深圳数据显示，法拍房数量激增了60%。（图片来源：Getty Images）

最近，很多渠道的新闻，都会说一个事情，那就是法院拍卖的房产数量激增，比如深圳数据显示，法拍房数量激增了60%，基本都在市价的7-8折成交。最狠的，据说有一套龙岗区的房子，55折成交。有媒体给出的标题是，断供潮来了！真相果真如此吗？

什么房源才会被法院拍卖，基本就是陷入到债权债务纠纷的，要么是断供还不起银行贷款，要么是做生意赔钱了，被债主起诉，查封房产还债，又或者去找民间借贷主动抵押房产，总之就是钱还不上了，而且还得有债权人主张，法院才会拍卖债务人名下的房产，用于还债。所以法拍房数量增加，背后肯定是债权债务纠纷数量大幅增长。

当然还有另外一个原因，那就是随着互联网技术的发展，电商们不满足于日常消费品，纷纷开始涉及房产领域，而法拍房就是一个很好地B2C卖房的渠道，所以随着电商平台的广泛介入，让老百姓有了更多的信息途径，所以感觉法拍房好像越来越多，比如杭州，大家都知道这是阿里巴巴的总部，所以杭州的法拍房就非常多，一直位居全国首位。很显然这里也有马云的功劳。

从目前，全国的情况来看，法拍房的走势跟二手房的走势基本吻合，一开始很热，基本都能卖掉，但后来，流拍开始增加。根据海豚研究院的数据显示，各地法拍房的成交量，只是挂牌量的三分之一，当然拍卖可以有三次，如果经过三次流拍，那么这房子就不能再拍卖了。会退回给执行人，说明房子已经不值钱了，你在拿其他东西出来还债吧。

所以，法拍房流拍数量增加，其实才是一个大的隐患，银行和抵押贷款机构都会很紧张，房地产这个东西，虽然看起来很值钱，有房子压在手里很踏实，但是一旦楼市掉头，这些抵押根本就很难变现，2014年，当时河北石家庄市中心的房子，作价每平米8000元还债，在场的债权人每一个愿意要。最后就只能流拍。大家看起来手握大量房子抵押物，但是根本拿不到一分钱，有些小贷公司，就生生被这些抵押房产给拖黄了，当然到了2016年，楼市又热了，这些抵押物才重新活了。能够挺到2016年的，才有机会解套。

现如今，又出现了类似情况，法拍房数量增加，流拍率增加，都是告诉大家房子已经基本没有流动性了，作为金融资产，他的抵押价值开始大幅缩水，虽然并不能说明出现断供潮，但金融机构一定开始紧张，要么降低房产的抵押价值，要么压缩贷款金额，这反过来进一步降低了市场流动性。2019年虽然是双宽周期，但从房地产流动性的角度看，一定比2018年更糟糕。也就是说，虽然价格不一定跌，但有价无市会更加明显。

随着互联网技术的进一步介入，法拍房将逐渐影响二手房价格，以前整个二手房市场是中介主导，而中介会通过一切手段，不惜造谣也要制造房价上涨的假象，让老百姓感受到的价格是明显失真的，而法拍房市场的接入，会逐渐在市场形成做空的力量，让价格回归到本来价值。毕竟对于很多债务人来说，他只有房子能够用于还债，所以会不断的向下修正拍卖价格。而当法拍房价格进一步跟二手房拉大的时候，也一定会向下牵引二手房价格。当然这一切会是个缓慢的过程，去年法拍房的接入才刚起步，可能在未来两年，进入房源扩充的高峰期。

那么很多人，有疑问了，法拍房打7折，那么能不能买？应该说现在法拍房市场还是有几个痛点没解决。

1、法院只管卖房，不管后续服务，很多人买了法拍房发现，里面有租约，一租就是好几年，也就是说，房子虽然归你了，但是根据买卖不破租赁的原则，你不能赶走租户，等于好几年收不了房。

2、法拍房只做产权转移，而法院不负责强制执行，也就是说房子里如果住着其他人，怎么让他们离开，你也得自己想办法，万一是住着70-80岁的老太太，你还真没什么办法。公检法都帮不上你，买了法拍房，还会陷入到无尽的纠纷当中。

3、法拍房的税费要单方承担，而且之前欠缴的一切费用都需要买者承担，这可能是很大的一笔钱，之前有消息说有人在网上拍下一套369万法拍房，但涉及242万的税费。把税费都加上，这套房子的价格比二手房价格还要高。

4、原房主如果不配合，那就更麻烦了，他就是拖着不把自己的户口迁出，这就将导致你买了房也没办法落户，孩子也没法通过这个房子上学，而对于这个事，法院也是不管的。

5、房子涉及多重抵押，一套房子抵押给了很多人，拍卖之后，只偿还了一个债主，其他债主可能也会找上门来，虽然你很有理，也算是善意第三人，但是还是会把你拖入到漫长的诉讼当中，让你永无宁日，身心俱疲，有的还会有各种各样的上门要账的非法举动。这都让法拍房的购买者苦不堪言。

综合来看，法拍房现在痛点还很多，主要就是因为法院的服务不到位所导致的，但这可能反而是个巨大的机会，现在已经有不少公司开始针对法拍房做生意了，先把干净的法拍房挑选出来，然后再把有问题的房子用价格分层，通过评级来提供后续服务。其实法拍房在这一年已经有了很大的进步，比如在拍卖环节，贷款环节，都有了服务的提升。未来法拍房市场一定是一个重要的房屋交易市场，也终将影响整个市场价格。

作者： 齐俊杰

2019-02-19