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【新唐人北京时间2023年10月23日讯】大家好 欢迎收看《新闻大家谈》，我是扶摇。

今日焦点：权贵撑腰，暴发户式扩张，碧桂园一早埋巨雷；万亿级债务，波及社会各层，习想救却难出手？欠的钱去哪了？关键拷问，解不开的死结。

10月18日，中国头部民营房企碧桂园称，公司预期无法如期履行所有的境外债务款项的偿付义务，这意味着碧桂园发生实质性违约。据悉，这笔境外债务以碧桂园控股有限公司为发行主体，在新加坡交易所上市，本金是5亿美元，票面利率为6.15%， 将于2025年9月17日到期。每年3月17日以及9月17日是其付息日。

 

 

截至10月18日，该笔票据的支付宽限期已经到了最后时限，而这笔债券的违约恐怕会引发碧桂园其它境外债务的交叉违约。有不少文章说，碧桂园的雷“比恒大更劲爆”“比恒大更棘手”“规模达恒大的4倍”等等。

那么，碧桂园爆雷冲击力道究竟有多强？对于中国从三四线城市的百姓到整个金融经济将会产生怎样的影响？本期节目，我们邀请到美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田博士，来详细分析这些问题。

【重仓三四线城市 碧桂园滚动式扩张】

扶摇：谢教授好，能不能首先请您先给大家介绍一下碧桂园的体量有多大？

谢田：当然碧桂园的开始就跟中国整个房地产市场开始，基本上都差不多，都是在90年代开始。碧桂园应该是92年成立的，当时杨国强他们是把广东顺德那边有两个村子的名字，一个叫碧什么村、一个叫什么桂村，把那两个名子合起来成立这个公司就是碧桂园。

碧桂园成立以后，首先是在广东顺德那边当地开发房地产，98年的时候他们开始进入外地，在广州市。他们在99年广州碧桂园开盘的时候、开售的时候，它有很多很创新的营销手法，比方说中国新年开盘、全装修卖房、然后是免费坐巴士去看楼，然后还有老带新一些创新的营销手法，当时就有一个月销售有3000套的纪录。

后来2004年碧桂园向广州、佛山以外的珠三角扩展，然后2008年基本上向全中国扩展，所以增长非常快。它在2013年的时候，就实现销售合同突破1000亿人民币。

最新的数字我看到的，最新的就是说高峰期年平均销售就是7000（亿）；而2018年这个数字我们看到是379个billion，就是3800亿元，这是它的一个体量，算中国的房地产市场应该是前10名的最大的房企之一。

它主要分布在很多三线、四线的城市，基本上就是开发这些城市的房地产。它的特色就是高周转，就是资金周转非常快。这个钱收来、开发、然后销售出去以后，马上直接投入下一个，就是滚动式的开发，这个就是它的一个扩张方式。

它在中国实际上2017年的时候，是中国房地产销售的金额和销售的面积是双料冠军，就是跃居当时中国房地产企业的第一名，也进入美国财富杂志的世界500强的公司，大概是200多名。

2015年它实际上还去东南亚国家，在马来西亚柔佛州建立了碧桂园的那个城市。我记得我去那个新加坡和马来西亚的时候，还路过那个新山市好像，还看到过他们碧桂园的这个森林城市的建筑工地，基本上它就是这样。

等于说是一个中国可以说首屈一指的这种房地产开发销售的企业。它的高周转的那些作为它的一个长处、优点，广泛分布在中国的很多的三、四线城市。

扶摇：我看到有文章分析，碧桂园其实是步步紧跟中共当局的相关规定和政策，可是依然是资不抵债。碧桂园当前的总体债务规模有多大呢？它的结构怎么样？

谢田：恒大也是遵守中国政府的政策，关键是整个中国房地产行业、整个行业所有的企业，它都在用债务方式来发展。就是说借债，然后拿到售楼预售的钱，然后买地，买完地以后它也都是在⋯⋯房地产这些方式都是一样的。

