从上海市中心坐地铁约40分钟就来到新江湾城，这里是一个新兴的“睡城”。10月26日下午，笔者看到，在13.2万平米大小的工地上，只有几台大型机械在施工。

中国的房地产开发。（图片来源:BBC 日经中文网）
中国的房地产开发。（图片来源:BBC 日经中文网）

此时距2015年秋季这一地块的招标已经过去将近1年，但从眼前情况来看，就连土地平整工作都尚未完成。而中标企业信达地产可是一家上市公司。

该地块的价格达到每平米4万9152元，是以往交易价格的1.8倍。这个价格如果在东京，和市中心的世田谷区高档住宅用地差不多。“新地王问世！”，周围的房产中介全都欢呼雀跃。因为新江湾城的高价显得他们手头的房源相对便宜，而且说不定还能跟风涨价。

然而眼下这里的开发动作却显得有些迟缓，在8月份还曾一度停止施工。据房地产界相关人士称，原因有2个，第一个是信达地产的财务恶化，自有资本比例跌破20%，资金周转困难。但与第一个理由相比，等着地价上涨的解读更有说服力。

进入2016年后，上海房价持续以超过20%幅度上涨。尽管政府不断出台政策抑制房地产泡沫，但人们并不买账，因为“行情一旦平稳，政策可能又会放宽，总是让人搞不清”。每个人都明白地方政府的财政要靠卖地的收入来维持。

在土地神话依旧大行其道的中国，一种股价评估方式正在悄悄复苏。这就是股价净值比（PBR），以股价除以每股净资产（包括土地和股票增益在内）得出，也就是“Q比率”。

日本在上世纪80年代末陷入了泡沫经济。当时的股票市盈率（PER）达到60～70倍，高到难以掩饰的地步。此时日本股市出现了“Q比率”指数，东京燃气甚至把不可能卖掉的气罐基地也视为未实现收益，股价不停上涨。

即便是在局部地区，中国也出现了与之类似的现象。从8月后半段到9月，金科地产和万科等房地产企业的股价暴涨。原因为当时传出的上市企业投资房地产金额。有统计显示，上市企业投资房地产总额将近6000亿元，持有土地的企业瞬间受到了极大关注。

广东的私募基金经理范波认为，如果企业手中的房地产升值，也会反映为合理的股价。投资者现在热捧的对象仅是企业持有的投资型房地产，但很容易延伸到企业总部大楼和工厂。

在上海和北京，一套房上千万已经不再稀奇，投资人已无法轻易出手。地方城市虽然价格适中，但房地产调控政策正逐步收紧。通过购买持有土地企业的股票来代替房产投资的时代也许就要到来。

上证综合指数经过数月的反复震荡，终于突破3000点，回到了3200。从今后的热门股票种类来看，Q比率行情在中国再现的警钟也将被敲响。

作者： 张勇祥

2016-11-15