重阳节假期前夕香港本地楼市有两个相当重要但负面的消息，

其一是新一期居屋截止申请，超额60倍是历年之冠。

其二是山顶文辉道地王流标，政府宣布出价竞投的财团出价太低而收回。

两个消息表面上看没有关连，一个涉及超贵重位置地皮，之前估计地价可能高达每呎十万元；另一个是置业阶梯的最下层，只因政府改变政策调低折扣至五成二才出现逼爆的盛况。但只要仔细想想就能明白，两个讯息其实不约而同是加快楼市转淡的趋势，随时令楼价下跌的速度更快，跌幅更大。

居屋踊跃中小型楼宇或爆减价潮

今期居屋申请大幅超额早在预期之内，因为政府既把定价折扣从市价七成调低为52%，等同把居屋包括市区居屋半价出售。以市区楼价为例，中小型单位至少在每呎万五至万八元，七折定价每呎也在一万二千元以上，四百呎单位售价最高要五百万元。即使是绿表户想申请也非常吃力。现在改为五折，原本五百万的单位即时跌至三百多万，负担将会轻得多，不管绿表、白表家庭自然趋之若鹜。

那为何居屋申请踊跃会是利淡讯号呢？因为它意味对中小型楼宇的刚性需求大幅减少，令这些上车盘的楼价面对庞大的下调压力。

要知道申请居屋的家庭收入及资产有严格限制，他们向来是中小型单位特别是新界上车盘的重要买家，过去几年楼价飙升令他们更心急入市以免楼价进一步抛离家庭负担能力。现在政府把居屋来个半价发售，而且表明陆续有来，这些家庭自然不愿再在私人楼宇市场勉强追价争逐上车盘，改为集中在居屋市场碰运气。中小型单位的需求将因此而明显缩减，对楼价肯定形成重大的下调压力，迫使业主降价两、三成以跟居屋竞争。

其实早在上月新一期居屋开始申请时，二手居屋市场、新界中小型楼宇已开始出现减价潮，低价成交一个接一个。到近一个星期新推中小型楼盘更出现多宗挞定个案，反映楼市下调压力之大已令投资者、用家开始却步。

山顶文辉道贵重地皮流标是个更关键的利淡讯号。以位置看，这幅地皮可说是山顶最后一块可供大型发展的豪宅地皮，在香港也再找不到另一块类似的优质地段（明日大屿都会更不会有），即使不能算是无价宝也非常接近有买贵冇买错的境界。

地王流标贸易战打击地产商信心

像这样罕有的地皮发展商理应争崩头进取出价，务求把地皮收入自己的“地产王国”，将来建成一个“天比高”的大楼或万呎地标豪宅。谁知不但四大地产商在入标出价时勒住勒住，另一个由多家发展商合组的财团同样出价保守，完全没有志在必得的气派。

这种极保守的取态只有一个原因，那就是地产发展商对本地楼市、经济前景都不看好又或至少看不通，即使“只此一块”的山顶地王也要左计右计，并压低投标价以免承担过大风险，以防地王变成债务包袱。事实上发展商对本地楼市及经济前景持保守看法非常合理，利率向上已不算是最大冲击，真正的危机在于中美经济战及中国经济走样。

从今年中开始中美贸易战已从虚惊变成现实，并且越演越烈，双方争拗的调子也越来越高，未来一、两年只怕都难以解决。全球经济增长将因此大受打击，当中香港及中国经济受创都将比美国大。

更糟的是，中国经济增长本已在放慢，加上特朗普贸易战的阴干效应，出口及制造业两大火车头将会失速，企业则缺乏资金周转，必须出售资产应急，其中最可能出售的就是获利甚丰的港物业包括豪宅。换言之，本地豪宅单位包括山顶住宅单位未来一年将出现沽售套现潮，楼价下调的压力只怕比中小型住宅更大，劈价劈得更狠。既然有这样的预期，发展商出价自然审慎，随时按原本估价下调三成或更多，政府收回不卖也就不奇怪了。

近一个月本地楼市已然转势，减价一成的成交比比皆是；再加上山顶地王流标，中小型住宅需求下跌，楼市正面对上下交煎的困境，楼价短期内下跌三成绝不为奇。

作者：卢峰 来源：苹果日报

2018-10-22