2019年，何去何从，房子买还是不买？

月薪6000，一出手就是200万的房子，这届年轻人真敢穷。90后，人均负债12万，摆在这届年轻人面前的第一座大山就是房子。买了房子的固然盼着上涨，没买的等着下跌，租房子的面对着不断上涨的租金。

2019，你还买得起房子吗？

一

坐标十里堡，北京东四环外，交通发达，一直是二手房成交活跃的地方。记者走进了一家中介门店，里面却是冷冷清清。

某房产中介表示，“现在，我们好多电脑都给撤了，好多人员也缩减”。

记者在采访中发现，目前这一地区的二手房价格已经出现了松动，部分业主不同程度地将价格下调5%左右，有的甚至达到10%。

2018是楼市调控最严的一年，官方的表态史无前例。一句“坚决遏制房价上涨”让地产商们感到阵阵寒意。碧桂园说要慢一些，万科喊出了“活下去”。

出了城区，再往东走一走，燕郊曾经最为繁华的房地产销售一条街，大部分的门店已转行，有的门店则干脆关门歇业了。

2015年，燕郊的均价1万左右，一个朋友果断出手，重仓两套房。2017年上半年，均价涨到了3万，他说要看到5万，不卖。

如今环京楼市腰斩，燕郊领跌，均价只有一万五，而且有价无市。朋友在思索卖还是不卖，但也有人在想买还是不买。

可问题是，你不知道它是茅台，还是乐视。

二

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。

百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。

随着棚改货币化退潮，普通三四线城市的需求基础薄弱，在市场调整周期压力将更加严峻。

金九银十的风光不再，地产商们为了赶快回笼资金，纷纷抱起了双十一的大腿，搞起了降价促销。

买了房的业主们不高兴了就去房闹，各地房闹的现象层出不穷，前不久万科给退款补偿的传闻一度闹得沸沸扬扬。

二手房方面，2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点。

除了北京，广州、深圳等一线城市的二手房市场也日趋冷清。受调控影响，很多新房的价格相比二手房出现倒挂。

随着市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，这轮调控效果明显，房地产市场预期转向，进入调整通道。

三

除了真正的刚需，房子的居住属性所剩无几，更多的是金融属性。历经10年的恍惚，人们幡然醒悟时才发现房子是用来炒的，股票是用来住的。

金融属性的物品都是一个样，买的人多了就涨，卖的人多了就跌。卖家多卖钱，买家少花钱，没有中间商赚差价，这种痴人说梦的事是不存在的。

炒客们赚的就是差价。买主和卖家擦肩而过时相视一笑，你觉得他傻，他觉得你呆，最后砸在谁手里谁倒霉。

如今房子已经成为最好的避孕药。2019年，何去何从，房子买还是不买？

房地产有个叫做租售比的指标，就是说房价等于多少年的房租。合理的租售比应该在15-25之间，也就是说把房子租出去，15-25年能够把房钱赚回来是比较合理的。

就拿北京5万一平米来说，100平就要500万。如果你租出去，每个月不过5000的租金，一年6万，你需要83年才能回本，产权好像才70年，这么一算真的没啥意义。

如果让你去开个餐馆，80年才能收回成本，你肯定不干。但是放到房子上，有时候我们也很无奈。马云说未来房子如葱，但丈母娘放话，有本事你去和葱结婚吧。

刚需的小伙伴就不要纠结了，量力而行就好，如果怕负担过重，可以先买个小一点的。

还有时间余地的小伙伴，可以先租房子，避免背上高额负债让自己在事业上畏首畏尾。但是一定要利用缓冲的时间让自己强大起来，因为房子这道坎早晚要面对。

周天王说2018-2019是康波周期的万劫不复之年，60年当中的最差阶段，所以一定要控制2018、2019的风险，第一要做好保值，第二要保证流动性。

高位的房子绝不是流动性好的资产，先不说各种限制买卖的政策，一旦市场出现房价下行的一致预期，不是你想卖就能卖出去的，等待你的可能是“无量跌停”。

一轮房地产去库存的大潮过后，以家庭债务/家庭可支配收入测算，截至2017年末，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。

如今政府杠杆，企业杠杆还有居民杠杆居高不下，再来一轮去库存的大行动已经没有加杠杆的空间。

如果房价继续涨，中国经济的腾挪空间只会越来越小。面对经济下行风险，脱实入虚还有中美贸易摩擦的压力，国家必然要坚决遏制房价上涨。未来房价就算不跌，也涨不到哪里去了。

如果不是刚需，不建议小伙伴继续投资房产。你买了不过是指望后边还有傻子来接盘罢了，但万一你就是那最后一个呢？

炒过妖股的人都知道，击鼓传花，位置越高，风险也就越大。

作者：李德林

2018-12-18