由于其根本性问题还未解决，深层次的结构性矛盾也日益显现，2025年中国房地产市场仍将继续下行。图为示意图（视频截图）

3月9日，中共住建部部长倪虹在记者会上声称，去年四季度全国新建商品房的销售面积和销售额实现正增长，今年1—2月份以来，房地产市场正保持止跌回稳的“积极”势头。官方的说法引发了公众广泛关注，中国房地产市场是否已到底部，2025年市场能否迎来触底反弹。本文认为，房地产市场并未迎来触底反弹，由于其根本性问题还未解决，深层次的结构性矛盾也日益显现，2025年中国房地产市场仍将继续下行。

房地产市场仍在持续下滑

官方称，2025年2月份，从环比看，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格总体稳中略降，其中一线城市新建商品住宅销售价格上涨。从同比看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄，并由此得出房地产市场已经“止跌回稳”的结论。

然而，通过分析中共统计局的数据我们能够看出：房地产市场并未止跌回稳，所谓的稳中略降、一线新房上涨和同比降幅收窄未触及企稳本质（即房价下跌趋势停止或逆转），若官方据此宣称“止跌回稳”，与事实不符。数据显示，房价全面下行（尤其二三线和二手房），市场并没有触底的迹象。

从环比看，2月份一线城市新房价格微涨但存在分化（如广州下跌0.2%），二手房微跌（从1月上涨0.1%转为下降0.1%），总体并未全面企稳；二线城市新房微跌（从1月上涨0.1%转为持平），二手房跌幅扩大（下跌0.4%），整体趋势下行，未现止跌迹象；三线城市新房和二手房均持续下跌（下跌0.3%和0.4%），且跌幅扩大，跌势加剧。

再从同比看，一线城市新建商品房和二手房销售价格分别同比下降3.0%和4.9%，二线城市分别下降4.7%和7.4%，三线城市则分别下降5.9%和8.0%。这表明房地产市场仍处在下行周期中，房价普遍下跌、幅度逐级扩大，二手房跌幅超过新房。

数据显示，2025年1—2月，全国新建商品房销售面积达1.07亿平方米，同比下降5.1%，销售额为1.02万亿元（人民币，下同），同比下降2.6%。同期，二手房的挂牌量持续上升。

麟评居住大数据研究院数据显示，2月份，全国重点城市二手房挂牌量突破200万套。在挂牌量上升的同时，二手房成交均价却继续下跌，且房价下降城市数量有所增多。这表示房价尚未企稳，下跌仍在持续。

而房价持续下跌，销售继续低迷，加速了房企危机。近日，A股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有三成预计尚能盈利，而亏损者的数量则是前者的两倍，有多家房企全年亏损超过百亿。

众多房企陷入债务违约困境

以房地产界的“优等生”万科为例，2025年开年，就被爆深陷流动性承压与偿债的泥潭。1月27日，万科发布2024年业绩预告。公告显示，预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元，同比下降470%。2月10日，大股东深铁集团向万科提供28亿股东借款，万科以所持物业公司万物云市值40亿元的股票提供质押担保。然而，万科的还债压力依然巨大。数据显示，2025年万科境内外到期债券共9只，总规模达215.9亿元。其中，境外债兑付高峰在5月份，当月将有4.55亿美元需兑付。

另一个房企巨头碧桂园也在采取措施加快境外债务重组进展。1月9日，碧桂园发布公告，称其境外债务重组提案关键条款已与由七家知名银行（均为长期业务伙伴）组成的协调委员会达成共识。若得以落实，有望使碧桂园大幅实现去杠杆化，包括减少债务、延长还债期限、降低借贷成本。截至2023年12月31日，就境外债务而言，碧桂园境外应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元。预计公司在2024—2039年可用于境外分配的净现金盈余介于200～250亿元。碧桂园的股票已在2024年4月2日于联交所暂停买卖。

债务重组只是推迟违约时间，只有当房地产市场企稳、购房需求恢复，房企通过卖房回笼了资金，债务问题才能得以真正解决。克尔瑞研究报告显示，2024年中期50家样本房企的加权净负债率为89.26%，相较于期初提高了4.26个百分点。这表明房地产企业整体债务规模依然居高不下。

面对房地产市场的持续下滑，中共政府实施了一系列救市措施，试图维持房价、稳定市场，甚至连最高层都首次公开喊话，要“促进房地产市场止跌回稳”。然而，市场依旧持续下滑。原因很简单，中国房地产市场面临的问题并不仅仅是短期资金或政策问题，而是深层次的结构性问题。

决定房地产市场止跌回稳的结构性问题

中国房地产市场的全面衰退已经无法否认，2025年更没有止跌回稳的迹象，这并不是某些城市的个别问题，而是整个房地产市场的系统性问题。

第一、供求结构失衡加速，空置房屋数量惊人。2月末，全国商品房待售面积为7.99亿平方米，同比增长5.1%。据克而瑞监测数据统计，1月份多个重点一二线城市新房去化周期仍超过20个月。这意味着即便房企不再盖房，库存数量庞大的房子就足够卖二年。

而房企却依然继续推高供给量，亟待通过销售新楼盘来缓解资金链压力。这种恶性循环让库存压力越来越大，过剩的供给进一步加深房价下行的压力。据市场估计，中国约有多达9,000万套空置住房。其中，有3,100万套是建成但从未出售的，有5,000～6,000万套住房已被购买，但仍然空置。

早在2023年9月，中共住建部原副部长贺铿就曾公开表示，中国房地产供应过剩，14亿人可能都住不完。而城镇化增速的趋缓，人口出生率的下降，老龄化的加速，进一步加剧了供需失衡问题。

2024年中国常住人口城镇化率已提高到67%，同时，人口出生率持续下降。2023年，全国出生人口数量仅902万，已进入人口负增长时代。同期，65岁及以上老年人口占比已达15.4%，预计到2035年达到25%，2050年超过30%，

因此，无论全国各地政府出台多少刺激措施，都难以有效缓解这种结构性的供求失衡，而购房者信心不足则让房地产市场前景更加黯淡。

第二、市场信心受损、迟迟无法恢复。2021年房地产巨头恒大债务违约、宣布停工，像多米诺骨牌一样推倒了整个中国房地产市场的信任基础。此后，富力、融创、佳兆业、碧桂园等多家知名房企相继出现债务危机，引发市场集体恐慌，直接打击购房者的信心。

过去20年，由于房价只涨不跌，买房成为中国人实现财富增值的主要途径之一，对大多数家庭来说，买房不仅是为了居住，更是为了博取升值空间及保值。但随着房价持续下跌，人们逐渐意识到房子不再是赚钱的工具，反而变成沉重的财务负担。

虽然中共政府出台了各类救市政策，消费者仍不看好未来房价，认为价格还有继续下跌的空间。这种悲观预期导致购房需求下降，大部分购房者都在持币观望而不是急于上车，这与十年前的全民“抢房大战”形成鲜明对比。

根据中指院数据，2024年全国各地政府出台政策多达780项，包括取消限购/限贷、降低首付比例、降低房贷利率、减免交易税费、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。过去，拚命宽松的货币政策或财政补贴能激起短期市场活跃，但现在已再难产生效果。

结语

即便中共政府出台更多救市政策试图稳定市场，但这些措施却无法从根本上解决房地产市场的结构性问题。中国房地产行业已处在去泡沫化、去杠杆化的艰难时期。在未来几年内，市场的阵痛只会加剧，中国房地产市场仍将继续下行，而房价的下跌还远未到底。

作者：萧易     来源：大纪元