要说当前中国房地产市场风险有多高，当然是很高，但是基本上是潜在，没有暴露出来。或者可以说，当前中国房地产市场是一只灰犀牛(市场常以灰犀牛来形容大概率且影响巨大的潜在危机)，这应该是路人皆知的事情。因为，2018年就有人测算，按照中国住房的总市值，已经超过了美国、欧盟、日本的总和。

在2018年，中国住房的总市值达到68万亿美元，而美国、欧盟、日本之和也不到65万亿美元。这就有如日本当年的情况，当年仅东京的住房市值，就足以买下当时整个美国的住房。后来日本的房地产泡沫破灭，东京的房价从最高点下跌了81%，日本的房地产市场基本上回到上世纪60年代的原点。

中国的住房总市值如此之高，当然是政府极力推动的结果，也是大陆银行信贷快速推高的结果，这样让中国房地产市场持续上涨了近20年而经久不衰，其中的房地产泡沫有多大，是你知、我知的事情，但实际上谁也不知的东西。不过，中国房地产市场早就成了一只灰犀牛，但甚么时候冲出来？又是在那里冲出来？没有人知道。

早些时候，中国政府把重点放在居民的住房按揭贷款的快速增长上，放在居民的房地产贷款的负债上。因为中国个人的住房按揭贷款从2008年3万亿元人民币(下同）已经上升到2018年底的30万亿元，上升了9倍。其风险之高大家都很清楚。但要防止房地产灰犀牛从这里冲出，就得稳定房价，就得稳定房价上涨预期。这就是今年政府职能部门提出的房地产调控目标。因为，从国外的经验来看，房地产泡沫的破灭都会与房价突然快速下跌有关。

所以，无论中国房地产市场的泡沫有多大，无论中国居民负债水平有多高，只要房价在上涨，只要房价上涨的预期不改变，那么就有居民借助银行金融杠杆涌入房地产市场，中国房地产市场还会击鼓传花下去，泡沫就不会破灭。房地产这只灰犀牛也不会从这个缺口冲出来。所以，一些地方政府不仅千方百计用各种行政手段来刺激房价上涨，来保证当地的住房上涨，而且无论谁，特别是房地产开发商要降价销售政府就立即出来阻止，并罗列各种莫须有的罪名(如房价恶性竞争、扰乱市场等)。在这种情况下，各个地方的房价保住了，各个地方的房价只涨不跌了，中国房地产的灰犀牛当然不会从这个缺口冲出。

但是中国房地产的灰犀牛不从居民沉重的住房按揭负债这个缺口冲出，还是会从其他缺口冲出的。木桶效应定律讲的是一只水桶能装多少水，取决于它最短的那块木板。一只木桶想盛满水，必须每块木板都一样平齐且无破损，如果这只桶的木板中有一块不齐或者某块木板下面有破洞，这只桶就无法盛满水。一只木桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。

目前中国政府职能部门房地产调控政策一直在把房价可能下跌引发危机这块短板控制住，但是中国房地产市场另一块短板则可能成为中国房地产市场灰犀牛冲出的缺口。即中国房地产开发商过度依赖住房市场预售收入融资，庞大的债务问题可能引发中国房地产市场重大的债务危机。

据外媒报道，中国房地产开发商早就把住房预售作为一个重要的融资来源，这项融资已经占房地产开发商融资最为重要的一部分。2019年上半年财报数据显示，中国最大房地产开发商前十大名6月住房预售收入金额合计超过4,000亿美元(约近3万多亿元人民币)。中国的住房都是以预售制出售，购买住房者缴交房款之后，要获得住房一般都得等上几年。在这种的一种住房预售制度下，房地产预售销售占房地产总体销售的85%以上。

而房地产开发商通过住房预售获得资金之后，不需要向住房购买者支付利息，或承诺在特定时间内完工，加上国内住房预售款没有健全的托管机制，房地产开发商可以获得购买住房者所有款项，住房预售收入因此也成了房地产商最具有吸引力的融资来源。

但是，根据国家统计局公布的数据，截至今年8月，房地产开发商预售面积是完工面积的2倍，两者差距达6亿平方米。而且，就目前的情况来看，房地产开发商住房的完工数量远低于这个数，但住房预售金额依然在快速飙升。在这种情况下，购买住房者将面临著巨大的风险，即购买住房者支付了购买住房款项，最后可以因为房地产开发商资金链断裂而无法收到住房。由此中国房地产市场随时都可能引发风险，房地产的灰犀牛有可能从这里冲出。

也就是说，无论是住房按揭贷款的快速增长，还是房地产开发商过度融资、过度负债，都是通过金融高杠杆在玩转房地产市场，而这种金融高杠杆一定会使得中国居民及房地产开发商过度负债，其风险随时都可能爆发。

来源：东网