就是它没有说拿了钱以后全部用来盖房子，盖房子以后，然后卖出去以后，拿来钱再去投资新的，它实际上都是滚动发展。我刚才说碧桂园高周转，它就是周转得特别快。

还有一个，当然它都是都在利用银行贷款、大量的贷款，利用贷款然后地方政府⋯⋯这也是实际上中国经济在过去20多年来发展快速的原因之一，就是说地方政府卖地，卖地以后它也在敦促那些银行给他们贷款，然后他们去滚动开发。所以中国这个总体的、大部分房地产企业基本上都是这个模式。

只不过现在就是我们知道，有一些是中共权贵的白手套，它在获得那个地块的时候、或者获得这些融资的时候、银行贷款的时候，它有这个权贵、有这些什么势力在背后撑腰，所以它就发展得比较快。

【债务超万亿 信用等级遭降 碧桂园问题严峻】

扶摇：有没有哪些关键数据是可以让我们看到这个问题的严重性的？

谢田：债务的问题，实际上当时2018年3月的时候，碧桂园曾经在那个A股上市，想要迅速上市，但是那个没有成功。没有成功的话，碧桂园就把它分拆出那个叫做物业管理这个业务，它有一个物业管理这个业务在香港的主板独立上市。2018年就是叫做碧桂园服务就是这种物业管理在香港上市了。

但是后来，当然我们也知道，后来2022年开始，碧桂园营业收入就同比下滑47%，然后销售额、销售面积下降超过30%，就是从上市以来首次的亏损。这个基本上跟整个中国房地产市场、恒大这个都是很类似的。

他们自己说，是房地产市场深度调整、销售承压，其实就是中国房地产泡沫破灭、销售下滑。后来今年8月的时候，它是公布今年上半年亏损是400到500亿元人民币。然后，国内那些公司境内的债券开始停牌、停止交易。

有一个数字我看到，现在看到就是它有11档债券，合计的这个规模是157亿元，而这些11档债券就在明年6月到期，但这个数字并不包括那个境外的债务。那最近它这个总体债务规模有多大呢？我现在看到那个报导，就是说现在它已经处在这个偿债高峰期。

刚才说的那个债务还没有包括境外的，而境外的现在处于有一笔1540万美元债务的利息，利息就是1540万美元，是马上到期。这是我们看到它这个债务的规模。

所以现在总的负债规模，我看到的最新的估计大概是1870亿美元，按美元算，应该它是全球最大的建筑商之一，也是现在全球负债最多的建筑商之一，或者1870亿加上1900亿，2000亿美元，这实际上跟恒大的那个债务规模差不多，就是说折算成美元的那个债务差不多。

具体里边有多少是境外？像恒大我们知道，恒大是24000亿元人民币的总容债务，其中2000亿美元的是外债。如果碧桂园的总负债已经是2000亿美元左右的话，那它的整个换算成人民币，应该也是16000亿，就是另外一个超过万亿的。

扶摇：您观察这次事件的原因，主要是来自于房地产开发结构当中的哪一个层面呢？

谢田：债务它就是房地产开发相关的，它算主体业务相关的应该是。我们知道中国房地产企业的发展中，从90年代开始，00年代、10年代的时候，实际上已经应该经历过两次危机的情况。一次，就是很多公司开始在香港上市，像我刚才提到2018年是碧桂园服务在香港上市。很多其它恒大、其它很多公司也都是在香港上市。

香港上市，等于说是那个香港的资金开始注入中国房地产市场。再后来，10年代以后20年代的时候，美国的公司、美国企业资金也开始注入，就是中国的房地产企业开始大量借贷美元外债。现在开始出现问题，我看都是美元外债到期了。

中国国内他们拖欠的那些债务，有银行的贷款、或者是那些建筑商的、材料商的、搞合同的合同公司的、那些包工的公司的贷款，这个实际上都是人民币贷款、人民币债务。如果有地方政府、中共政府的那些介入，他们可能就容易被延期、延展或者重新贷款。

