发改委下发通知表示支持优质的企业发行企业债券。（图片来源：stokkete/Adobe stock）

前几天，一直有个消息传得是沸沸扬扬，双十二这天，发改委下发通知，表示支持优质的企业发行企业债券，优质企业有四大类而房地产就属于第四类，当然也有一个门槛，那就是资产总额超过1500亿，营收超过300亿，而且原则上资产负债率不超过85%。这次政策最大的亮点在于，一次核准额度，分期自主发行，也就是说给你定个标准，然后你只要缺钱了就可以自己发债。这消息一出，甚至带着股市都开始大涨，房地产，家电，建材全都上涨。

市场一度理解成为，这是放松楼市调控的标志，是开始鼓励开发商融资了，楼市的冬天可能即将过去，甚至有人说这是又要回到刺激楼市的老路上去了，天风证券还列出了满足发改委这个条件的房企名单，包括恒大，万达，万科，富力，远洋，金地，融创，保利等知名地产企业，几乎全部上榜，这16家企业里，其实真正算是民企的就4家，也就是恒大，万达，华夏幸福还有融创，这四家里恒大和融创都在香港上市，发债融资问题也不大，其他的有7家都是央企，这些企业也许压根就不缺钱。还有2家公众企业，万科和金地，喊得很凶其实手上也有大把现金，还有3家是中外合资或者外资，人家本身就可以在海外发债。

所以综合来看，其实算来算去，对万达和华夏幸福算是救命式的利好，对其他的企业来说，相当于多个融资的渠道。现在房地产企业虽然对资金很饥渴，但也不敢特别大规模的在国内发债，因为钱真的很贵，比如恒大，他最近发的债年利率已经高达了13.75%，这都快赶上过去的两倍了。

发改委这么做的目的是什么？其实发改委自己就辟谣了，政策出来没多久，发改委就召开了辟谣发布会，说国家发改委，将一贯落实国家关于房地产调控的政策，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。还强调，优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策，发行债券之后，还要及时披露项目清单，确保募集资金用途合法合规，符合国家政策要求。现在已经核准的优质企业债券一共11支，总金额1900亿元，重点支持了新能源汽车及先进装备制造、移动出行、电网及抽水蓄能电站、高速公路、快速铁路及光伏清洁能源设施等领域和行业的发展，得到市场广泛好评。可见并没有房地产。

这下大家心又凉了，房地产又一次冲破枷锁的幻想破灭了，这也再一次的表明了立场，虽然我们不怎么提房地产了，但是房住不炒的决心没有改变，政策也不会改变。大家不要对楼市再抱有任何幻想。一些开发商他们都认为明年的楼市会很糟糕，成交还将继续低迷，现在不少企业都已经出现了资金流问题，能不能过冬自己都不知道。

开发商已经快挺不住了，未来低价放盘，抢跑道，主动认赔回笼资金从而续命，应该是大概率事件，因为随着棚改货币化安置叫停，需求必然大幅萎缩，资金开始枯竭之后，能买房的就会越来越少，抢到一个少一个。所以我们现在看出万科第一个喊活下去，还是非常敏感的，甚至是先知先觉的，而一些中小开发商，往往后知后觉。其实他们水平真的不咋地，2014年已经有一大批开发商处于半死亡状态，大量的京津冀烂尾楼，那时候这帮开发商都在指着互联网金融，也就是P2P给他们续命，而现在P2P早就泥菩萨过河自身难保，这次他们再也没有了救命稻草。这个冬天真正变成了无米之炊。

还是我们一贯的观点，炒房的投机的要小心了，楼市流动性已经开始衰竭，未来很可能出现的情况是，你的房子市值还在，但却卖不掉了。比如一个小区有200套房子都是300万以上，一年就能成交1套，所以实际上对这个小区的资金需求只有300万，而你的总市值却是6个亿。这时候就看你是否着急了，有一个业主着急卖出变现，那么就只能大幅降价，换句话说只要一个人250万卖掉，那么也就意味着所有的房子都掉到了250万。

注意，说的再可怕一点，这甚至并不是一个冬天，而是一个趋势性的逆转，如果你还想买房，你就要想想了，未来房价每年跌10%，你能不能接受，如果能接受，他跌10%，我也必须要有房，没房日子过不了，孩子没办法上学，那么你就算刚需了，如果不能接受，每年房子跌10%，那我还不如先租几年房，租金现在只是房价的2%不到，如果你这么考虑问题了，说明你不是刚需。那么就尽量不要买了。只要调控不放松，未来楼市逐渐回归是大概率的事情。而现在种种迹象表明，各部门都在强调房住不炒，强调调控不放松，说明政策依旧会延续下去。

作者： 齐俊杰 来源:雪球

2018-12-17