中国人聊天最容易引起共鸣的话题就是房价和买房。（图片来源：Getty Images）

过年聚餐，一堆天南海北的亲戚聚在一起，根本没有什么共识的话题，没话找话的瞎聊天，最容易引起共鸣的话题就是房价和买房，这个话题堪称调动气氛的万灵丹，只要一聊房子，顿时破解尴尬的气氛。而这种情况这几年越来越明显，以前三四线的亲戚朋友，根本就不怎么关心房价的事，而现在他们比谁都要积极。而且很多人还都跃跃欲试，仍然想再买房，甚至再买几套。

这主要就是这两年房地产市场的变化所导致的，2015年之前，高房价只是北上广深的特例其他城市根本没有这个痛点，甚至很多省会城市房价都不足8000，有的还在5000以下，但2016年政府提出去库存之后，开始了一场史无前例的棚改货币化安置，这一下可热闹了，以前10几年不涨的地方，全都活了，像西安，海南，成都，甚至重庆，这些地方全都涨起来了，而且还是翻倍的涨，这让当地人有点受不了。毕竟收入的涨幅远远跟不上房价的涨幅，所以也都开始把目光转移到买房这件事上，天然的认为这是一条可以发财的阳关大道。

所以，尽管这两年开始了各种调控，但其实从大家的心智来说，完全起到了相反的效果，没人再相信调控房价的鬼话，甚至反而认为房价就是要涨的，而且会永远涨！

这也难怪，房价这几年让老百姓受到的刺激太大了，不断地被价格上涨强化，这就相当于狼来了的假话说了一遍又一遍，但狼始终没来，于是所有人都不再相信狼真的会来这个事。国家信誉已经在房子这件事情上彻底被打败了。

但问题是，当所有人都想买房的时候，房价还能涨吗？熟悉投资的人都知道，一致性预期是一个重要的反向指标。一旦大家都觉得应该买的时候，价格也就基本到头了。房子兼具商品和投资的双重属性，但在2008年之后，房子的投资属性已经越来越强了，而在2015年之后这波行情，房价涨了那么多，房地产销售量那么大，但是已经不带动家电和家具等产业的销售了，像厨卫电器业绩增速从40%，一下掉到了10%，足以说明，现在买房基本都是投资属性。而在过年大家聊天的过程中，也都是一个目的，那就是升值。几乎每个人都抱着升值的目的，从没有一个人从实际用途出发，为生活服务的，都是在打听哪个楼盘升值最快。

这本身就是问题，经过这波行情，楼市的投机气氛更浓了，虽然在高呼房住不炒，但是炒房的热情比以往任何时候都要高涨。那么楼市还能不能继续涨呢？

首先，周期角度。房地产周期，基本跟库兹涅茨周期吻合，大概是18-20年，从2000年开始算，现在其实已经是19年了，而如果从2004年第一波大涨开始算，现在已经15年，所以留给房地产上涨的时间其实已经不多了。而房地产周期，一旦开始回落，至少要走4-5年的下跌时间，所以从周期角度来说，现在已经是上涨周期的末端，现在进入，高点接盘的风险极大。

其次，从价值角度，诺奖经济学家理查德塞勒写的一本错误的行为，它里面就介绍，罗伯特席勒教授用一个房地产指数成功预测了美国的次贷泡沫，这个指标很简单，就是租金和房价的比值，他发现房价是租金的20倍，这条曲线，是房价的价值中枢，房价会绕着这个线上下波动，而在2007年前美国的房价远远偏离了这个轨道。而现在中国的房价已经是租金的50-100倍，偏离正常值超过了2个标准差。你现在租房70年，都比买一个相同的70年产权的房子更便宜。

第三，从购买力角度，已经透支了6个钱包，负债比上可支配收入已经超过了100%，居民杠杆率超过了50%，这个已经到达极限，杠杆已经加无可加。年轻人靠工资，可能一辈子也买不起一套房了。房价收入比超过了30年！

第四，从规模角度，450万亿的房地产总市值，已经超过了美国，日本，欧盟的总和。这么大的市值，靠的就是贷款支撑，而贷款这个东西是虚的，一层一层的创造信用，真正的货币资金只有几十万亿，相当于房地产总是值得5-10%，换句话说现在只要有1%的人抛售房产，实体经济的流动性就已经无力承担。必将酿成金融危机。那么我们也可以反向来理解，这些投资房子，赚到市值的人，其实最后真正带走钱的，估计连1%都不到。

那么问题简单了，告诉你有一个宝贝，买到就赚到，轻松翻倍，但就是一点，不允许你卖，那么你还会买这个玩意吗？房子虽然没有规定你不许卖，但是人的天性使然，既然涨的时候你不愿意卖，跌了你就更不想卖，也卖不掉了，只有大跌或者急需用钱的时候才会卖掉，但那时候往往是根本卖不掉的。

所以我们的建议永远非常简单，只强调他不再是个好投资，至于买来自己住，那就算是消费了，而对于消费，量力而行就好。超市的可乐卖3块钱，而酒吧却卖30块钱，很多人也还是接受了这个价格。别总想买在最低点，想想股票，你做波段成功了几次，是赔的多还是赚的多？股票你尚且如此，更何况是周期更长，地域性更强，交易也更复杂的房子了？

作者： 齐俊杰

2019-02-10