上海要调整房产税的原值扣减比例。（图片来源：Getty Images）

上海突然传来消息，说要调整房产税的原值扣减比例，由之前的20%，调整到30%，于是很多中介又开始纷纷转发，号称这是特大城市楼市放松调控的重要信号。

对此不明真相的群众一脸懵，房产税？哪来的房产税？其实此房产税，非彼房产税，这个房产税指的是1986年出台的房产税，当时是这么说的，房产税按照房屋原值一次扣减10-30%征税，税率1.2%，而房屋出租的以租金收入纳税，税率是房屋租金全部收入的12%，但是那时候也明确规定，个人住房暂不征收，换句话说，只有企业的房产才需要缴纳1986年的房产税。

后来，也就在2012年，上海和重庆也试点了房产税，但由于免征门槛太高，上海是人均60平米以上的第二套房才征收，而且在征收上，也一点都不严格，所以上海的个人房产税，几乎收不上来，每年也就收一二百亿元的水平，也没有扣减房屋原值的规定，统一都是按照市场交易价的70%计征。所以这块根本不会有任何影响，真正有影响的，无非就是企业持有房产的那部分，这一块每年差不多有3000亿左右的税收规模。

那么能省多少钱呢，其实也没多少，一套1000万的房子，原来扣减20%，也就是按照800万征税，乘以税率1.2%=9.6万，现在扣减30%，按照700万征税，税率不变，相当于征税8.4万，一年下来节省1.2万元。对于一个企业来说，对于一套1000万的房产来说，怎么算其实都是杯水车薪。刚才也说了，上海这块收入差不多每年3000亿左右，现在减税幅度差不多10%，也就意味着上海每年拿出300亿，响应了一下国家给企业减税降费的号召。

其实就在同一天，上海市长应勇还在人大记者会上表示，从2018年数据看，上海房地产业的开发投资，同比增长4.6%；一手房、二手房成交面积，分别增长2.2%和5%，价格指数环比累计分别上涨0.4%和下降2.7%。当前上海正根据国家要求，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。上海对这个机制的研究和制定，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持“房地产市场调控不动摇、不放松”，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。最后他还重点强调了一句话，不希望看到上海房价太高。

可见，现在上海的调控思路不会有任何转变，但也不太会继续加码，应该从上到下对现在的调控状况比较满意，只想继续维持现有政策，这样对大家都好，包括其他的一线城市，北京，深圳和广州，今年总基调不再是控房价，而变成了稳房价，不光是防止上涨，还要防止暴跌。今年是特殊的一年，最好各种金融市场要素价格，平稳过度，不涨不跌是最好的，涨跌幅度都在10%以内也是被接受的，再大的幅度，就会引发干预，也是大家不愿意看到的结果。

对于普通的购房人来讲，仍然指望房价大涨，这肯定是不现实的，现在各方面已经全面出手，切断了房价上涨的根源，货币的传导也已经出现了较大问题，房子再大涨的可能性已经不大，只能是成交越来越冷清。交易量越来越小，即使在一线城市，房子也越来越难卖。但是你指着今年房价就出现大幅下跌，其实也不太现实，第一购房人的预期还在，第二地方上的态度已经逐渐转变，底下会有托举的力量。第三市场利率在下行，货币在宽松。金融环境也不支持房地产大跌的条件。

所以还是我们原来的建议，刚需早点买，只要价格能接受，就买吧，因为你等不起，如果能等也就不是刚需了，房价什么时候下跌没人知道，万一下跌之前，再来个回马枪，你的心态可能完全被破坏掉。

而投资的改善的千万别再买了，第一房价现在已经接近购买力的极限，向上的空间已经不大，第二，这部分主要都是投资的需求，房价一跌你会相当难受，而且经济形势比较动荡，现在房地产的流动性极差，等你真要用钱了，恐怕很难变现。

有个朋友，4000万的别墅，挂了一年，前后降价3次，达到20%，来看房的一开始都是中介，后来是中介乔装改扮的购房人，一个真实有效的客户都没有。之后迫不得已又去跑抵押贷款，现在还没跑下来。急的他都准备去找小贷公司借高利贷了，但据说也只能给他5-6成的价款。所以，千万别以为房子就是财富，那只是市值而已，等你急用钱的时候，就知道没有流动性他其实根本不值钱。经济越不好，现金流就越是重要。而高负债只会让你死得越快。这是投资的最基本常识。

作者： 齐俊杰

2019-02-04