中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告（2015-2016）》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济成长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
　
20151208052459165
　
对此，专家们表示，过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过大的压力。鉴于明年中国楼市内部条件与外部环境更趋严峻，房价存在较大幅度下跌的可能性，但由于宏观政策的持续宽松，房地产市场不太可能硬着陆。
　
在研究了中科院的住房形势报告后，笔者发现当前房地产市场的三大隐忧：其一，房地产投资和施工数据大幅下滑，将施累国内经济增速。新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。
　
其二，住房市场的结构性问题突出。当前我国住房市场一个很严峻的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。
　
笔者认为，一线城市房价之所以虚高不下，主要还是投机投资性需求在助推，而政策扶持和银行信贷在这方面“功不可没”，但是缺乏自住消费需求托起的房价始终不能坚持太久。
　
其三，政策救市力度在加大，住房销售速度有所提升，但仍未库存压力缓解。从表面上看，宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。
　
毋须置疑，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水准，改善性需求大幅释放。但实际情况是，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，房价将会出现分化。那么中国房地产将向何处去呢？
　
首先，要加大去库存力度，但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱，而一二线城市投机性购房需求受到政策的影响正在升温。笔者认为，通过减免普通商品住房交易税费，促进自住型需求购房，来达到去库存的目的这是应有之举，但是盲目鼓励投机性需求入市，在加大金融杠杆的同时，也在扩大房价泡沫的风险。
　
再者，要防控房地产风险，避免银行不良贷款率蔓延至房地产领域。一方面，应减少涉房企业的投资风险，扶持开发企业转型升级。让一些主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾楼。
　
另一方面，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，当地政府应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应，才能真正遏制住一线城市的房价泡沫持续膨胀，将这边的房地产风险稳住。
　
最后，促进房地产企业转型投资，在商品房去库存的同时，政府一方面要大力发展危棚简屋的改造，通过税收的优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，这样便可对城市的中低收入群体起到托底作用。另一方面鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房这样可以加大去库存的力度，有利于解决城市中低收入群体的住房问题。
　
中国房地产市场正步入“结构性过剩”时代。不仅房地产投资下滑，影响到了经济的稳增长。同时，去库存的不力，也会制约了房产投资和施工量的回暖。我们并不反对政府出台救市利好政策，给房地产市场软着陆，但这必须是建立在“鼓励自住型需求，打压投机性需求”的基础之上。否则，就会造成旧的库存没去多少，新的金融风险又在积骤这样不利格局。2016年，房价崩盘在即吗？如果应对不利，这种可能性是不能排除的。
　
来源：不执着财经
　
2015-12-08