房子会吃人？

　　”终于，房子开始吃人了”是最近中国网路疯传的一篇文章，该文将房价下跌导致买家本金全部损失的”爆仓”状况，称之为”房子吃人”，文章还指出，当前中国部分房价下跌3成，将是中国房市泡沫化的开端。

　　究竟房子会不会吃人，建商先知道。根据公开资讯观测站上市公司赴中国投资的统计，23家台股上市柜建商，钱进中国的累计总投资金额，从2015年第2季最高峰的新台币2百79亿元，至今年第2季为止，该资金规模已降到1百93亿元，3年减码超过3成。

　　虽然对市值规模达人民币4百30兆元（约合新台币1千9百40兆元）的中国房市而言，台湾营建类股投资金额只是九牛一毛，但这群对房地产嗅觉最灵敏的台商，在过去中国多次打房时都吓不跑，为何却在新一波房市调控之际，不约而同纷纷转向回台？

　　人民币贬、贸易战 “不知哪根针会戳破泡沫”

　　赔多赚少是最主要原因。根据各家建商财报揭露的数字，目前23家还有投资中国的上市柜营建股，帐上显示投资亏损的达15家。换句话说，投资中国房市赚钱的比率不到1/3，这其中，以国建赔近20亿元最高，冠德赔近6亿元、昇阳建设也赔近5亿元，列为赔钱大户。

　　”3年前就发现，钱放在中国的效益不好，所以就将钱拿回来投资台湾。”过去3年汇钱回台高达63亿元，也是这波减码投资中国房市最多的建商——远雄建设发言人程泽昕直言。

　　人民币贬值，是多数建商选择此时将钱汇回的另一个原因，住商不动产中国总经理周宇鸣即指出：”建商不希望资产贬值，于是开始挪移资产。”但更深一层看，上市柜建商看坏当地房市前景背后，竟还藏着中美贸易战这个关键的攻防门道。

　　房地产终究只是内需市场，为什么和决战境外的贸易战有所牵连？

　　”中美贸易战美国也打中国股市、汇市和房市，中国股市跌破2千7百点，汇市亦告失守，离岸人民币兑美元即将贬破7元，房市当然也是重点。”西进中国逾15年的台商地产专家、上海卫民不动产策画智库负责人蔡为民分析，美国藉贸易战抑制外销，逼迫中国回归内需，把已经到顶的房市拱到泡沫崩盘，因为只要让中国步上日本经济因房市崩盘的后尘，这一战就提早分出胜负。

　　蔡为民还点出一个重要的转折点，就是2018年7月31日之后新一波谈判破裂。在此之前，中国政府的打房调控政策，官方仍一贯维持”遏止房价过快上涨”用词，一定程度暗示”还准涨，但要有所节制”的政策态度，但是在中美贸易开战之后，官方谈话已经刻意拿掉”过快”，只剩下”遏止房价上涨”，还用了”下决心”的字眼，就是在对外明示：”已经不准继续涨”，这也被认为是中国国家主席习近平，对美国总统川普贸易制裁下的第一道内部备战动员令。

　　”最可怕的是，不知道哪根针会戳破中国房市泡沫。”瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示，回归基本面数据，更可看出中国房市正面临的泡沫化风险有多高。

　　风险1，中国房市总市值规模超过GDP五倍，足够压垮经济。

　　房价到顶！4大城市就抵一个美国

　　虽然中国房市从2009年到2017年，历经4波调控打房，每次房价都是越打越涨，但这回以中国上海市最精华的内环地区为例，8年前房屋平均单价约每坪新台币53万元，到2016年已超过165万元，过去怎么打房也拦不住的爆发力，却在去年已看不到房价再往上冲的力道，厦门等涨过头的2、3线城市房价也开始消风，业者普遍认为：”中国房价已经到顶。”

　　如此高房价水准，造就中国房市总市值从3年前最高估值再大涨约139％，如今达人民币4百30兆元，这是中国一年GDP 5倍大规模，相较全球平均值约2.6倍，已高出近1倍。在中国房产界还有”股市只值不到6个苹果，但房市，北上广深就能抵一个美国”的说法。

　　高房价的风险在于，美国经历2008年次级房贷引爆的金融危机，深知若中国还想继续由政府带头槓桿土地资产，带动房价上涨、变卖土地赚钱还债，就须压注超越过去的更大金流才可能达成目的，但这将使得房市崩盘风险大幅飙升，不仅有系统性的崩盘危机，更将重创中国经济。

　　建商负债！龙头开会主题是”活下去”

　　第2，中国房贷出现”存贷比”逆转，形成欠钱速度比存钱更快的新财政危机。

　　中国自2016年起，长短期负债增加额首度超越存款增加额，负债增加的超车金额高达人民币1兆1千7百亿元，而且这个数字在2017年又放大到逾人民币2兆5千亿元，地方财政也早就陷入”六省一市养活全国”的困境。包含碧桂园、桓大、万科等7家资产合计超过人民币6兆元的超级建商，平均负债率也都超过80％的红色警戒线，近期全都开始降价求售，想尽办法要变现求生。

　　这当中，尤其受到关注的是中国房地产业龙头——万科集团董事长郁亮，今年9月底，他在位于深圳的秋季例行会议上，全场墙上萤幕都用红底白字写着”活下去”标语，传递危机感。

　　这位中国房地产巨人指出，房地产行业的转折点已经到来，让万科”活下去”是最终目标。该公司同时在厦门等城市打出了六折或腰斩的房市破盘价，碧桂园、恒大地产等也都有类似策略。这一个震撼弹也加深了中国房市泡沫破裂的可能性。

　　民众加码！负债比收入高，却持续买房

　　第3，中国民众口袋破洞却还加码买房，将激化房子吃人风潮越演越烈。

　　中国家庭负债有超过一半来自房贷，而且中国的家庭平均负债占可支配收入比率，更已高达122.72％，但中国民众在入不敷出的情况下，却还持续加码买房。

　　陆媒指出，今年前8个月份，中国住宅销售面积突破3亿坪，创下历史同期纪录。但这波建商为去化库存的削价竞争中，房价已开始大幅走跌，将造成中国”房子吃人”的风潮越演越烈，成为系统性崩盘的另一大隐忧。

　　在”终于，房子开始吃人了”文中指出，过去3个月里，中国东南西北各个方向，遍布1线、2线、3线城市，不约而同上演了在售建案瞬间降价3成的戏码，这引爆了原先高价购屋的民众不满，围攻建商售屋处的失控事件频传，显见消费者大量解约退房的风暴正在成形中。

　　展望后市，中国承受贸易战的压力与日俱增，加上短期房市恶化的情况还未止血，确实让经济下行的风险大增。然而，引导中国房地产发展的关键始终在政策面，非经济面的市场变数才是真正关键，尤其中国人危机感越强，对政府的向心力就越强。

　　中国房市会不会被贸易战的战火烧出一个大洞，恐怕没人说得准，不过上市柜建商们走为上策，确已透露资金的避险风向。

商业周刊

2018-10-26