房地产开发商景气指数处于低水平。（图片来源：stokkete/Adobe stock）

2月4日，中国官媒报道称，各地方政府人大和政协“两会”召开后，楼市调控政策进一步明朗，稳地价、稳房价、稳预期是大部分省份明确提及的。而大型房企发布的公告显示，一月份的合同销售额遭遇“寒潮”，房地产开发商景气指数处于低水平。

在2018年，中国各省市楼市调控收紧、降价潮、房企融资难、楼市寒冬等成为了年度关键词，各界对于房地产的关注较以往发生了一些变化。告别房地产调控政策频繁出台的2018年，中国房地产市场在2019年从此前的高温状态逐渐退烧。

据中国官媒《经济日报》2月4日报道，1月以来各地方政府“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2019年各地方政府在房地产市场调控中应保持政策的连续性，在稳地价、稳房价、稳预期，防止投资投机“卷土重来”。

中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方政府主导，中国住建部的约谈、预警将继续影响地方政府房地产调控。在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。

从媒体报道的各省市楼市实际情况来看，确实已陆续出现政策变化。去年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市政策放松；近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则；杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。

中国房地产行业在2018年普遍面临着融资难题，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，房企的日子普遍不大好过，尤其是中小房企，面临着融资“生死劫”。

而大型房企也面临着不同的压力。房地产开发商碧桂园2月3日公告称，2019年1月该集团共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约382万平方米。与2018年同期的约691.6亿元相比，2019年1月份碧桂园合同销售金额大幅下滑52.2%。

销售额同比减少的不止碧桂园一个。据此前公告，万科合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，下滑32.9%。

克而瑞研究中心分析称，在本月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。

中信证券表示，大型房企的销售增速明显下降，基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现，预测一些低线城市或出现房价持续下行现象。但一线城市、少数二线城市以及环北京区域房价基本没有继续下行的空间，在这些区域开展经营的房企将面临政策环境和基本面的双重支撑。

渣打银行日前公布的数据显示，中国1月开发商景气指数（CDSI）处于39.0的低水平，只比去年8月38.5的纪录低点稍高，原因是房屋销售及开发商融资继续恶化。显示房地产行业2019年又是困难的一年。分析认为，房地产投资放慢将拖累中国经济增长。

渣打银行认为，房地产建筑活动于去年下半年保持低迷，而在融资环境困难及审慎的市场前景下，预期今年上半年将进一步放缓，意味着未来房地产投资增长放缓。

首先，中国内地土地市场已明显降温，过去六个月土地需求大幅减弱，即使在地方当局有限的供应下，地价亦回软。而开发商也选择性地买地，造成土地流拍。

其次，北京当局对房地产的政策收紧，持续影响去年下半年的房屋销售，并令今年上半年的销售前景添阴霾。

并且，房地产开发商融资环境于去年下半年进一步转差，信贷准入仍然困难且资金成本依然高企。银行贷款利率平均水平约7.7%，而非银行信贷的利息亦高于10.6%。

渣打报告认为，这些都显示中国内地未来房地产投资增长放缓，而房地产投资放慢将拖累中国经济增长。

看中国记者李正鑫综合报导

2019-02-05