二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现，这似乎已成众多业界人士的共识。随着近年来各地房地产调控政策的频频出台，新房市场在一定程度上得到扼制。如去年，不少城市就出现新房和二手房价格“倒挂”的现象。近日，国家统计局公布的70城房价数据显示，今年1月份，一二线城市二手住宅销售价格下降，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，其中北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%。

近日，记者分别赴北京、上海、深圳等地，实地走访了当地的二手房市场，以期为读者展示这些城市二手房市场的真实表现。

“房子终于卖出去了，真不容易。”见到记者，胡磊(化名)长舒了一口气。不过，胡磊的这套房子是降了120万元后才脱手的。

家住上海市松江区九亭镇的胡磊，自2017年底就有“换房”的想法：卖掉手里这套建筑面积约110平方米的大两居，在市区内买一套位置、学区好一点的房子。然而，胡磊这套位于贝尚湾小区的大两居，挂牌价从最初的620万元下调到590万元，再到如今以500万元成交，实际成交价相比挂牌价下降近20%。

记者注意到，二手房挂牌价的下调，也正是上海近两年楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示，自2017年4月上海实行摇号购房政策以来的22个月中，上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长，最高涨幅也仅有0.8%；同比下跌的月份高达17个。

降价，成为近两年来上海二手房市场的主基调。

“不降价真卖不出去”

“知道现在的二手房市场行情不好，但真没想到会差到这个地步。”胡磊告诉记者，从最初620万元的挂牌价，到最后500万元的成交价，20%的降幅还是超出了他的想象。

在浦东陆家嘴区域从事金融工作的胡磊，每天早上都要从松江区的家中出发，挤上地铁9号线，从西到东，横跨上海市区，全程耗时近1个半小时，让他“耗时耗力，身心俱疲”。

这种状态持续近1年时间后，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了个单间，同时将房子挂在中介，着手“换房”。“一是想离公司更近一点，再一个也想找一个好一点的学区房，为以后做打算。”胡磊说。

“去年3月份的时候，看中了闵行区中环附近的一个新盘，紧贴着中环、大牌开发商，关键是均价不到7万元，当时比周边二手房便宜1万元左右，性价比确实不错。”胡磊告诉记者，“但当时手里面的房子一直没卖出去，也只能先看看行情了。”

按照限购政策，单身的胡磊目前在上海只能购买一套住宅。这意味着他如果不卖掉手中的这套房，就无法在市区买房。虽然买不了房，但胡磊看的盘却不少。

“大半年时间看了有6、7个盘吧，明显感觉到一手房的行情越来越冷。”胡磊说，“上半年那会儿日光盘还挺多，买房基本靠抢，但最近几个月看房，很少有楼盘能日光。”

在摇号购房、限价等严格的调控政策下，上海新房市场明显降温，并传导至二手房市场，而这也直接影响到了胡磊“换房”的进程。

“当时来看房的人实在太少，去年五一，在中介的一再‘逼迫’下，我把挂牌价从620万元降到了590万元，但来看房的人仍然不多。”胡磊告诉记者，“当时确实有点着急，十一的时候我又降到550万元后，来看房的人才多了一些。”

“不降价真卖不出去。”胡磊虽心有不甘，但却“知足”，“房子买了快10年了，回报也还比较客观。”

记者注意到，目前在第三方平台上，贝尚湾的均价为50175元/平方米，而胡磊当初购进的这套房，单价不到10000元/平方米。10年间，房价涨幅超过4倍。

虽然上述房源直到去年底以到手价500万元成交，但胡磊的“换房”之路也仅仅是走完了第一步。

以价换量成交扩大

从挂牌到成交，前后历时超过1年；从620万元到500万元，成交价比预期低了近20%。而这一价格走势，也恰恰是上海楼市的一个缩影。

在严格的楼市调控政策下，特别是自2017年4月出台摇号购房政策以来，上海楼市明显降温，并从一手房传导至二手房市场。

国家统计局的数据显示，自2017年4月以来的22个月份，上海二手住宅销售价格指数出现同比增长的仅有3个月份，最高同比涨幅仅0.8%；出现同比下跌的有17个月份，此外还有2个月份同比持平。

上海二手房指数办公室的数据也显示，1月份上海二手房指数为3885点，比2018年12月下降9点，环比下降0.28%，降幅扩大0.13个百分点，同比下降2.42%。环比下降连续达14个月。

而在价格下行的同时，上海二手房成交量也持续保持低位。易居研究院的数据显示，2018年上海二手住宅累计成交16.4万套，虽然同比小幅增长7.8%，但依然为近10年来年成交量的第3低，仅高于2011年、2017年，而与2015年、2016年的年均超过36万套的成交量相比，缩水超过50%。

贝壳研究院的数据也显示，去年12月份上海链家客源成交周期为51.2天，比近两年低点拉长25.1天，上涨幅度达到96%；房源成交周期为115.8天，比低点拉长54天，上涨幅度达86%，成交周期明显拉长。

价格下滑、交易量低迷、成交周期拉长，不仅意味着房产持有者的财富“缩水”，也让中介经纪行业过上了“苦日子”。

“价格往下走，观望的人很多，成交量也上不去，这个行情下大家的日子都不好过。业主不降价，不仅上门看房的人少，更别提成交了。”宝山区一家房产中介的置业顾问告《每日经济新闻》记者，“好在这附近有6、7个小区，只有我们一家中介，房租也不算高，我们还能撑得下去。”

而去年11月，链家宣布在上海将服务中介费由成交价的2%上调至3%，通过提高佣金率进而提升服务品质，来应对上海二手房市场的“寒冬”。

“上海二手房市场成交量的萎缩，主要还是受严格的调控政策的影响，而成交量的下滑，二手房价格自然而然出现下跌，以价换量在所难免。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以价换量对市场有明显的刺激效应，而未来随着信贷政策的适度松动，二手房交易量大概率会出现上升走势。

记者注意到，作为一线城市的上海，虽然新建住宅总价动辄高达数百万元、上千万元，但在二手房市场，总价300万元以下的房源才是市场的绝对“主角”。上海二手房指数办公室的数据显示，2019年1月份上海二手住宅成交套数约1.65万套，其中总价300万元以内房源成交占比64.97%；300万~500万元房源成交占比23.13%；500万元以上房源成交占比11.91%。

来源：每日经济新闻

2019-03-01