根据金融投资上的算法，租金回报率就是房子的利率。（图片来源：Adobe Stock）

最近，上海易居研究院发布，2019年二季度50城租金收益率报告，数据显示，50城租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%。进入2019年后租金收益率开始加速下行，而且这次租金收益率下行的原因，并非是房价上涨，而是房租下跌，租金已经连续两个季度下跌。

租金回报率的公式很简单，就是一年的房租，除以当前把这个房子卖出去的房价，用来衡量，你一直租这个房子，多少年能回本。根据金融投资上的算法，租金回报率就是房子的利率，也是房子的市盈率，比如租金回报率是2%，就说明房子这种资产只有2%的孳息能力，对应的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相当于我们买了一个几乎很难增长，但却市盈率高达50倍的股票。

买房不一定里面有人住，但租来的房子，十有八九会住人，所以房租相比房价，能够较好地衡量一个城市真实理性的住房需求情况，2019年连续两个季度的房租下跌，其中三线城市房租下跌最明显。

从租金收益率来看，4个一线城市的平均租金收益率最低为1.7%，环比降低4%，同比降低3%，环比与同比跌幅均扩大；一线城市的问题并非是租金不贵，而是房价太高，所以租金回报非常低，租金已经占据了我们收入的绝大部分，所以不是大家不想租，而是实在租不起。在北京，这一年的感觉就是，房价基本稳定，租金也没怎么上涨。可能是大家实在没钱了，越是中高端的房子，租金越是不涨，反而是低端的一居老破小，合租房，群租房，因为整治，导致供应短缺，所以这块租金涨幅较大。

31个二线城市，平均租金收益率为2.4%，环比下降2%，同比下降9%，环比跌幅收窄而同比跌幅扩大；二线城市房价还在上涨，所以他的租金收益率下降是两方面原因引起的，一方面是房价提高了分母，另一方面是房租降低了分子。

15个三线城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降12%，也是环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。三线城市基本价格停涨，甚至开始下跌，那么也就意味着，租金的下跌幅度更快。

从这50个城市里来看，租金回报率相对高的是，乌鲁木齐，达到3.6%，韶关是3.5%，西宁3.4%，银川和哈尔滨是3.2%，主要是东北地区的弱二线城市还有西部的三线城市，其实我们听到这些城市的名字就知道，他们租金回报率高是因为房价涨幅并不高。而租金回报率最低的城市是厦门，租金回报只有1.2%，深圳，福州和三亚是1.5%，青岛是1.6%，这些城市房子租不上价，肯定是出现了房子的供给大于需求，二手的房子太多导致的。

我们早就说过，房价短期是由资本和金融杠杆决定的，有经济学家提出短期看金融，中期看土地，长期看人口，所以我们看到2016年以来的这波房价快速上涨，伴随的是居民端杠杆率的快速拉升。说白了就是炒房炒起来的，是金融加杠杆的结果。但是房租的波动却并不是房价决定的，他是由收入决定的，房租的每年涨幅，基本等于这个城市的平均收入增加值。

你为什么觉得你的收入还跑不过房租，那是因为你在城市的平均收入增速以下。现如今租金回报率连续下降，主要就是说，房租涨幅已经接近承受力的极限，而且随着供应增加，和其他的一些政策上的原因，租房的需求也在降低。

有人说你总是看空，其实并非如此，12年前我也是投资房子的，我买房的时候，还没多少人敢贷款，但那会北京的租金回报率高达5-6%，一套100万的房子一年能租5-6万，比贷款利率还要高，而且那会20%首付就可以。所以在这种情况下，买房是划算，是个典型的投资，一套房产的真实价格其实就是他的首付，也就是说房价虽然标价100万，但其实只有20万。买来后把他租出去，就能以租养贷，租金还能涨，贷款不会涨，慢慢的他就会产生正向现金流。

然后用产生的现金流，再去首付买房，再出租这才是房产投资之道。但现在这个投资的基础显然不存在了，别说4.9%的贷款基准利率了，就连2%的存款利率现在租金都达不到，这就已经是一个赔钱的生意。现在反而是把买来收租金的房子，统统变现的时候，你一把卖出，相当于一次性回收50年的租金，很多房子恐怕都未必再立50年。卖出后随便买点什么理财，也是收房租的2-3倍收益。显然更加划算。

所以房子是不是资产，取决于现金流的流向，12年前房子是资产应该加杠杆投资，风险非常低，但那时候却没人敢这么干，因为看不到现金流流向自己。12年后的今天，房子已经是负债，现金流在不断远离自己，却敢于大比例的加杠杆炒房。不但要付首付，还得每月拿出2倍的租金来偿还贷款，相当于这套房子是房客和房东，向银行合租的，房客出三分之一，房东出三分之二，这就让自己置身于博傻的陷阱当中。

作者： 齐俊杰