高盛高华在上周拜访上海、南京和苏州三地的开发商、项目、中介和银行后发现：尽管政策和上一周期类似，但是执行的严厉程度前所未有。

上海、南京、苏州被认为是在最近的政策收紧前，长三角房价最乐观的三个城市。

高盛高华称，政策旨在堵住投机/投资需求的一切漏洞。政策调控集中在，控制预售许可，打击制造恐慌性购买的营销手段，和严格限制二套房购房者的按揭贷款上。

政策调控目前已经造成如下影响：a）高盛高华调研的四个项目均在推迟他们的新楼盘发售，因为他们希望楼盘价格相比上半年能上涨20-30%，b）南京政府设定了每个地区的房价限额，c）苏州在年底前都不会发布任何新的预售许可证。

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据高盛高华统计，上海、南京、苏州三地占开发商预售份额分别为14%、5%和3%。

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高盛高华称，自10月份收紧政策以来，上海、南京、苏州三地的交易量已经分别下跌10%，49%和48%。高盛高华认为未来还将有进一步下跌。

根据开发商，看房者的流量在上海已经急剧减少，南京和苏州的看房人数自10月政策收紧以来，已经减少了80-90%。

开发商和中介称，等待观望情绪近几周来加强，价格下降预期逐渐形成。由于政策收紧前，2/3以上的需求都来自投资需求，大部分首套房购买者难以承受现行价格。开发商和中介期待明年2月或3月或将迎来首次价格调降。这意味着，他们认为如果价格软化，政策执行可能会相对放松。

因年销售额已经超过预期，开发商的现金流压力还是比较低。据高盛高华，110家A股上市公司的净负债率和总杠杆率分别为87%和78%，而2015年末净负债率和总杠杆率分别为97%和77%。

高盛高华称，估值已经处于周期性困难时期，目前缺乏推升公司估值的催化剂。他们预计，直至2016年底，A股上市公司将以平均23%的净资产折价交易，H股上市公司目前正在以51%的净资产折价进行交易（假设2017年热点城市楼价将从目前水平下降5-10%）；AH股上市公司的市盈率将分别为1.9倍和0.9倍。而2013年和2014年的AH股上市公司的股价的净资产折价率分别为52%和43%，市盈率分别为1.6倍和1.1倍。

他们认为，因已经对房价下调进行了价格调整，港股估值未来可能会保持在现行的低水平上，但未来政策和交易量方面都难以推升估值。

来源：华尔街见闻

2016-11-22