易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。（图片来源：Adobe stock）

最近，易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。报告显示，一季度易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，相比1-2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

统计显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。广州、南通、镇江以及刚刚为抢人放大招的呼和浩特紧随其后，房价过热的23个城市中，北方仅有呼和浩特、太原、烟台、西安、日照、西宁、威海7个城市，其余均位于南方。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。

另外，根据贝壳研究院4月29日给出的数据显示，从北京、上海、深圳3个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，4月，链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力，环比3月下降34%。

综合来看，到了4月份，楼市的小阳春已经分化，一线城市热度降温，而其他地方则冷热不均，最高房价的地方，已经基本不怎么涨了，而中高房价的城市，还在上涨当中。就跟我们之前预测的一样，争抢人才开放落户，成为推动房价持续上涨的新动力，而且现在成为了唯一动力。

这个因素可能会在未来很长一段时间，对楼市都会起着相当大的作用。而且各个地方的政策恐怕也将再度升级。这已经成为了一场城市之间的排位战，生死战。所以年轻人持续流入的地方，恐怕房价还要涨一下，而年轻人持续出走的地方，高房价将很快熄火。最后就像鹤岗一样，房子几万或者十几万一套。而且你还根本卖不掉。

这个不是危言耸听，去年底西南财经大学做了一篇报告，数据显示，2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。在过去的10年中，购房的结构发生了重大的变化，要知道十年前，也就是2008年，刚需购房占到69%，改善占到10.8%，投资的只有不到20%，而刚需比重随后一路下降，2015年还有将近60%的刚需，但随后几乎每年下降10%，而且还越来越快，2018年初还有30%的刚需，到了3季度就只剩下了15%。所以我们说，房住不炒是有道理的。现在的房子，主要都是用来炒了。

那么有人问，什么叫刚需，这个确实比较难以界定，没房子不行这就叫刚需，而且还没有任何替代方案，一个是给子女上学，一个是自己城市落户，这两个确确实实是刚需，没有替代方案，但至于说结婚需要买房，工作单位太远需要买套房，家里人不够住需要买房，这都不是刚需，因为租房也同样可以解决这些问题，你不愿意租房，只是主观意愿问题，而不是没有解决方案。

换句话说，刚需就是那种，即使确定每年房价跌10%，你也一样会买房的人，子女上学和落户，这种事你就没办法等，不可能不让孩子上学。而什么结婚，房子不够住这种需求，只要房价一跌，就全都没了。到时候大家都会算账，房子价值300万，一年跌10%就是30万，而我租一年才10万，所以先等等看，也就不着急了。

在投资中有2个最简单的逻辑，第一你要走到别人前面，你后面有人用更高的价格把资产接走，第二，抢着买的东西不用分析，也一定是贵了。在投资中，从不可能出现抢着买还便宜的东西。所以对于投资品来说，一定是别人不要的时候买入，等别人抢着买的时候卖出。反过来说，如果抢着买还便宜，那么他已经不再是投资品，而变成了消费品。这就好比清仓大甩卖，你买下来也就只能自己用，别想在高价去变现。

所以这就是房地产的现实，他已经逐渐从10年前的消费品变成了投资品，而且是一个大家都在抢着买的投资品，所以一定是贵了。现在能不能升值，那就取决于你买入之后，后面还有没有更傻的人，于是事情就连在了一起，那些争抢人口的城市，就是在替之前买房的人在找更傻的人过来接盘。

而那些人口流出，被抢走人口的城市，这样的傻子已经不多了。所以还是那个建议，如果你是人口流入城市的消费刚需，那就早点买，因为后面还有人要来，价格可能还会涨。如果你是投资，最好就别买了，因为你不知道什么时候，这种傻子就没有了。当你把房子挂出去半年也找不到一个来看房出价的买家的时候，那么你其实就已经变成了那个最傻的人。

这样的市场，投资是没有胜算的。至于人口流出的城市，刚需还能不能买？这些地方当然可以再等等，不过恐怕真能等得起的，也就不是什么刚需了。所以不要欺骗自己，先把自己买房的真实目的搞清楚再说，后面的策略和结果可能完全不同。

作者： 齐俊杰