有国际投行经济学者认为中国大陆房地产进入趋势性调整。示意图（视频截图）

当前中国经济面临一个巨大问题

（大纪元记者刘毅综合报导）大陆房地产市场持续疲软，国际投行中国首席经济学家表示，此次大陆房地产市场下行已超过10个月，数据显示大陆房地产市场的需求基本面发生了根本变化，房地产市场这一轮下行或是结构性的趋势调整。

据财新网11月24日报导，摩根大通中国首席经济学家朱海斌11月23日在香港金融学院主办的第12届年度中国经济国际研讨会上表示，2022年前10个月，大陆的新房销售下降约25%，新房开工下跌近40%，房地产投资约下跌9%。

根据摩根大通构建的中国房地产活动指数，从2021年下半年以来大陆房地产活动一路下行，是有记录以来房市最大、最深度的一次调整。此次调整已经超过10个月以上，而之前在当局发布调整地产政策后，通常在6～9个月之内可看到房地产活动指数反转，而目前还没有看到房地产活动好转，朱海斌表示“这是当前中国经济面临的一个巨大问题”。

朱海斌认为：“今年我们做了一个调整，认为这一轮下行或是个结构性（structual）的趋势调整，一个重要原因是房地产市场的需求基本面发生了根本变化。”

朱海斌解释，中国房地产实际有效需求在5年前达到高峰，然后以每年3%～4%左右的速度下滑。下滑原因包括中国的总人口数、人口老龄化、新婚家庭数的减少及生育年龄延迟、城镇化放缓以及投资需求减少等。而房市下跌压力最大的不是房价最高的大城市，而是人口实际流出的城市。

11月24日，国际投行高盛亚太区首席经济学家Andrew Tilton在2023亚太区展望会上也表示，高盛基于世界银行的数据测算，中国住房总需求在2016～2018年达到约2000万套的高点，之后开始下滑，预计到2035年降至高点水平的一半、约1000万套。

朱海斌认为，房市下行对今年经济带来的直接或间接的冲击“大概在两个百分点以上”。

2020年8月，中共当局给地产企业划出了“三条红线”，以限制房企融资规模，而房企基本都是靠高负债运营，需要不断借债以保持其公司运转。当中共当局对房企融资进行诸多限制之后，很多房企资金出现问题，出现了债务违约。

从2021年开始，中国恒大、佳兆业、嘉年华等房企开始不断出现债务违约，同时，在大陆各地出现了大量烂尾楼，民众对买房也日趋谨慎，大陆房价及楼市销量不断下跌。

中共统计局11月16日在其官方网站发布的《2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。

面对市场疲软，中共当局近来不断推出刺激楼市措施。

11月23日，交通银行、中国银行、农业银行相继宣布与民营房企签订合作协议，提供百亿（人民币，下同）至千亿元不等的授信。地方当局也不断放松对楼市的调控，包括降低首套房首付比例，降低房贷利率，放松购房限制条件等。

但朱海斌表示，虽然政策有调整，但市场下行的趋势没有改变。

财经评论人士王剑在11月24日其自媒体节目中也表示，房地产有效需求取决于城镇化和人口，而从中共当局官方的数据看，从今年上半年开始人口正式进入了下跌周期；城镇化是指农民到城镇买房，成为城镇居民，但现在的情况正好相反，在过去3年疫情期间，城里的农民正在返回农村。从这两个角度来看，都不能解决房地产需求下降的问题。

从短期来看，《香港经济日报》报导，中原地产首席分析师张大伟预计，四季度楼市仍会相对低迷。易居研究院研究总监严跃进认为，明年上半年楼价会维持按年下跌的势头。巴克莱银行则估计，大陆明年全年的房地产销售将再下跌一成。