众多上海人因为一则限购传言排队离婚，上海新房成交创下天量之时，上市房地产公司的负债和银行个人住房贷款金额也创下记录。
　
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A股中报披露已经收官。上市房企半年报数据显示：今年6月底房企总负债比去年底增加超过1.5万亿，负债总额首度突破4万亿大关，负债总额和增幅均超过历史记录。上市银行今年上半年半数以上新增贷款是个人房贷。
　
房地产企业高负债争抢地王、银行天量资金投向个人住房按揭，房企和个人债务杠杆同步膨胀背后：上海、南京、合肥等房价暴涨的城市，今年的土地拍卖收入创出近年新高，土地财政成为真正的大赢家。
　
用杠杆去库存：上市房企负债已超四万亿
　
面包财经根据wind的原始数据计算发现：截止今年6月底，A股120家上市房企负债总额超过4.14万亿，比去年年底增加了约1.54万亿，增幅接近六成。上市房企的负债率也创出近年新高，总资产负债率达到77.27%。
　
下图是面包财经（微信公众号ID：mbcaijing）绘制的近年来上市房企负债情况变动图：
　
上市房企的总资产规模也在急剧膨胀，达到5.36万亿，比上年末增加近2万亿。今年上半年，上市房企营业收入5691.76亿元。不过房地产公司的报表营业收入和负债有其特殊性，从房产销售到结转为营业收入有一定的时间差，已经收到的购房款在这期间也会体现为负债。
　
上市房企今年上半年总资产和负债的双双膨胀，意味着房产销售火爆和房地产加杠杆正在同时发生：天量的资金正从房地产销售和借贷两个渠道一同涌向房地产企业。
　
银行与债券市场共同输血房地产成为资金黑洞
　
房地产正受到银行和债券市场的共同青睐，资金从个人住房贷款、房地产企业贷款和债券市场多渠道争抢进入房地产。
　
自去年债券市场对房地产企业大开闸以来，债券市场已经成为房地产企业的超大马力血泵。统计数据显示：截至今年8月底，房地产企业的发债规模已经超过8000亿，几乎相当于去年全年发债金额的两倍；相当于2014年全年发债金额的50多倍。
　
来自债券市场的资金不仅量大而且便宜，保利地产上半年发行的债券利率甚至低于3%，已经与国债利率相差无几。对国企地产公司而言，债券利率低于4%已经屡见不鲜。
　
银行系统则通过个人住房贷款，间接向房地产企业输血。财报数据显示：上半年四大行新增的2.47万亿贷款中，有1.37万亿贷款流向了个人住房贷款，占增量的55.66%。当前四大行的个人住房贷款余额已经达到10.62万亿，占四大行总贷款规模的比重已高达24.74%。7月份的情况更夸张，央行数据显示：7月份新增贷款几乎全是房贷。
　
将房地产公司、银行和债券数据放在一起观察，资金图景相当清晰：房企发债给自己加杠杆，资产规模与负债同步扩张；银行通过个贷为居民提供杠杆，一二手房同步爆炒。百川入海，资金最终归于房地产。
　
10年卖地收入25万亿土地财政才是大赢家
　
房地产企业高举高打的同时，利润率却不算高。根据wind的原始数据计算：2016年上半年在A股上市的近120家房地产企业的总营收为5691.76亿元，净利润总和为488.07亿元，利润率仅为8.57%。
　
8月份上海和深圳的总价地王成交价分别达到110亿和310亿，两块地王相加金额几乎占到上半年上市房企利润的近九成。坐拥土地资源的地方政府尤其一线城市政府才是最大的赢家。
　
恒大、碧桂园等诸多大型房企均在港股上市，不在统计之中。但即便加上在港股上市的前十大房企，上半年净利润总和也仅为739亿元。而统计数据显示：今年前8个月，上海土地市场的成交总额已高达1112亿元，远超去年全年的成交额，这还是在8月份取消多宗土地拍卖后的数据。
　
根据官方公布的数据计算：2005年—2015年土地出让金合同价款高达24.24万亿，加上今年上半年的卖地收入，已经稳超25万亿。下图是面包财经（微信公众号ID:mbcaijing）根据统计数据绘制的土地出让收入变动趋势图：
　
2015年以来的房地产去库存和向房地产商开放债券融资渠道，一个共同的大背景是：过去两年土地出让收入锐减，去年比2013年减少了约1.22万亿。
　
与房地产相关的收入不仅仅是土地出让金，还包括各项税收。方正证券的研究显示：目前涉及房地产的税种一共有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，6个涉及其他行业。2014年，与房地产相关税收合计（地方所得）占地方一般预算收入的比重达27.82%，其中5个特有税种占比高达16.9%。
　
房地产才是地方政府真正的大粮仓。土地出让金和相关税收的减少，让很多地方的财政收入捉襟见肘，以土地作为抵押和还款来源的地方债务面临压力。关于地方政府负债的准确金额说法不一，社科院的研究报告是30万亿，这其中相当部分需要来自土地拍卖的收入偿还。根据新华社的报道，截止今年7月底已经发行地方政府债券3.97万亿。
　
无论是通过债券市场举债，还是借助平台公司从银行、信托等渠道融资，这些钱终究是要还的，主要的区别无非在于利率和期限。
　
当土地出让收入连续两年下滑之后，一场轰轰烈烈的房地产去库存开始了。无论口号如何，结果是：房企和个人负债正在迅猛增加，通过加杠杆印出的钞票正通过一个个地王流向土地财政。
　
中原地产的统计显示，今年前五个月合肥、南京、苏州土地出让金就已经接近2015年全年的水平。这些城市在房价涨幅榜上同样居前。
　
如果你垄断了一项稀缺资源，成为市场上唯一的卖家，并且又能制定游戏规则，而恰好你又缺钱，你会怎么办？
　
控制地王？呵呵。
　
来源：面包财经
　
2016-09-05