所以，美元那个外债应该是他们比较棘手的，它就不能够轻易就要求他们减免、或者延展、或者是重新贷款。而这个利息如果你的没付、付不了，你这个债券的等级、信用评级就会被下降。事实上我们看到去年9月的时候，标准普尔就把碧桂园的信贷评级从BBPlus降到BB，然后碧桂园就从标准普尔撤出来它的信用评级。

然后今年8月的时候，穆迪也把碧桂园从Ba3降到B1，这是非投资等级，就是不建议买、不购买。而它的股价也是，碧桂园在香港的价格，从2018年最高的时候是港币17块8毛8，17块到现在已经跌到6毛9分钱，少于一块港币。所以这个问题现在开始是就非常严峻。

现在看来，它这些美元外债的利息支付，已经延展了一次、宽限了一次，看来现在没办法再延展。

 

 

【哪些原因共同促成碧桂园爆雷？】

扶摇：您分析有哪些原因是共同促成了碧桂园爆雷？

谢田：促成的原因，如果说这个⋯⋯我们在商学院研究企业破产、企业倒闭的原因，一句话概括就是Growing too big too fast. 就是它长得太快、生长得太大、扩张得太大太快，这样一下子就是中国人讲的，一下子就是爆发户。

你想中国这些公司，从碧桂园到恒大都是90年代、00年代开始，开始加入中国的房地产的泡沫，也就是10年、20年的时间，一下子就长到世界级了，就是长得非常非常快、也长得非常非常大。但是，实际上他们是构成了、促成了中国房地产的泡沫。然后，它就是开始盲目地，也不能说盲目了，就开始疯狂借贷、疯狂增加杠杆，基本上是借钱来扩张。

但实际上没有这个钱、也没有真正的销售的支持、也没有市场的支持，那大家都互相从中国的银行借钱、从外商借钱、香港市场捞钱，捞钱以后投资建，疯狂地建设。建设这个项目有多大规模，有多大？我们知道现在中国应该有6亿栋房子、大量的房地产过剩，他们还是这样做。

当然，我们也知道为什么他们这样做呢？明明卖不掉为什么还这样拼命扩张？就是因为它在这个扩张的过程中，实际上，他们作为白手套也好、像恒大作为白手套，碧桂园大概我看不出、不知道是不是有白手套的问题。

像恒大这类他们扩张的时候，给像恒大它后面那个操控的人大量的利益输送，就是让这些中共的权贵、让这些后面的人、白手套后面的操控者拿到了大量的钱。他们就一边高度借债，一边把这个资金发红利，然后发股息来转给他们后面的支持者，当然很多资金也卷逃出来汇到海外，加上他们自己奢侈的生活。

还有一个，实际上碧桂园除了这次在房地产业的迅速的、过于高速的快速的发展以外，它还有一些其它公司，你比方说2018年的时候它成立一个全资子公司——农业控股有限公司；然后18年7月成立一个叫博智林公司，这博智林公司就要进军机器人产业，去造机器人。杨国强说，他5年内希望在这个机器人领域投入至少800亿元。

他把自己想重新定位。原来的就是房地产企业，当然他们都从广东农村起家的，他现在把现代农业、机器人和房地产列为他自己的三驾马车，就是说扩张到新的领域、成立各种其它方面的投资，像机器人跟他们房地产完全没有关系的，他们也没有这种能力、资历的。

这种扩张事实上也造成了他们就是资金分散，然后不能够取得盈利，可能造成它迅速成长到一定的规模，但是那个债务规模也随之扩大，债务也会大，建立在债务的基础上。

如果房地产的销售还一直能够持续的话，这个问题还看不出来。而一旦房地产销售开始减缓、放缓，那这个债务问题就出现了。其实恒大、碧桂园，还有就是中植公司、绿地、融创，中国很多大概都是有类似的问题。

扶摇：如果比较一下的话，碧桂园爆雷比恒大严重多少呢？

谢田：应该是差不太多。但是，碧桂园现在有三千个楼盘正在建设，现在都彻底烂尾。但是，它这个预售房的数量是恒大的四倍，涉及到的一些客户、购房者那些人数也是四倍。所以它这个倒闭以后，如果倒闭，那它这个冲击和影响应该比恒大的还要大。

