这个冬天，房企们被寒潮折磨的痛不欲生。

多个上市房企债券违约、不断有资管计划踩雷房地产项目、实力房企为了融资，不得不卖股权引入战投，有的惨淡退市，有的一天暴跌80%，有的为了回款艰难挣扎着。

盘点下来，你会发现一个特点，日子惨的房企，都是盲目扩张惹的祸，他们以为现在这个市场，还可以无脑拿地盖房高周转，殊不知房地产行业今时已不同往日。

有个观点可以带给我们很多启发，1月21日，昔日“万通六君子”之一，一向在地产圈内以思想家著称的冯仑发表专栏，探讨了房地产行业近年来的6大变化。

第一，中国人均GDP已经超过了8000美元，新房的需求和供应量都会减少。

第二，我们的人均住宅面积已经超过了33平米，总量上看已经不缺房了。

第三，城市的空间结构已经固定，很多新城区已经没有再扩张的空间了。

第四，房住不炒的大环境非常清晰。

第五，在遗产税、房地产税等预期之下，人们不再热衷买房。

第六，以常住人口来计算城镇化率，已经逼近60%，人口聚集的速度在降低。

除此之外，冯仑还统计了去年上市房企的数据，称有135家房企大股东将股份卖掉，转行不干房地产了，还有不少房企改名，甚至从主营中把房地产剥离掉了。

先说这六大变化，冯仑总结的非常全面，既有大的环境影响，还有人口、人均收入、未来预期的综合作用。

拿人均住宅面积来说，虽然一直无法形成统一的数据共识，且一二线城市与三四线存在明显的结构性失衡，但几乎所有的专家都认为，目前宏观上来看我们已经不缺房子了。

近十年以来，婚房、改善房、投机房各类需求，已经严重透支了楼市未来新增供应的空间，即便开发商把房子顺利卖出，依然会在二手房市场形成较大的抛压，这种变化是以前不曾有过的。

同样的，房地产税的预期也在逐渐影响楼市气氛，有心人可以发现，去年楼市走弱的分水岭，正是在上半年5月份左右，彼时关于房地产税的讨论愈演愈烈，市场预期一旦扭转，谁都怕自己高位接盘后，还要付出巨大的持有成本。

另外，冯仑提到的房企老板转卖股份，也是目前的行业现状，在剧烈的行业变化气氛中，中小房企是最先撑不住的那个群体。

时移世易，房地产的玩法早已发生了天翻地覆的变化，在房企野蛮生长时期，就算经营再差、负债再高的企业，一样可以在风口上崛起，一旦行业进入衰退阶段，需求下降叠加融资面收窄，破产重整、多元化转型就成了必由之路。

来源：蓝白观楼市

2019-01-23