曾经的房地产明星城市杭州的房价房租齐杀跌，意味着什么？（图片来源：Getty Images）

又一家长租公寓运营商“寓见”爆仓。

10月17日，多位寓见房东和租客表示，无法联系到工作人员，并且部分房东被拖欠1个月租金，大量租客面临被房东赶走的窘境。

又一家长租公寓资金链面临断裂。而这，距离8月杭州鼎家爆雷才仅仅只有两个月……金九银十退潮，开发商裁员，中介降薪，楼市迎来租房末路。

鼎家爆雷之后，杭州租赁市场回调。一、二手房价格量价齐跌，传导到了租房市场。

1、杭州房租大回调

9月以来，杭州租房市场遭遇价格和成交量双杀。

根据《钱报杭州房产》报道，静女士在杭州天目山路与古墩路交叉口附近有套两室两厅的房子，正好租约到期。为了省心，她决定不找租客，交给中介公司托管。9月底，静女士跑了好几家中介公司咨询房屋托管，谈收租价格。

一家收房力度很大的中介拒绝了静女士，另一家中介爱上租对于静女士3800元一个月的报价，审批没有通过。

与上半年杭州租房市场相比，简直是冰火两重天。

静女士邻居家的房子上半年托管给中介，最后爱上租以4000元一个月的价格签下3年租金合同，并承诺月租金每年涨3%，还给房子进行简单装修改造。可现在，中介表示，房东普遍愿意降价，月租金平均下调200到300元不等。

杭州房租下滑最明显的是丁桥、三墩、城东新城这三个片区。三墩一带，8月的套均月租金大约在5000元，到9月降到4500元，丁桥也差不多，之前套均月租金大约是4000元，现在回调到3000多元，三个板块月均租金下降500元。

从需求端来看，这几个板块房租回调一是因为城东新城大开发，存量房源没减少，2018年大批新盘交付，其中一部分进入租房市场，供给大增，租金下降。

2017年，因为大规模拆迁，带来了大量过渡租房家庭。租住在城中村的租客，大批量转向正规租赁房。当时三墩、丁桥一带承接了这部分因拆迁出现的客源，租金出现大涨。

2018下半年，杭州租房需求明显减弱。

从供给端来看，2018上半年，杭州形势一片大好，很多房东宁愿房子闲置也不出租。7月之后，行情急转直下，房子越来越难卖，不少房东转售为租。根据当地中介数据，4、5月份杭州市区二手房月成交量达到上万套，最近两个月，萎缩到三四千套。


杭州各区9月份挂牌均价对比（数据来源：克尔瑞）

另外，长租公寓不断提高报价，透支了租金的涨幅。8月有关部门集中约谈长租公寓企业，鼎家高价收房导致资金链断裂。目前杭州当地最大的两家租赁运营商停止了收房。

租金下跌，运营商高价收房，必定收一套亏一套。

2、土地成交创一年新低 溢价率四连跌

根据杭州国土资源局数据，2018年9月土拍继续缩量。主城区断供，全市共出让土地25宗，出让面积39.2万平米，出让金额25.9亿，创下近一年新低。

曾经意气风发的房企，迅速改变拿地策略。

9月杭州成交的25宗地块，18宗为底价成交，剔除2块加油站用地后，平均溢价率为2.44%。根据杭州国土资源局土地挂牌公告显示，预计10月挂牌土地量36.8万平米，供地继续下降。

9月27日，临安成交三宗涉宅地块，全部底价成交。其中高新技术单元两宗商住地块位于青山湖科技城，均由绿地以6540元/平方米的楼面价竞得，也是绿地首进临安。

青山湖科技城在售新房高层均价在15000元/平方米，这两宗地块的保本房价大约13000元/平米。太湖源镇青云村郜村地块，4月24日流拍，在9月27日再次挂牌，最终由临安本土房企荣上抄底拿地。

杭州二手房成交已经十分清淡。杭州住建委数据显示，二手房成交在5月达到高峰，之后持续下跌，9月杭州二手房成交套数2554套，仅高于2018年2月的成交量。

挂牌量也随着市场降温，大幅调低。诸葛找房数据显示，9月份杭州二手房挂牌价为38328元/平米，环比下跌1.2%，9月挂牌量环比下降25%。

3、租金同比连跌六月

在全国范围，上海依旧是租赁用地投放第一城。

2018年第三季度，全国范围内租赁土地仅投放6块，上海占据5块，楼板均价5598元/平米，略高于一、二季度，租赁用地通常是定向供给，且底价成交。上海以37幅地块，200万平米的总建面位列全国第一。


截止2018年9月全国各城市纯租赁用地投放总汇（数据来源：克尔瑞）

但是，根据房协的全国租赁交易价格指数表显示，租金连续六个月同比下跌。克尔瑞的数据显示，三季度以来监测的35个城市中，有23个城市租金数据下跌，济南、长沙、厦门三个城市租赁价格指数跌幅居前。从城市等级来看，一线城市三季度租金整体稳定，平均上涨0.78%，二线城市三季度租金下跌0.06%。

上一次爆雷的鼎家在杭州，这一次的寓见资金链困境，在上海，都是前期租金价格涨幅居前的城市。

租赁企业直接破坏了城市的租赁生态，本来房客明明有低价房源可住，却被租赁企业高价收走，以租金贷的形式返租给客户，优质的租赁企业收不到房源，没有租客，最终提前离场。

资本扎堆进入，劣币驱逐良币，隐性长租公寓地雷在上海、杭州、南京等一二线热门城市越来越多。

最终结果可能是，无人敢租，房租下跌，房价房租双双杀跌，楼市压舱石没了。

长租公寓运营商的资金链和盈利问题，会日趋恶化。

对于小规模的房企，通常选择整租模式，将项目整体对外出租，收取固定租金。这样的优势在于收入稳定、管理简单、额外投入少，房企享受成熟运营商的资产升值红利。

坏处在于，通常整租合同要持续10年以上，项目流动性差，以至于北京万科干脆一次性收取十年房租，被监管部门叫停。

自建立团队的房企，可以利用自身资金和资源优势，切入租赁市场。不仅可以提升项目估值，还可以积累运营经验，为房企多元化布局打基础。相比公寓运营商，房企自建团队周期长，投入大，短期盈利很难，会加剧现金流困难。

于是，有房企选择合资模式，成立专门团队和运营商对接。双方持股，运营商效率比较高，相比自建团队，房企能借助专业运营商进行扩张，通常在一两年后，房企会努力脱离运营商独立运作，优质租赁企业不太愿意接受这种模式。

等大部分住房租赁企业爆仓和淘汰之后，租客们可能就租不到便宜、地理位置又可以接受的住房了。只剩下三条路，一是共有产权房，二是商品房，三是带有国企央企背景的开发商，建造的租赁住房。共同点在于，价格都不低。

业主维权，万科给退款；租客维权，能有这样的待遇么？

作者： 叶檀

2018-10-25