餐馆可以不要 但租约不能毁约 房东要求担保人负责毁约所带来的全部租金损失

位于曼哈顿百老汇大道3840号的“Silver Palace中餐馆”自2002年就已在此地经营，因疫情欠下租金。租客被房东要求要么还钱，要么搬走，如果搬走，房东起诉要其付清至2022年期满的全部租金。（谷歌地图）

（大纪元记者蔡溶纽约报导）纽约州“暂缓驱赶租客令”再延长至10月1日。但曼哈顿的民事法庭上已有不少房屋诉讼案，要求驱赶欠租房客。这些房东大都在租客欠租几个月后，和租客签订了解除租约的协议，因此不受禁令限制。这些诉状显示，商业租约一旦签定，房客即使搬离房产也要继续付房租。

位于曼哈顿苏豪区的汤普森街131-133号临街的一家华人发廊停业，被房东追讨租金。
位于曼哈顿苏豪区的汤普森街131-133号临街的一家华人发廊停业，被房东追讨租金。（谷歌地图）

曼哈顿民事法庭的一份房屋诉状显示，位于曼哈顿苏豪区的汤普森街131-133号公寓的房东于7月30日起诉租客陈先生和其发廊。

起诉书称，双方在2014年7月23日签订一份十年的租赁协议，房东把部分一楼临街店面和地下室租给陈先生开发廊，在2020年7月前每月的租金是10,442美元。但今年3月开始陈先生停交租金，因此房东在6月30日给陈先生发了7月19日终止租期的通知，但陈先生至今拒绝撤离和交出房屋。

房东在起诉书中表示，租客陈先生欠下租金52,210美元，外加租户负责的部分房地产税9,576美元，另加污水处理费、水费，及从违约之日起按年利率12%计算的利息等，总计欠了81,364美元。

另一方面，房东根据租赁和担保条款，指担保人应就租期未到期部分，承担总计539,940美元的物业空置期间的租金损失及利息。

此外，华盛顿高地一房东也起诉百老汇大道3840号的租客赵先生和其所经营的“Silver Palace”中餐馆。起诉书显示，该中餐馆自2002年就已在此地承租经营，首个十年租期满后，又续签了十年，到2022年2月28日期满。但由于疫情原因，该中餐馆自今年3月起停止交租，经房东计算，租客3月至7月31日共欠租、费35,800美元；房东要求租客要么还钱，要么搬走，并要求租客付清直到2022年期满的所有租金。

曼哈顿42街交9大道附近的“Foody’s Dumpling”中餐馆也因交不起租金而关门了。房东在8月5日提交的诉状中说，双方在2018年初签约，但房客自今年3月起欠租，7月16日清空场地放弃经营，从3月至今欠租6万多元。房东向法院提起诉讼，要求华人租客补交拖欠的房租，并补偿由于提前解除租约而对其造成的近148万美元的损失。

上述诉状都有一个共同点，即商业租约一旦签订，租客即使搬离房产也要继续付房租。因为中餐馆当初都与业主签下一份长达十年的租约，如今生意难做提前解约，业主都会因其提前关店离开而蒙受租金损失，因此根据合约向其索取未到期部分的租金。

唐人街业界人士说，纽约餐馆一般至少要签十年的租约，这样餐馆内的设施和装修成本才能收回来，让餐厅老板在合理的压力下，收回投入，稳定经营，建立品牌，从辛苦劳作中赚钱，不可能是“快闪店”。如果是五年的租约期限，压力就会成倍增加。

而房东方面，因为餐馆的装修不属于大众口味，很难找到下家承接，对中途毁约的，就要起诉租客，来要回全部的未付租金。租客一般会努力寻找替代房客，否则担保人就要负责因提前解约所造成的损失，房东甚至可以要求冻结其名下的账户。但今年的情况特殊，对于因疫情冲击不能履行合同的当事人来说，是否算“不能预见、不能避免”的不可抗力情况？目前还未知法庭会如何判案。