上海易居房地产研究院发布数据报告，统计各个城市的商品房待售状况。（图片来源：Adobe stock）

上海易居房地产研究院发布数据报告，统计了各个城市的商品房待售状况，也就是我们所说的楼市库存。总的来看，截至4月底，监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.5亿平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。

其中，一线城市新建商品住宅库存总量为2876万平米，环比上涨2.8%，同比增速是34.6%，这里说明一下，一线城市由于本身就数量少，再加上需求旺盛，之前库存总量低，所以同比库存大涨也很正常，二线城市的库存总量，就是一线城市的8倍，达到2.2亿平米，但是环比和同比都是下降的，环比跌了0.6%，同比跌了1.5%，可见二线城市对于住房的需求还是很高的，二线城市的楼市依然火爆。但是三四线城市就没那么乐观了，库存20186万平方米，环比涨1.4%，同比涨7.6%。也就是说，三四线城市开始出现了楼市滞销，库存重新快速上升的情况。

如果从去库存来看，一、二以及三四线新建商品住宅存销比分别为13.5、9.2和10.5个月。一线城市和三四线城市，都超过了10个月，这也印证了我们之前的判断，也就是一线城市，由于控制人口流入，再加上保障房，限竞房供给充足所以楼市稳中有降，而三四线楼市则是因为棚改货币化叫停，楼市没有新增资金进入，所以基本房子也就卖不动了。

那么有人说，这么看一线城市要比三四线城市更危险了？其实并非如此，一线城市是因为预售证管控放松了，很多高价楼盘入市所以推高了库存，他是高端供给增加导致的库存上升，反而很可能拉高新建商品房的平均价格。而三四线城市则完全是需求下降，所导致的。所以体现在价格上，未来三四线显然更加危险。

其实三四线城市根本就不应该上涨，这几年之所以涨起来，全都是货币化推动导致的，2015年以前，三四线基本10年不涨，那是因为，2014年全国棚改货币化安置比例只有9%，而到了2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。

2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。所以这么大的货币化安置比例，这才导致了三四线楼市疯狂上涨，有的地方甚至涨了一倍以上，但是2018年中期货币化基本叫停，2019年棚改总量只有285万套，远低于原计划的450万套，更是低于2018年的626万套，所以这股妖风显然已经停了，未来三四线的房子肯定是卖不掉了，新房卖不掉，二手房就更不好卖了。家家户户都是多套房，谁家也没有多余的钱去接盘了。

报告还显示，库存上升最快的城市，有福州，惠州，南京，景德镇，廊坊，韶关，北京，九江，徐州，厦门，这其中北京，南京，福州，厦门这都是原来的房地产热门城市，应该引起大家的警惕。而库存下降比较明显的地方，济南，郑州，合肥，东莞等地，这几个城市楼市需求还是很旺。

很多人都总听专家说，我们城镇化是房地产的动力，未来还有很多农民要进城，所以房价还会涨？但真是如此吗？未来城镇化，会带来多少的需求呢？

最近联讯证券也做了个研究，说假设2030年我们达到城镇化70%的目标，也就是差不多每年增长0.5%，整个会有1.84亿人进城，每年差不多安置1000-2000万人，而且规律是逐渐递减。也就是说2019年可能还能保证1900万人，但是到了2030年也就只有1200万人，那么对应的住房需求就是，今年是7.4亿平米，未来也会逐渐递减，这11年总共需要79亿平米左右。

如果再加上改善型需求，那么总体测算得出结论，2016年是住房需求最大的年份，达到12.8亿平米，2019年开始需求降低只有10亿平米左右，而且未来还会逐渐减少。而由于棚改货币化去库存，造成的房地产热销，2016-2018年住宅销售透支了11.2亿平方米，约占2019-2030年住宅总需求的9%。换句话说，现在我们已经多卖出去了很多的房子。甚至透支了未来一两年的需求。

作者：齐俊杰