深圳信兴广场（Shun Hing Square。图片来源：Getty Images）

逃离北上广，从来就不是坐红眼航班回老家撸串，拍视频上传抖音。而是今天房东说，下个月房租上涨20%，明天家里人打电话问，首付的房子还差多少钱。

一线城市北上广深，最近出现“假摔”。市场转冷，房企资金紧张，开发商打折，购房者观望，投资客退场看戏，中介缩减福利过冬。

北上广深的共同点是，周边郊区部分楼盘真降价，刚需客怀揣干瘪的皮包，望着四处打折的楼盘，希望房价再跌。

想长期租房的白领们也安稳不了，多个长租公寓不涨价承诺到期，租金猛提20%，租赁市场将迎来一波补涨。

1、深圳真的凉了

深圳楼市承压大，开始量价齐跌。

深圳市规土委最新数据，10月新房成交量仅为1835套，环比下降18.37%。7·31新政后三个月，累计下降49.07%，创近半年新低。二手住宅过户3787套，环比下跌23.53%，创下除2月份以来近20个月的新低。

深圳开发商加速推盘回笼资金，还加大了特价房源的数量。深圳坪山区一名销售表示，坪山一个楼盘在10月推出9折特价房，单价低至2字头。同样板块内的另一处住宅，一口气推出60套房源清盘，价格同样低于3万/平米。

一位新房代理机构负责人表示，近期龙岗一些住宅、公寓、商铺出现特价，理由居然是工程抵款。也就是说，开发商给施工方房屋冲抵工程款，现在施工方拿出房子来销售，这也太少见了。

一手房市场不好过，二手房市场日子更不好过。深圳中原研究数据显示，银湖豪宅片区、葵涌片区二手房，业主主动下调报价13.0%和12.8%，不下调出不了手啊。侨城东、新洲、横岗荷坳、大鹏、后海湾、南山中心、龙华民治、布吉南岭片区下调幅度在6%以上。

一度热销的商务公寓，从之前抢着买，变成现在躺着选，网红盘失去了魔力。

看看这个网红盘，10月21日网红盘香蜜湖公寓开盘。深圳新浪房产报道是，751套最后成交117套，去化率只有16%不到。“十一”前开盘的华润城三期公寓产品——冷，冷，冷，最后启动中介二三级联动进行销售，目前去化率只有约31%。

深圳公寓类产品的备案价，一般是同级别住宅的85%，如果遇到限价的住宅，公寓备案价基本和住宅持平。遭遇楼市震荡，只能降价，2018年初以来，最好的一批城区公寓扎推入市，想不到三季度风云突变，公寓一下子无人认领。

连华润城公寓都要全面推销，小面积高回报，公寓投资的最好时代，也已经过去了。

2、最重要的两个城市——楼市大降温

最重要的两个城市，北京上海，房价降温。

上海是新房价格大降温。上海链家的数据是，2018年10月，全市新建商品住宅成交面积52.73万平方米，环比下跌24.74%，成交套数0.41万套，环比下跌29.32%。9、10两个月，全市新房合计成交1万套，要知道，7、8月暑假里头，还有1.35万套。

10月供应的大部分一手房位于市区，面积不小，单价较高，导致去化率下降。10月，12个已公示摇号结果的市区楼盘中，有6个摇号组数低于房源数量，最低的建邦16区，摇号组数不足房源量的20%。从2018下半年以来，上海楼市月度新增供应量始终明显高于当月成交量，新房库存从6月末的3.59万套，上升到10月末的4.29万套。

去化压力越来越大，只能以价换量，就是，降价。摇号普遍冷清的郊区楼盘，成为价格调整的急先锋，浦东一个楼盘，8月推出近400套房源，只有80多组客户参与摇号。

一线标杆城市北京，成交量下降，连共有产权房都开始打折促销了。中原数据显示，北京10月二手房成交8879套，继2月后再次低于万套，成交量环比下降42%。大兴区瀛海板块共有产权房项目瑞福园，均价2.9万元/平米。9月5日摇号，10月10日、11日选房之后，仍然剩余209套房源。

让人想不到的是，买房还送车位，对2到4层和顶层的业主送20年车位使用权，如果业主多付10%定金，能免费获赠一年物业费。

买一送一了，白菜市场到来。

3、承诺到期 中介扎堆涨房租

北上广深集体告别金九银十，北漂沪犹豫不决的时候，长租公寓倒是反手大涨。

《北京商报》报道，在北京海淀区大河庄苑小区租房的林晓，已经接到了我爱我家的涨租通知。这一套房将在11月9日到期，随后租金会从5700元/月调高到7000元/月，上涨22.8%。这距离北京中介协会联合头部租房企业，发出8·20租赁企业不涨价宣言，只过了两个月。

8月19日，北京中介协会召开会议，召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要租赁房企，共同承诺不涨租金，两个月拿出合计12万套存量房源投向市场。谁都没想到，不涨房租的承诺真的只持续了两个月。

龙头租赁企业上报给官方的数据，与市场实际走势相反。这到底是怎么回事？

北京房地产中介协会表示，截至10月20日，十家租赁服务企业累计投放房源133131套。投放量超标完成，环比9月，北京住房租赁市场量价继续回落，成交量环比下降约8%。

租金也在下降啊，自如整租租金环比下降5.5%，相寓租金环比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%。露出左脸说自己的房租环比下降了，然后，月底之前就通知房客，房租马上上涨？这是变相赶租客的节奏么？

从中介的角度来看，租房主要是赚中介费，中介费和租金直接挂钩。一次性拿出12万套房源后，中介本来就稀少的利润，会继续萎缩。从过去的每年上涨10%房租，到现在一次性提价20%，中介们想着要补涨。

11月之后，估计北京租房市场会迎来新一波房租上涨。依赖租房政策调控，房租也会和房价的限购限售一样，最终带来租金上涨，租赁运营商会以各种方式，补回利润。

观望的买房群体，面临两难选择，想买的房子买不起，指望着再跌个几万，房东嚷嚷着涨租金。

年轻人，坚持住，在北上广深周边落脚。起码，给自己的人生一个交待。

股市的春天快来了，楼市的春天也不远。但在这个冬天里，一线城市打了个喷嚏，二线城市跟着感到一阵恶寒，只剩三线还在狂欢中……

作者： 叶檀

2018-11-10