楼市一年中最火的销售旺季，一般都会说是“金九银十”。（图片来源：Adobe Stock）

楼市一年中最火的销售旺季，一般都会说是“金九银十”，这两个月如果卖不掉，之后就瞬间进入淡季，至少到中国新年之前卖房就更难了。但是今年的情况很不乐观，今年金九已经基本沦陷，根据数据显示，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。

具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米，环比8月份同期小幅上涨3%；11个二线城市环比上涨14%；32个三四线城市环比上涨9%。虽然成交量略有反弹，但是反弹的量实在是太小了。对于开发商来说，非常不解渴。

而且，这还有利率的催化因素在里面，众所周知央行调整了市场借贷利率的形成机制，以前是4.9%的基准利率上直接上浮，而现在要通过最新的LPR利率向上加点，虽然最新的LPR利率5年期为4.85%，比之前低了一点，但是各地加点幅度目前还是未知数，从已经公布的几个地方来看，都是只多不少。

比如北京首套房加55个基点，二套房加了105个基点，加完之后首套房是5.4%的利率，二套房是5.9%，而之前首套房是5.39%，二套房是5.88%，虽然上涨幅度微乎其微，但是也至少表明了一个态度。房贷利率只会涨不会降，其他地方也将如此，所以很多基本谈好了的购房者都会选择在十一长假之前搞定买房手续，能省点就省点。如果贷款300万，期限30年，利率差0.01%，最后还款差8000元左右。

所以，很多需求可能在9月份透支了，也就是说虽然9月份的楼市成交反弹很低，但是可能这其中还有不少是10月份的需求在里面，到了10月份成交将会更差。开发商等的金九银十将会落空，而且还会给市场带来供需上的巨大变化，以北京为例，2019年9月份，北京市商品房新增供应7387套，环比上月上涨62%，涨幅惊人。要知道，8月新房库存才新增了4350套，这相当于多了一半的增量。但是北京9月新房成交4524套，环比上月继续下降达17%。所以这一升一降，让北京的库存更高了。

现在很显然楼市出现了供需矛盾倒转，供给开始逐渐大于需求，二手房的卖家感受会更加明显一些，有些房子挂出去，可能半年都没什么人看。需要不断的降价才能吸引别人关注。现在价格商量的余地也已经越来越大。很多中介也在不断的推出特价盘，急售房，基本主动降价幅度就达到10%-15%。而且还有买家的议价空间。发现一个现象，一般低价房，是不怎么往网上挂的，估计中介们也是怕影响购房者的预期，拉低其他房源的价格，所以基本都是一对一的给潜在客户推送。所以楼市真实的议价空间，可能比我们看到的还要大。

我们之前一直给大家建议，如果你是投资的，那么现在尽量别买，因为楼价虚高，而且流动性越来越差，以后进入楼市将成为资金单行线，进得去出不来，所以楼市肯定不会再是一个好的投资品种，无论全国任何地方，除非租售比，也就是一年租金除以当前售价，超过5%，否则我们都不会再建议投资。因为租售比低于5%，说明当地根本就没有强烈的需求，甚至现在有些地方低于2%，那房子可能租出去都难。根本不具备产生现金流的能力。连租房的都没有，就说明根本没人需要房子，以后你还要卖给谁去？

当然如果你说你是刚需，是自住，买了房子要自己住的，不为了卖出变现，就想买的值一点，现在倒是可以重新开始关注楼市了，因为捡漏机会可能随时出现。我们总说2015年的价格就基本合理了，起码房子不再高估了。所以如果我们能用2015年的价格买到一套自住房，也算是比较合适的选择，而现在议价空间加大，正是我们买二手房讨价还价的好时机。

全国各地的朋友可以找来一张统计局最新发布的8月份70个大中城市的二手房住宅销售价格表，我们看定基一栏，比如北京写的是145，这就是告诉你2015年的房价是100的话，现在的房价是145，现在比2015年贵了45%，但是反过来说，现在的145跌30%，差不多就是2015年的价格。那么我们砍价的时候，就要照着同小区的基准价格的30%去砍。

有人说1000万的房子，700万就卖给你了？房主傻了吗？通常情况下是很难的，但现在降到850-900万已经成为了共识，付款方式好一点降到800万也并非没有可能。至于能不能降到700万，就看这个房主是不是着急用钱了。那些商人多，年轻人多的小区在年底的时候，房主的资金链通常会很紧张，所以这是一个不错的出价时间点。

相反老旧小区，住的都是老头老太太，他们压根就不想卖房，也没什么负责，你要想砍价就比登天还难。但是话又说回来，这本身就是一场心里战，谁着急谁就输了。不要怕别人拒绝，一定要敢于报价。这样即使不成，你也会赢得一个很好地议价空间。

另外，我们以北京举例，北京是比2015年涨幅最大的，还有几个热门城市也是如此，比如上海，杭州，南京，厦门，天津，这些都得照着30%砍价，但其他的很多城市都没有那么大的涨幅，大部分只比2015年贵了20-30%左右，那么大概你砍掉20%左右的价格就重回2015年了，所以并非不可能。房子砍下来1个百分点就意味着一个家庭几个月的收入，所以一定不能急。一定要在不紧迫的时候多关注，多看房，多询价，不要一棵树上吊死，越是楼市不好，越是要狠狠的砍价。

作者： 齐俊杰