随着新的高层住宅项目不断推出，投资者直到去年下半年还在涌向上饶这座中国东南部的宁静小城抢购住房。

但市场气氛随后转冷。未售出住宅开始积压，开发商纷纷降价。去年10月，担心房价崩塌的业主来到某售楼处抗议。

除了上饶，其他一些中国小城市的房价也越跌越深。在今年中国经济整体放缓之际，这些状况意味着可能无法指望房地产来拯救中国经济。

过去，中国严重依赖房地产投资来抵消经济中的薄弱环节。

2015年尤其如此。当时股市暴跌，再加上其他种种挑战，政府担心经济可能严重放缓。相关部门于是下调利率并取消购房限制，引导信贷进入房地产市场以提振房屋销售和整体经济表现。

这一次，中国政府不想再用老办法。官员们越来越担心多年来房地产债务累积带来的金融风险以及某些城市民众的不满情绪。在中国一些城市，住房拥有者的大部分财富和房屋挂钩，年轻人则在感叹房价高不可攀。

房屋销售同比变化。

之前，中国政府推出了一项针对农村户口进城买房的现金补贴政策，但到目前为止，北京方面不愿意扩大这项重要的补贴计划的规模，主要原因是不想给金融系统增加债务。

人口结构因素也开始抑制房地产市场动能。城镇化速度放缓意味着赴城市的农村居民数量减少，从而影响了新住房的购房需求。与此同时，人口老龄化意味着寻求升级住房的年轻家庭数量减少。

在国内某些地方，房价已经开始下跌。在北京的一个郊区，现年29岁的张建华说，他是做灌汤包生意的，每个月从收入中拿出三分之二还房贷。去年他所买的楼盘房价下跌了20%，最近他加入了其他200名业主的队伍，向住房部门提出抗议。

张建华说，他觉得只能抗议，除此之外别无选择，他十分沮丧。

在中国许多地区，房地产市场依旧稳健。去年12月份中国全国房价同比上涨10.6%，11月份涨幅为10.3%。

只要中国经济不陷入严重衰退，北京、上海等大城市的住房需求就可以维持，因为不断有人为了寻找更好的工作涌入这些大城市。

不过一些经济学家认为，由于预计今年房地产市场的下滑程度更严重，开发商会积极推售楼盘，或可令销售数据获得暂时提振。眼下许多开发商面临大量债务在2019年到期的局面。

经济学家表示，围绕小城市前景的担忧正在加剧，这些城市的人口增长要么正在放缓，要么已经出现人口萎缩。

标普全球评级(S&P Global Ratings)的分析显示，最近小城市已成为中国最具活力的市场，去年在全国房地产销售中的占比接近三分之二，相比之下，2016年的占比为一半。

这在很大程度上是由棚改货币化补贴计划所致，该计划旨在帮助农村居民改善住房并为开发商创造机会，对去年中国住房销售额的贡献高达五分之一。

凯投宏观(Capital Economics)的高级中国经济学家Julian Evans-Pritchard称，这也意味着，很多想买房的人已经购买了住房，这消耗了未来的需求；城市住房需求或已在2015年见顶。

按照补贴计划的条款，小城市从国有银行那里大量借款，然后拆除棚户屋并将资金发放给棚户区居民，让他们购买更新的房子。经济学家表示，不清楚这些债务将如何偿还。政府的计划显示，今年发放的棚改资金仅能帮助购买460万套住房，较去年下降逾20%。

近年来中国一些小城市的房地产销售成了推动经济增长的动力，上饶就是一个典型。

上饶位于江西省，人口600万人，其经济主要依靠行政区划下辖周边农村地区的农业。2017年房地产投资增加16%，房价上涨一倍，主要归功于政府的补贴计划。

江西财经大学研究地区房地产市场的教授曹国新说，当原来的住处被拆除时，人们不得不再买一套住宅，这就凭空制造了需求。他补充说，目前江西省的政府补贴计划已结束。

中国住房和城乡建设部和江西省住房和城乡建设厅未回应记者的置评请求。

据中国房地产经纪机构安居客(Anjuke)编制的房价数据，上饶房价较去年5月时的峰值水平下滑了11%。最近的一个周末，当地开发商友邦房地产(Youbang Real Estate)全力以赴推出上饶最大的地产项目友邦壹号院(One Sino Park)，该项目拥有5,500个单位。

该公司在售楼处举办了一场时装秀，许多女模特身穿毛皮大衣和中国传统的旗袍走秀，吸引了大约上百人观看。现场的标语烘托出购房的紧迫性，例如“有钱不买房？难道要眼睁睁看着你的财富蒸发。”

在中国住宅销售排名前三的碧桂园(Country Garden,2007.HK)的一个住宅项目，54岁的小企业主只透露他姓刘，他表示刚刚签了合同购买一套新公寓，准备给他23岁、刚刚大学毕业的儿子以后结婚用。

刘先生说：“我感觉上饶的空置率真的已经很高了，我的许多朋友都已经有两套或者三套房了。”他购买这套公寓的价格比广告价格折让了30%。

房地产市场放缓的阴霾正在影响中国经济的另一个重要增长引擎——消费。债务负担正在约束家庭预算，同时房产价值停滞令许多家庭的消费意愿下降。

34岁的汪玲玲去年10月份在上饶买了一套房。她有两个孩子，每个月还有人民币3,900元的房贷，由于她和她的丈夫做的都是兼职工作，没有稳定收入，感觉负担很重。他们表示，为了省钱他们减少了去餐馆吃饭的次数。

汪玲玲说：“现在我们在买东西前必须再三考虑，所有的钱必须首先拿来还房贷。”

来源：华尔街日报

2019-02-20