最近，也就是11月5日，向来敢为天下先的深圳，公布了关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法，意见稿中间有一条，把全国人民都惊着了，首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。

这里面要注意，是地价三折，不是房价三折，不过按照房价的构成，一般地价占房价的比例是70%左右，也就是说一套房子里70%是地价，30%是建安成本，税费还有开发商的利润，所以这么算下来，如果地价打3折，那70%的部分一下就变成了21%，也就是说这种房子，是有价格下降一半的潜力的。而此前也有规定，深圳可销售人才房，按照市场价60%卖给各类人才。这就需要人才房的地价更便宜，如果人才房能获得3折地价，那么开发商还有大把的利润可赚，所以将有力保证这类保障房的开发建设。

既然优惠力度这么大，那么这种房子有多少呢？根据深圳半年前发布的文件，计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。具体分配如下：1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。2、人才住房，占总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。3、安居型商品房和公共租赁住房各占20%左右，售价和租金更低。只有市场价的50%。

换句话说，人才住房将不少于34万套，而其他安居商品房和公共租赁住房不少于68万套。这些房子都是5-6折往外卖。那么人才的标准是什么，深圳划了三条线分别是高级，中级和初级，高级人才是国家级，或者地方级领军人才，拥有正高或副高职称，而中级或初级人才，就是指高校的博士，硕士和学士。也就是说人才的基本条件就是本科以上，或者是紧缺的专业人才，且在深圳市工作的，没有住房的人，可以申请这种人才房，也可以申请公租房。但这个也需要排队。也就是说博士大概率会排在本科前面。

很多人问老齐，这是什么意思，这其实还是我们之前说的，单开一个服务器的调控思路，把保障的刚需用户接走，让保障的归保障，市场的归市场。从这个做法来看，深圳已经十分清楚，目前深圳的高房价已经严重阻碍了年轻人流入，长此以往必将影响深圳的发展，所以才出了这种政策，目的就是要继续吸纳年轻人来深圳落户就业，甚至是创业，深圳本就是靠吸引人口流入发展起来的，所以他没有什么本地人的排外情绪，他更清楚持续流入的人口红利对于城市发展意味着什么，所以这个愿望极其迫切。只有年轻人口不断流入，才能保持一个城市的新陈代谢。而之前的高房价，已经成为了一线大城市继续发展的阻力，根据房价收入比，在深圳买房，需要具有平均收入的打工者，不吃不喝40几年，即使是双职工家庭也得不吃不喝20几年，所以这已经是逆天的价格了。年轻人在选择城市的时候，必然会考虑房价的因素，否则在深圳赚的再多，也是徒劳，最后等于都给了房东和银行。

目前全国的一线城市基本都是这个思路，把保障房的池子建起来把刚需接走，然后把商品房的口袋扎紧，尽量通过限购限售限贷的方式降低流动性，这么做的目的名义上是防范房价大涨，其实已经在防止大跌了。目前房价涨到这个位置，确实让人很害怕，如果哗啦跌下来，银行真心受不了，金融风险就会完全暴露出来，所以只能用限制卖盘的方式来维持房价平稳，如果房价能稳定回落，比如每年慢慢跌个5-10%，是政策乐于看到的结果。从上面来说，绝不想看到一下跌20%以上，那样可能会引发反向调控。

而在这期间，对于高房价的痛点化解，就全都指望政策住房了，北京上海用的是共有产权房，深圳力推人才房和安居型商品房就是这个意思，单挖出一个池子，把刚需接走，从而化解社会矛盾，两个池子不让你流通，你便宜住房是可以的，但想在这种便宜房子上赚钱是不可以的。这种房子不与商品房互相买卖，这也就让那些炒家失去了兴趣。北京也在严厉打击共有产权转租转借的情况，换句话说，你租出去借出去都不行，只要不自己住，就要收回。

就目前看，北京的共有产权几个项目已经遇冷，可见购房人对这种房子并不是特别感兴趣，这其实也从侧面告诉我们一个事实，根本就没那么多刚需，大家现在之所以还在想买房，更多的都是想在房子上赚一笔的，否则共有产权只要自己住，跟普通的商品房是没有区别的，同样有上学资格，也能落户。只是买卖和租赁受限。抽离了投机属性之后，也成为了房住不炒的试金石。

所以，全国楼市的思路已经明显变了，从之前的防上涨，现在已经进入第二个阶段，防大起大落，第二个池子挖的越深，第一个池子的口袋就会扎的越紧。没有买卖就没有伤害，控制卖盘涌出，将需求分流，这也成为维护市场稳定的一个新的思路。

作者：齐俊杰　来源：齐俊杰看财经

2018-11-08