它这个债务的数字可能没有恒大那么大，但是它影响的人，因为它这个楼盘数量或者购买业主的数量，比恒大的要多好多倍，这确实它会对这个社会的影响也会非常非常大。

【碧桂园倒下 连锁反应多可怕？】

扶摇：碧桂园如果倒下的话，这产生的连锁反应到底有多可怕？

谢田：上游产业这个影响我们已经看到了，上游的那个你比方说那些建筑材料、或者那些房地产设计，很多这些公司都开始关门倒闭。中国整个的一些钢铁、水泥、玻璃这些生产价格都开始崩盘。那下游的话，应该是它有些房地产的服务、或者相关的产业，比方如果卖的房子减少的话，可能那些房子那些家电、摆设、或者家俱、其它那些都会受到影响。

最关键的就是说它这个房地产作为基建、作为基建的一个投资，实际上是中国经济的三个马车之一，这个房地产行业开始破碎的话，中国经济就会陷入崩溃。

还有，我们知道它现在这个房地产的崩盘，现在已经开始出现连锁反应了，连锁反应就是涉及到很多地方财政。中国地方政府的财政因为现在很大一部分、过去很大一部分是来自这种土地的销售和房地产开发的那些税收。地方财政现在跟不上，所以中共现在那些公务员都要减薪，或者以后可能要不得不要开除、解雇很多很多公务员。

这个整个，我觉得从这些恒大到碧桂园的中植和其它融创、绿地这一系列这些最大的企业崩盘的话，这个对全中国的消费者、当然它对这些三、四线城市的业主是直接冲击，那对整个全中国的那些消费者也是一个打击。

打击了以后，随着房地产的价格开始崩盘，它销售会继续下降，这就会带来连锁的反应，下一步就会导致中国出现在经济衰退的情况下，会有可能出现金融危机。

扶摇：对于社会的各个层面来说会有什么样的影响呢？

谢田：对中国社会直接的影响就是成千上万、几十万、几百万的那些业主，因为他们现在直接面临就是他的投资就打了水漂了，并且他们原来都指望中共政府来介入，看来现在中共政府可能还不太愿意介入。

中共不介入，人们的绝望的心情就会增长。绝望情绪增长、房地产下滑，房地产下滑带来财富的一个⋯⋯人们会觉得他自己的资产缩水。因为资产缩水，甚至有的人资产是陷入水下，就是说他资不抵债的话，很多人的消费和投资都会受到影响。

所以现在我们看到中共不管用什么样的方式来刺激房地产，让这些本来不能买房子的老年人、在校大学生、这些农民进城买房，各种各样的千奇百怪的花招都出现了。但实际上房地产也没有⋯⋯刺激不到、也刺激不了，这就是现在出现的问题。

出现的问题导致整个经济整体下滑，这个中国房地产市场的爆雷，我觉得这个事实上正好跟中国产业链的外移、转移同时发生。所以为什么中国经济三驾马车同时熄火就在这里。

从这个COVID开始，中国经济原来发展的动力都没有了，加入世贸组织以后带来的那种出口、劳动力、还有新技术的引入、外资投入这些，所有这些动力都没有了。

现在基本上欧美在对中共实施更多技术上的制裁，然后我们也看到对高科技方面也加以制裁。中国那些中端、中低端的这些制造业现在都开始转移到其它国家去了，转移到东南亚国家、印度。所以整个从制造业开始破灭，到房地产破灭，到现在的年轻人失业。年轻人失业，我们知道中共政府承认的是20%几的失业率，而非官方数字可能高达50%。

这些实际上都跟财富的效应有关，也跟经济不景气、就业市场的放缓有关。所以现在看来，就是说这些比较低迷的经济状况会加速房地产的下滑和整个泡沫的崩溃，会马上带动更多的房地产公司的倒闭。

我们看到很多出现违约的中资海外债务，看那个数字是2022年102支，大部分都是房地产企业。那现在更多的房地产企业开始违约，违约以后资金流断裂，他们就会产生更多的那个烂尾楼的现象。

