中央政府这回是真怒了，掀起了「十一」房地产调控风暴，督战16个城市地方政府在国庆黄金周里加班加点，出台各种调控房地产政策。

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每当大事临头，官员们玩急就章，往往就会闹笑话。年初的股市「熔断」，就臭名昭着一回，4天就收回了。但这并不妨碍在楼市中一再玩弄。

政府玩熔断直接定价好了

比如先前有地方为控制地价上涨，搞土地拍卖熔断，拍卖价格超过限定价格就熔断、就流拍。结果，一些实力不济的开发商纷纷玩这一招，我拿不到地也不让你拿，大家一起熔断。于是土地供应减少，反而使房价名正言顺地上涨。

在「十一」风暴中，东莞市也玩了一番熔断，美名曰「备案」：开发商卖房要先到政府部门备案一个价格，如果不备案，或者销售价格与备案价格相差上下15%，就熔断。东莞文件称，要对所谓违法企业「依法予以查处并责令整改」。可是，东莞政府出此违反市场原则的文件，依的是哪部法律？凭的是什么实施处罚？若如此，何必还要改革开放？何必还要企业和市场？直接回到30年前好了，政府直接定价好了。

地方阳奉阴违国务院干脆来狠的

路人皆知，房价大涨，原因只有一个，就是钞票多了。而能印票子的人，只有中央政府一家。票子多了，政府高兴吗？这就要看哪一级政府了。

地方政府当然乐见多多益善，因为它们太依赖土地财政了。地方政府通过经营土地可获得3部分收入：土地出让金、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅土地出让金，1999年到2015年这17年间，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。而一旦房地产市场出现大波动，依靠房地产的几十个行业都将受到祸害，甚或导致大量失业，令中国人财富严重缩水，最后中国实体经济崩溃。

那么，地方政府就不怕房地产泡沫破裂吗？不怕金融危机吗？怕，但天塌下来有大个儿顶着，有中央政府戳着。地方官任期5年，任后留下的烂摊子关我屁事，谁管他洪水滔天。

而在中央政府，不仅有长远的经济稳定的责任，在当下，中国刚刚加入SDR（特别提款权），人民币正式成为全球流通货币，在其他国的外汇储备中，人民币配置比例高达10.4%，这对人民币是一个巨大的需求量。只有人民币不贬值，保持汇率稳定，他国才愿意在国家外汇储备中配置人民币资产。所以，中央政府是不大愿意做大房地产泡沫的。

但地方政府不这么想：房地产来钱快，当然最好高潮不断，最好房地产连续高涨个两三年，通过卖地，直接把30万亿元地方债都清零了。于是，16个城市出台房地产调控政策时都留了一手，表面上看繁花朵朵，但背后，真正有效打压房地产的扩大土地供应，大家谁也不回应。

你们不是阳奉阴违嘛，国务院干脆来狠的，发布房地产调控意见，其中一条甚狠：允许商业地产改变属性，做成住宅和公寓，水电费用按照民用住宅标准执行。这下子，不用批土地、不用建高楼，办个手续、装装修修就可以了，住宅市场凭空多出了大批供应量，房价焉能消停？但是，可以想见，地方政府会在审批环节设置障碍，继续阳奉阴违。

房价收入比中国24.98美国3.37

如果将房产当作投资品看，必须要依据3个属性来度量房地产是否出现泡沫。3个主要指标是：房地产投资占GDP（本地生产总值）比重、房价收入比、租售比。

大陆房地产投资占GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年为14.18%。「房价收入比」是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。据资料，在全球102个可统计的国家或地区中，中国为24.98，位居世界第6；美国为3.37，位居第99。「租售比」是住房售价与月租赁价格的比值，国际标准通常为1：100到1：200，目前大陆房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1：300，其中第一名是深圳的1：732，第三名北京为1：625，第五名上海为1：607。

从1960年以来，房地产投资占GDP比例高于6%的国家，其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是9%；而美国次贷危机爆发时，这一比例达到局部峰值6.2%。

中国14.18%，有点恐怖咧。

来源：明报

2016-10-30