对土地财政依赖度高的三四线城市已经开始“救市”。（图片来源：Adobe Stock）

在楼市调控政策的作用下，中国房地产市场降温开发商难挨，对土地财政依赖度高的三四线城市已经开始“救市”。3月26日，中国人民大学副校长吴晓求在博鳌论坛期间表示，无论从经济理论还是法律理论上，都没找到开征房地产税的理由。

日前，有中国房地产研究机构整理数据并发布了关于2018年土地市场的报告。数据显示，2015年以来，随着房地产市场的复苏及火热，土地使用权收入连年攀升，2017年中国土地收入超5万亿元人民币，增速近40%。2018年，由于房地产市场的调控，房企融资收紧等因素的影响，中国土地市场降温。

随着土地市场的降温，土地流拍也在增加。据统计，2018年中国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

在2018年土地市场降温的背后，是房地产市场的整体转冷。

综合中国内地媒体报道，合硕机构首席分析师郭毅表示，土地市场降温是几个层面引起的，第一个是去杠杆对开发商现金流的影响，在2018年达到了一个峰值，开发商的资金状况并不是特别乐观。再加上很多城市都执行比较严格的限购政策，开发商的销售回款也并不是特别理想，现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力，土地流拍自然会增加。

3月26日，郑州郊区南龙湖某楼盘项目的销售负责人表示，他最近接到老板指令，要求“销售为王，追求项目回款，保证公司现金流”，凡是只交定金，拖着不交首付的客户一律挞定，房源重新上架销售。

郑州市惠济区某品牌项目营销总监谢涛也很烦。他们公司近期成立工作组，催促交齐首付的客户签订正式的商品房买卖合同，尽快完成网签备案，这样公司才能拿到销售回款，“要不然卖掉几百套房，数亿元在途资金成本高企，我们实在吃不消。”

同样，依赖土地财政的地方政府也吃不消。

2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在40%以上，近两年来随着土地出让金的攀升，与地方一般公共预算收入的比值也越来越大，2017年、2018年的比值升为57%、66%，超过地方一般公共预算收入的一半以上。

从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看到地方政府对土地财政的依赖程度一直较高，地方政府寄希望于卖地来弥补和维持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大，对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一，同时也加大了地方债务风险以及金融风险。

分城市来看，在2018年，一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为40%、91%和151%。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

而作为补充地方政府财政的房地产税，虽然始终被各界热议，但是离出台实施似乎越来越远。3月4日，人大会议发言人张业遂公布了2019年的立法计划。但是，舆论关注的房地产税并未被提及，立法渐行渐远实施也存难题。

3月26日，中国人民大学副校长吴晓求在博鳌论坛期间表示，无论从经济理论还是法律理论上，都没找到开征房产税的理由。他同时认为，如果是调整房价，大可不必通过这种方式。

于是，一些地方政府开始了对楼市“救市”。山东菏泽取消限售政策、浙江杭州和广东珠海放松购房的社保要求、山东青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、安徽合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小动作……

看中国记者李正鑫综合报导

2019-03-27