因为我们知道，他们实际上大部分都是靠着这种高杠杆的方式来投入滚动开发的，但是资金一断，烂尾的话就会涉及到更多的人、更多的业主失去他的房子、或者是得不到房子，那这都会带来严重的社会问题。

中共政府如果没办法去解决这个问题的话，最后人们知道，整个房地产泡沫实际上是政府推动的，中共权贵拿到了最大的那个大头，现在他们把利润、把那些都拿到他们手中，把债务留给了百姓，这个等于是要引爆全社会的一种愤怒。

扶摇：除了现在大家都在讨论的恒大、碧桂园，您看中国还有哪些其它的房企也面临违约的风险？多不多？

谢田：中共实际上之前已经把100多家公司都列入它有一个叫划红线的那些企业。这里面所有企业的大部分、最大的中国房地产企业都在里面，只不过恒大是第一个，它不是第一个跨过红线的，很多已经跨过红线了，恒大是第一个大规模的出现违约的、爆雷的。

现在看来爆雷就是接二连三就会出现，而这个就有点像多米诺骨牌一样，一旦出现的话，下面很可能就是一发不可收拾，一个接一个都要违约、爆雷。这就实际上就是这个房地产泡沫的破灭就会发生，现在实际上已经在发生了。

【债务规模太大 且涉内斗 习无力救房市】

扶摇：那您看中共有想去挽救吗？

谢田：中共可能想救，因为它这个带动整个经济的崩溃，它有想救，但是它确实发现很难救助。它已经放水了很多，但这个钱，你看这个钱它每次印钞票、放出这个钱资金带入以后，它没有走向真正的流通，很快就好像又被权贵或他们其它的方式，它的优先股、优先的债务就把这钱拿走了。

就是说它继续印钞，但是起不到缓解危机的作用，并且让有钱的人更有钱。还有一个，还涉及到中共政治内斗的因素。我们知道，它这个房地产像恒大据信是曾庆红家族的白手套，中共几乎那些大老、权贵、元老这些人，都有他们自己的派系，都有他们的白手套在后面。

几乎所有的中共贪官、既得利益集团都从这个房地产企业获得了高额的利润、高额的回报。所以它现在如果是要整肃这些、让这些破产的话，还涉及到这个⋯⋯首先它要救助的话，习近平可能是要救助他的那些政治对手，那可能不一定愿意做。当然习近平还有他们自己的那些派系，他可能通过其它方式在赚钱。

反正就是说他救的话没法救，他如果全部把所有的这些房地产企业、所有的那些烂尾楼，所有那些呆账的、坏帐的一些资产都拿回来的话，中共可能也拿不起，这可能是几十万亿、上百万亿的总共的数量。所以这个它也做不到。

扶摇：是。现在中共还在选择认房不认贷的政策，这等于是变相鼓励大家继续努力炒房，然后还有银行加入拼命的放贷。那这么做会有什么样的后果？

谢田：对，这个认房不认贷这就是非常恶劣，它明明知道这样做的话有风险，现在它没有办法，基本上就是不顾风险、不顾一切拼命地往前冲。因为它知道现在如果民众不再买房子的话，市场严重破灭的话，会带动它的整个经济、还有带动它的银行和金融业。

但这个实际上是没什么用处的。现在中国老百姓有能力买和有意愿买的已经不多了，大家没有钱了，也没有人愿意去买，也不愿意当这个接盘侠，也不愿意再去背负债务。所以基本上就是说，它认房不认贷本身，实际上是增加了房地产泡沫破灭的风险，这是非常危险的举动。但是，它即使这么危险的举动，对继续刺激房地产行业也无济于事。

【钱去哪里了？中国债务的关键问题】

扶摇：您认为合理地去解决碧桂园、恒大这些房企债务的办法到底是什么？历史上有没有哪些可以借鉴的范例？而中共它有可能去采取这些合理的办法吗？

谢田：可以借鉴日本房地产的模式，因为很多人在谈中国房地产泡沫是不是跟日本的泡沫有点像，确实有很多相像的地方。日本80年代的房地产泡沫，那个时候涨到东京的房子、整个东京的房地产的价格，据说可以把整个美国都买下来。

