示意图（视频截图）

（大纪元专题部记者宁芯、徐亦扬采访报导）被规划为“中国第一高楼”的广东深圳地标性建筑——世茂深港国际中心项目在降价26亿元（约3.6亿美元）的情况下再次流拍，凸显在中国目前的经济环境下，房地产公司的危机已延伸到了商业地产领域。而商业地产界最大的公司、中国大陆前首富王健林的“万达商管”也同时遭遇了困境。

深圳世茂二次流拍显露商业地产危机

在今年7月经历首次流拍后，深圳世茂深港国际中心于11月16日进行了第二次法拍，然而，尽管已较首次拍卖降价26亿元（约3.6亿美元），但该资产仍然因无人出价而再次流拍。

此次拍卖的标的物是中国房地产企业世茂集团在深圳最大的综合体项目——深港国际中心的大部分资产。该地块由上海世茂股份有限公司于2017年底以239.43亿元（约33.46亿美元）的高价拿下，创下了深圳土地拍卖史上第二高总价纪录。

目前标的物的整体评估价达163.05亿元（约22.79亿美元）。在今年7月首轮拍卖时，起拍价为130.44亿元（约18.23亿美元），本次起拍价格为104.35亿元（约14.58亿美元），等于降价26亿元（约3.6亿美元）。被拍卖的12宗土地全部为40年商办及公建用地，总建筑面积145.04万平方米。该拍品曾被称为近7年以来中国司法拍卖中估值最大的资产。

2017年拿下项目后，世茂将其命名为为世茂深港国际中心，并计划将其打造成一个集深港国际会议展览中心、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。其中倍受市场关注的是，该项目曾计划兴建一座超高层建筑，它被定位为深圳东部新地标。该建筑最初规划为超过700米的“中国第一高楼”，高度刷新了当时国内的纪录。然而由于多种原因，后来这一高度被降低至约600米。

同样是2017年，中国金融信托机构中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品。然而到了2022年6月，中信信托宣布其中的57亿（约8.52亿美元）项目资金遇到兑付困难，导致世茂深港国际中心停工，世茂的债务危机爆发。此后深港国际中心就传出要被出售的消息，但一直未能找到接盘方。

曾在中国公司任市场部高管的旅美政经分析人士陆远行11月22日在接受大纪元记者采访时表示，在任何一个城市，地标楼一般都是属于可以拍出高价的地产项目。然而，中国目前的房地产市场显然正在下行，因此哪怕降价也难以找到愿意购买的买家。

他说：“房地产买家基本上都是买涨不买跌，越是上涨的时候，大家越是争相购买，它就越火。而一旦市场开始下跌，人们的心理预期就是它将来还会跌得更低。尤其现在已经不仅仅是纯粹的心理层面的预期问题，因为整体经济环境疲软，中国经济全面下滑，大家都看得很清楚。商业地产也已经整体下滑，这绝并不仅仅是某个城市的问题，而是整体经济环境的影响。”

陆远行还表示，从深圳这座地标性项目的流拍就可以看到，在中国目前的经济环境下，房地产公司的危机已经延伸到了商业地产领域。

不仅是这个曾被规划为“中国第一高楼”的项目二次流拍，连商业地产界最大的公司、中国大陆前首富王健林的“万达商管”也同时遭遇了困境，近日有关其资金流陷入困境的消息接踵而至。

万达商管母公司6亿美元债展期

11月21日，大连万达商业管理集团有限公司（简称“万达商管”）在港交所发布公告称，计划调整子公司万达地产国际有限公司一笔美元债的还款计划，以缓解公司近期的流动性压力。

这笔美元债发行于2014年1月，规模6亿美元，利率7.25%，原定于2024年1月29日到期。万达商管准备将该美元债延期11个月，然后分四期分批偿还，目前正在征求持有人同意。

这一消息让外界知道，万达资金出现问题了。美元债展期，往往是房企爆雷的先兆。

前几天还有一条消息显示，万达遇到的问题远不止上述美元债展期一项。

有知情人对中国媒体爆料说，珠海万达商管的投资者拒绝延期支付300亿元（约合41.9亿美元）及年底到期利息的初步提议。

珠海万达商管如果不能在今年年底前在港交所如期上市，则需向上市前投资者支付约300亿元的股权回购款。而从目前的情况看，其年底前成功上市的可能性越来越低。

昔日首富王健林卖资产还债

中国房企债务危机不断，而昔日的中国首富王健林旗下的万达集团也不例外。从2022年的“买买买”，到2023年的“卖卖卖”，截至目前，万达已经出售了5座万达广场。

公开消息显示，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）已经转让了上海万达广场置业有限公司100%股权，旗下资产为上海周浦万达广场。这是万达在上海运营的第二个城市综合体项目，于2009年9月开业，曾一度位列万达广场销售额的前10位。

紧接着，在10月8日，广西合浦万达广场被出售给广西北海本土房企合浦旺和房地产有限公司。

此前，万达还出售了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目。在6月份，万达还将武汉子公司万达东湖置业转让给了中国华融。

有知情者曾对中国媒体表示，出售资产“主要是为了筹措资金偿债，保证零违约”。

除了万达广场，万达还在出售其它业务资产。自今年7月以来，万达已经三次转让了万达电影的股权，合计套现约67.62亿元（约9.45亿美元）。与这一时间点重合的是，万达商管有一笔价值4亿美元的债券在7月23日到期。

万达商管的现金流也实属紧张。截至2023年6月末，万达商管合并口径有息负债为1,412.83亿元（约合197.62亿美元），其中一年内到期的有息负债为292.57亿元（约40.92亿美元）。而同期万达商管的现金及现金等价物余额为146.92亿元（约20.55亿美元），同比大幅减少53.44%，不足以覆盖一年内到期的有息负债。

今年5月，市场传出消息称，万达集团正在与中国国内主要银行商讨境内贷款的无还本续贷方案，核心诉求在于希望修订原有的债务偿还条件，延长境内借款的本金偿付时间。万达集团的这一举动被外界视为公司的流动性压力已经非常严峻。王健林也在内部会议上坦诚，万达遇到了“阶段性困难”。

陆远行表示，在中国的商业地产领域，万达一直是该领域的巨头。他说：“在经济好的时候，银行真的是争相向这些大老板和地产商提供贷款，因为银行可以从中获得利息，而中间人也能够获得回扣。但现在角色发生了转变，如果银行不能够收回贷款，它们还敢继续放贷吗？所以说这些房地产公司现在想要再拿到贷款就很难了。”

他还表示：“这种高杠杆扩张一旦遇到大势走低的时候，资金链就会断裂。杠杆过高，房企的盈利状况不佳，甚至无法偿还利息，更别提本金了，当前房企纷纷暴雷正是这样一种状况。在中国整体商业环境不佳的情况下，对于王健林而言，日子肯定不好过。”

时事评论人士李林一也对大纪元表示，对万达来说，现在是处于一个生死交关的时刻，随时都可能出问题。