2月15日，香港金管局总裁陈德霖表示：金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。与此同时，陈德霖承认香港经济面临挑战。
　
为什么新年伊始，陈德霖突然对香港房地产市场表态？因为在2016年2月12日，香港楼市发生一件令人惊骇的事件。
　
在这一天，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221号用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司，批租期为五十年。这块土地的地盘面积约为37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为64260平方米及107100平方米。
　

香港地政总署2012年2月12日的土地转让公告（网络图片）
香港地政总署2012年2月12日的土地转让公告（网络图片）
　
好了，现在让我们按动计算器，算算这块土地的楼面地价吧（按照最高面积）。现在的汇率是，1港元等于0.834元人民币。很容易，我们就计算出来了，每平米的楼面地价是1.66万元人民币！
　
现在让我们看看这块土地的位置（图中红色标记部分）：
　
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没错，这块地在香港的郊区。但如果按照直线距离，距离繁华的尖沙咀只有大约15公里，距离中环只有大约17公里。如果换到北京，大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道，北京六环附近的土地拍卖中，楼面地价已经全面超过3万元人民币，部分已经达到4万！
　
也就是说，大约同样位置的土地价格，香港不到北京的一半了。
　
香港的土地价格一直这样低吗？当然不是！
　
2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，这块土地的地盘面积约为17,121平方米（同样指定作私人住宅用途，50年），最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平米楼板价为4.887万人民币。
　
也就是说，短短5个月时间，同样一个区域的土地价格下降了66%！
　
当然，2月12日这块土地拍出超低价，有项目受司法复核、斜坡问题等困扰。但香港楼市前景不明朗，才是问题的关键。事实上，过去三个月中，香港楼市还接连出现两起流标事件。
　
据大陆媒体报道，2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。标普周一发布报告称，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。
　
数据还显示，香港已连续6年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构公布的最新调查结果显示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是 29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元。也就是说，香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，创下此项调查12年来的纪录新高，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。
　
半年来，香港主要地产股一直处于阴跌之中。李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元，总市值最多的时候跌去1500亿港元！
　
长实地产重组以来的股价走势图（网络图片）
长实地产重组以来的股价走势图（网络图片）
　
目前，长实地产的市盈率只有8.5倍左右，可谓非常低廉。但同样在香港上市的恒大地产只有4倍，碧桂园只有5.9倍。换句话说，香港地产股已经卖出了萝卜白菜价！
　
那么香港楼市会崩溃吗？此次新界大埔荔枝山土地拍卖的异常，将带来什么样的影响？这种恐惧感会传递到内地楼市，特别是北上深吗？
　
笔者的看法是，这的确显示香港经济不容乐观，香港楼市不容乐观。事实上，香港股市已经出现了超卖现象，目前以蓝筹股市盈率计算，已经是全球第三便宜的市场，仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。
　
香港是个自由港，资本来去自由。香港楼市高度资产化，而且价格偏高。股市都可以这样低估，楼市同样。但也应该看到，香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施，也就是所谓的双倍印花税等，此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制，尤其是放松内地人到香港置业的限制，香港楼市维持稳定是没有问题的。
　
但鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法，加上近期社会矛盾趋于尖锐，适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多，也将威胁香港金融体系安全，让中上阶层不满。所以，考验香港政府管理智慧的时候到了。
　
至于内地一线城市的楼市，当然跟香港楼市有比价效应，香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市……
　
作者： 刘晓博
　
2016-02-20