昨天，一月份的社融数据出炉了，社融数据暴涨到4.64万亿，M2也微微上涨8.4%，但是M1只增长了0.4%，这有点奇怪，M1从2017年一直下降，和楼市放在一起，怎么看？

开始本文之前，先看一个数据，2017-2019年金融数据：

可以看出一个问题：M2基本保持10%以下不变，波动不大，但是M1却连续下滑，从20%一直下降到不到1%，如何解读？

先了解下概念：

M0=流通中的货币，与消费变动密切相关，图表中可以看到每到新年，M0就飙升，因为新年消费最高；

M1主要=M0+企业活期存款+个人持有的信用卡类存款，反映居民和企业资金变化，简单来说就是现实购买力；

M2=M1+企业定期存款+城乡居民储蓄存款，不能随时取出来，但代表的是未来潜在的购买力。

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M1、M2与房价的相关性

M2大家都知道，与房价关系密切，居民贷款直接创造M2，一套房子就创造数百万M2，M2上涨意味着信贷宽松，居民买房高涨，房价自然水涨船高。相关研究表明，M2和房价相关度高达71%。

M1和房价相关性如何呢？

答案是相关性也很大。

M1主要的变动是企业存款，居民购房后，资金流入房企变成企业存款，而商品房销售是企业存款的重要来源，所以企业存款与M1密切相关。
不只是房地产一个行业，房地产上下游的相关产业企业，都和房地产密切相关，进而影响M1数据。

因此，M2保持在10%以下、M1持续下降到0.4%，在某些程度上反应了房地产的不景气。

当然，M1下滑这么快，不只是房地产一个原因，4.64万亿下去，企业手里却没有钱，钱到哪里去了，给出两个思考方向：

1、一个是借新还旧，企业把借来的钱还了利息；

2、另一个是左手倒右手，借来钱又存到银行吃利差套利，因为没有利润，所以宁可在金融端空转也不愿意投入再生产。

M2和M1的走势也看出，房地产暴涨的趋势已经转向，但是带来的影响逐渐反应出来，企业端就是不缺钱，但是没有利润，而根源在于高房价带来的成本上升、居民消费下滑以及投资意愿降低。
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说完M1数据和楼市的关系，我们再来说个其他的逻辑。

还是先看数据：

1、海外楼市销量和房价下滑：加拿大、美国、澳大利亚、迪拜、香港……以往中国人热衷的海外楼市或者销量或者是房价，在去年下半年都出现了断崖式下跌。

2、一线豪宅成交断崖式下跌价格腰斩：北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。

3、法拍房数据飙升61%：2018年数据显示，淘宝和京东全国司法拍卖房产共计367340次，同比大幅增长61%，尤其是去年9~12月份，国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长，仅这4个月的数量就占据全年的半壁江山。

4、三四线返乡置业熄火：对比2018年新年期间三四线楼市的活跃，2019年以来，返乡置业热度明显下降，购房者愈加理性，大部分三四线城市成交较去年降温，三四线楼市在2019年新年期间开启了观望模式。

5、写字楼空置率增加价格下跌：深圳、北京的写字楼价格在下跌，空置率上升，香港写字楼市场也出现退租或缩减办公场地的现象。

这五个数据看出什么逻辑来了？

以前我们说一个，楼市是有一个隐秘的链条的：

1、四五线农村的新城市刚需带着六个钱包去支撑一二线房价；

2、一二线拆迁土著和改善购房者通过房子变现改善成大平层和豪宅；

3、净资产阶层通过豪宅变现进行海外资产配置。

这个链条就是城市刚需——改善——豪宅——海外置业。

各个链条目前都在降温，但是哪个阶层会先出问题呢？最脆弱的就是城市刚需。

你看，写字楼租金下跌说明公司经营不好，就业比较严峻，而就业直接关系到刚需的现金流，甚至关系到投资者租金收益，高杠杆的资金链就会断裂，这点从法拍房增长也能得到验证。
这下看来，整个逻辑就通了。

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2019年楼市怎么做，继续调控下去，高杠杆肯定要出清的。

未来是否继续严格调控，还是放松楼市，却决于内部结构和外部环境，怎么走，我们拭目以待吧！

来源：中产先生

2019-02-17