组别回报率亦跌至两厘关。换言之，无论是“细细粒容易食”的细单位，抑或大大间的豪宅，投资回报率可以说已不再吸引。

无可否认，物业投资回报下降不是香港独有，而是全球楼市都面对的问题。持续长时间的低息和资金泛滥，抵销了楼价上升的影响；资金成本低廉，银纸不值钱，亦令投资者继续留守投资回报不断下降的砖头。可是，随着美国新任总统上场，今年联储局会议不再是估息率“加”与“不加”，而是加幅多少，美国市场美元资金供应将会减少。

另方面，人民币贬值压力有增无减，走资危机严峻，几可肯定年内中国难以放松币策，并会继续严防走资。中美两国政策转向所产生的去杠杆效应，对资产价格的影响实不能轻视。

可以预见，今年低息和热钱泛滥的趋势将会逆转，楼价正处强弩之末。虽则有指现时香港家庭供楼负担比率仍然健康，经济和就业市场稳定，可抵销加息带来的供款压力，又谓供款及借贷还款对收入比率中位数不高，对比全球其他主要城市，楼价仍有上升空间云云。这些乐观的假设，会否随着美国新总统上任，国际形势转趋紧张，外向形的香港经济首当其冲而被否定？

要明白的是，今次港楼癫市的力量，一定程度是来自 大陆热钱，若然 大陆经济持续稳定，北水或可再延续港楼泡沫一段时间，否则连锁反应下，只怕今次楼市危机所面对的调整幅度和时间，将会是史无前例的！

来源：东网

2017-01-11