1991年很多南方商人带着钱，大批的房地产公司出现。（图片来源：Adobe stock）

时间拨回到1991年，从邓小平南巡讲话开始，国内的市场经济方兴未艾，中国的南方开始有港商介入，这些香港商人基本上都是炒楼的高手，他们于是就把香港的经验复制到了国内，那个时候国内的地皮相当便宜，而对外开放，成立合资公司，国家除了地皮，其他也拿不出什么资源，就这样在南方，在蛇口工业区，逐渐形成了很多的开发商。毕竟要发展先盖房，这本来也无可厚非。

这时候就不得不提一个地方，海南！1988年海南脱离广东，独自建省，之前的烟瘴之地，突然因为临海优势变成了经济特区，海口的优势爆发了，然后1991年很多南方商人带着钱到海南，大批的房地产公司出现，要挣钱到海南，要发财炒楼花，还是香港人那一套，这次完全用到了海南身上。

仅仅一年后的1992年，海南全省房地产投资就达到了87亿，占到固定资产的一半。海口市的经济增长达到83%！是的你没听错，就是GDP达到83%，都是因为盖房子盖出来的。全省的财政收入40%都来自于房地产，要说房地产和政府的绑定，当年海南和房地产才是最好的朋友，在1991年，大家月薪只有几百块的时候，海南的房价从1400，一年时间过了3000直奔5000。

有人统计1993年上半年达到了7500元每平米，疯狂程度跟现在差不多，一平米的房价是平均收入的10倍还多。与此同时，海南政府也乐得合不拢嘴，因为地价也翻了10倍。但当时海南岛上一共才不到200万人，竟然有2万家房地产公司，差不多100人就有一个房地产公司。

当时的银行也没起好作用，趁着经济特区的东风，大胆放贷款，只要你敢拿地，随便画两笔图纸，拿着图纸就能去银行贷款，所以基本很多人都是空手套白狼。现在什么万通六君子，冯仑、潘石屹他们，那会都忙着在海南炒房。只是潘石屹比较鬼，他去办手续的时候，偷看了一眼数据。发现海南的人均居住面积远远超过了北京，于是感觉到了危险，这才避免了跳楼的悲剧。

1993年6月，政府出手了，出台国16条，严控信贷，提高利率，限期收回违规资金。这16条对于炒房人来说，刀刀致命。大幅提高了炒房成本，让自己的项目无以为继。一时间市场无人接盘，有的为了能赶紧把楼封顶，不惜借高利贷。结果资金窟窿越来越大，负债也越来越多。但结果却是楼盖好了，跟烂尾楼却没什么不同，同样没人买。

据说当时海南95%的房地产企业倒闭，烂尾楼600多栋，1600多万平米，四大行的损失就有300多亿。注意，这是那个年代的人民币，当时万元户就已经跟现在的大富豪差不多了。所以损失不可谓不惨烈。甚至海南在很多年都背上了三大景观的美名，天涯海角和烂尾楼。

比烂尾楼更可怕的是，有人1000多万开发的房子，10年后搓堆卖废铁才卖了300万，当时海南发展银行，甚至在一年后遭遇了挤兑，随后被央行关闭。所以，海南的经验告诉我们，房子跟其他商品不同，老百姓抢盐的时候，你加大供给，很快物价就能平抑下来，而炒楼却相当麻烦。因为你加大供给之后，价格虽然下来了，但给你造成的损失更大，代价太沉痛。

换句话说，用加大库存的思路来降房价，和用提高房价的思路来去库存，这两个招都不怎么样。而且很容易陷入万劫不复的循环之中。也就是去完库存就要降房价，降完房价就一地库存和烂尾。

作者： 齐俊杰