2015年8月24日恒生指数报21251点，一天跌1158点或5.17%，成交1389亿元。这是连续第七日下跌，一些投资者担心巨熊已在张牙舞爪。港人最为关心楼市动向，楼价趋跌是下一波？
　
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作为香港投资人，愈来愈难以捕足资产价格的去向。黄金由2011年8月每安士1913美元，四年后跌至昨天(8月24日) 1151美元。人民币长期单边升值的游戏，已经停止，由2005年100港元兑106.49元人民币，升至本月初80元人民币，至近两星期突然急贬至82.67元人民币。今年股市4月一度创近年新高至28433点，岂料打回原形，大跌7000多点至21000点边缘。处于价格颠峰的楼市，走势如何？正是香港投资者的焦点，也是有意置业者所关注的。
　
香港楼市，节节上升。中原城市领先指数今年飙升至144点，比较十年前只有55点，升幅2.6倍。港岛楼价上月每平方米平均18万港元，一年升17%，相当疯狂。 2008年金融海啸时股市大跌，之后楼价趋升。现在楼价每每破顶，终要下跌来吗？
　
价高市弱、发展商急散货
　
楼价升不停，港府于几年前开始实施多项「辣招」，以加税阻止投资者入市，为真正用家创造有利条件。但是，楼价升势仍未能遏止，并呈现了一些特殊现象：
　
１）价高但市况不热
　
楼价高昂，但成交并不热烈。2013及2014年本港住宅整体成交量是1997年以来最低，分别只有约50,700宗及63,800宗，远低于两个楼巿高峰期1997年 (约172,700宗) 和2010年 (约135,800宗) 的水平。事实上，这比2011和2012年每年逾80,000宗低逾两成。这反映了市民入市，非常审慎。
　
２）发展商增推一手单位散货
　
2005年一手楼成交量占整体住宅成交量15%。自2011年该比例持续向上，2014年增至26%(达16,900宗，是2008年以来新高)；今年4月及5月更达35%。在整体成交量处于低水平的情况下，一手楼占整体成交比例却上升，这反映了发展商在楼价高企之际积极散货。近一年半以来，发展商开售新盘时，往往提供「回赠」、「优惠」或「二按贷款」。以往新楼溢价可高二手楼15%，现在已几乎拉平。
　
令人担心：楼市摇摇欲坠
　
展望未来，多项因素显示楼市颠峰难以持久：
　
1) 楼价颠峰，市民难以负担
　
香港楼价已成为全球最难负担的城市。美国研究机构Demographia今年初公布年度国际楼价负担能力报告，五年来香港楼价负担比率均占榜首，是家庭入息中位数17倍，成为该研究历来最高的指数；远超排第二位温哥华10.6倍，排第三是澳洲悉尼9.8倍。这说明了港人置业负担异常沉重。财政司司长曾俊华提及香港「供款与入息比率」，一般家庭供款负担达月入54%，计算是以“月入处于私楼家庭中位数，以市价购买一个45平方米单位，七成按揭，供款期20年”，一旦按息上升3%，供款负担会升逾七成水平。
　
2)家庭债务比率近乎警戒线
　
瑞银证券亚洲经济分析师刘醒威认为，楼价连年上升，但市场却低估了本港家庭的负债风险，家庭负债占GDP比率高达67%，大幅高于2008及1996年时的51%及43%。家庭负债当中七成属按揭，其余30%是消费信贷。由于债务水平高企，息率只要微升，香港家庭的还款负担也明显加重；如贷款利率增加200点子，家庭还款额占私人消费比重就会升至13%。
　
3)　未来供应增加
　
2003至2009年间，政府曾暂停主动卖地，埋下了几年之后供不应求的祸害，导致近年楼市急升。期间新增住宅土地可供兴建的单位数目平均为一年10,400单位，均落后于同期一手楼年均18,500单位的成交量。这七年间的土地供应量与一手楼吸纳量之间的落差超过四成（缺口达56,700个单位）。据官方资料估计，未来三至四年的潜在一手楼供应量将高达81,000个单位。明年落成量将会达到约20,000个单位，较过去十年的平均数高约七成。
　
楼市一旦下跌，一般市民最伤痛
　
过去一年多，二手楼价升幅很大程度是由小型单位带动，原因是金额较低易于融资，“无壳蜗牛”急于上车，因此巿价屡见「破顶」。事实上，“40平方米以下”及“40至70平方米”的单位在2014年 升幅分别为15.2%和14.1%，而同期「70至100平方米」和“100平方米以上”单位，升幅分别只是7.7%和6.4%。值得注意的是，未来三至四年潜在81,000个住宅单位供应中，将以中小型单位为主，其中实用面积70平方米以下和70至99.9平方米的单位，分别占约69%和18%（合共70,600个单位，即约87%）。令人担心楼市一旦下跌，刚「上车」的小市民便遭受重创。
　
近日股市连泻，市场忧虑经济前景，楼市已受阴霾困扰。太古城海景单位减至1765万港元沽出，与一周前同类成交跌565万元；另外，西湾河新盘柏汇，昨天股市大跌一千点之际，一口气录得4宗挞订。股市不稳，人心虚怯，楼市摇摇欲坠。投资者关心：一旦沽楼，在近乎零利率之下还有其他更好投资工具？有意置业者关注：楼价跌幅可多大？ 这都不容易找到答案。
　
信源：BBC
　
2015-08-25