但最后日本的房地产也破灭了。破灭了以后，导致了日本经济有十年的衰退。现在人们重新分析、重新看待日本了，认为虽然是十年也算不上真正的特别衰退，日本老百姓人民的生活水平、生活方式基本都没什么改变。

只是泡沫破灭以后，东京的房价下滑了以后，经济增长就没那么快，但是还是继续保持比较平稳、温和的增长。并且从科技、高新的技术方面找到新的经济增长点。所以日本虽然看起来好像是一个巨大的泡沫破灭，但实际上没有带来特别严重的后果。

我们现在学术界开始重新认识日本的十年、或者二十年。日本的模式有一点，它是那些涉及到炒房子的、或卷入房地产的企业他们的破产。日本政府也基本上没有去救助、没有花纳税人的钱去救助，任其破产。

但中国不一样，首先中国是政府、全民加入，还有政府也加入，所以很多债务、很多制造的问题实际上都是跟政府相关。并且实际上是一个全体中共既得利益集团、中共的权贵，实际上是在用这个在让他们自己富的更富，让中国老百姓债上加债。所以这实际上是一个财富掠夺的过程、是一个政府带动、政府推动，让中共权贵受益的一个财富的大掠夺、乾坤大挪移，所以这跟日本是不一样的。

所以，你现在用日本的方式，日本的房地产企业破灭，国家其它应该没有太多影响。但是中国这些因为它涉及到所有的中央政府和地方政府，所以它这个影响要比日本要大的多的多。

这是历史上借鉴的例子、范例，我们看到中共也不太可能、没办法采取日本的方式，中国经济也不会像日本这样平稳地过渡过来。

那最后有什么解决的办法？如果我们要真正看解决的办法的话，那首先我们知道现在这是个债务危机，那债权人去哪里去了？那个钱、欠的债，这些债务去哪里了？就是债务本身。换句话说就是钱去哪里了？如果把这个问题解决的话，中国整个债务危机才能解决。

钱去哪里了？就是去了中共权贵，中共的红二代、官二代、中共这些9千万中共党员中的相当大的一部分、也占据了所有最高的位置，他们从整个房地产这个热潮中，赚了大量的金钱。通过许家印这些个白手套，整个掠夺了中国的房地产经济，并且把那个钱赚走以后，把债务留给了中国老百姓、留给这些企业，所以，你怎么解决呢？

解决的话就是推翻中共，让中共这些既得利益集团把他们非法攫取的财富吐出来、退回来，这个才能解决，不这样的话，其实没什么解决的办法。

扶摇：碧桂园的很多楼盘是在三、四线城市，这些城市它本身就不如一线城市发达，那经济是相对落后的。如果说如今又叠加了房地产债务，会有什么后果？

谢田：为什么我说中国经济全面崩溃，就在这个。现在在东北一些地方，它那的房子已经降到好像是五万块钱就可以买套房子了，就白送给你了。或者拿这房子给你，你把债务接过去就行。这些就是我们在讲的话就是underwater了，都已经在水下了，就是它已经完全资不抵债了。这个房子是不能拿的。

所以这个问题在原来这些东北三四线，那个问题就比较严重。现在实际上东部沿海也出现问题，因为原来东部这些沿海，靠这种制造业支撑的这些企业纷纷倒闭、纷纷外离的话，它们也出现问题了。所以这个基本上是⋯⋯中国这个危机实际上是不像日本，它就是房地产的危机。

中国这个房地产，但是实际上涉及到政治、经济、社会，方方面面和腐败，日本没有这个腐败的问题，日本也没有就是说政府从中赚钱的问题，或贪官的问题，它就是个经济现象。中国是个经济现象、政治现象、社会现象，还有道德问题，全部都交织在一起，这是一个巨大的big mess（一团糟）。

扶摇：好的，非常感谢谢教授和我们分析中国房地产方面的相关问题和给大家的一些提醒，也非常感谢大家的收看。那我们更多的热点话题就下期节目时间再见了， 再会。

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