楼市大变局前夜：大潮即将退去是该注意泳姿了

2018-09-30 2018-09-30 573 0 Comments

楼市凛冬将至（图片来源：Getty Image）

今年8月，武汉、广州、太原、上海、杭州等地，多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。事实上，与2017年全国土地市场的火热相反，2018年1-7月全国流拍土地接近800宗。即使成交的土地项目也多以低溢价率出让的，土地出让成交溢价率创39个月新低，这并不符合出让方——地方政府的预期。面粉比面包贵的时代已经结束，炒房的热潮将退去，大变局之下，我们将何去何从？

一、退潮的棚改政策红利

在这800宗流拍的土地中三四线城市达到了629宗，全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值，一股前所未有的寒意渐渐逼近。

那么，三四线城市土地，为何大量流拍？

这跟棚改货币化安置政策红利接近尾声有关！

众所周知，做地时往往以危房改造的名义进行的，这中间会产生了大量的拆迁户，需要安置他们，以前模式是“拆房还房”。棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，拆迁户可以拿钱去买房。

央行以抵押补充贷款向政策性银行发放贷款，政策性银行再以棚改专项贷款，这就支撑起三四线城市的棚户区改造。而三四线政府获得了贷款资金后，有钱进行货币化安置，拆迁户拿到现金后，就有了入场的资本。这样一来，市场有了新资金，也产生了大量需求，大量的库存房就这样卖出去了。

正是如此，棚改货币化安置让无产业经济支撑的三四线城市的楼市刮到了政策的“春风”，在大拆大建大补贴下，让一直遇冷的楼市瞬间被激活。

正是依靠棚改，大力布局三四线的碧桂园，从排名前十的房企中一跃而上，连续超越万科、恒大，跻身中国房地产一哥。

这样一来，一二线库存去了，三四线的库存也去了。然而，房价却出现呈现全线上涨，居民手中的储蓄被掏空，消费增速也不断走低，高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

从2016年开始到现在的2018年，棚改货币化安置的红利渐渐被吃空。

而造成的后果就是暴力拉升三四线城市的房价，并让一些居民接盘，囤积大量的非刚需的空置房，政府去库存看似成功，实则只不过提升房子的空置率。

更为可怕的，这一轮政策性涨价所带来的居高的生活成本严重压缩居民的幸福感，本来节奏慢、吃喝玩乐、生活惬意的三四线人群从此也背上厚重的房贷。

正是这样显而易见的市场预期，让房地产企业纷纷抽离，再也不愿承担背债拿地的风险。

就像吃到政策红利的碧桂园，现在已成为“泥足巨人”，冒进式的扩张，导致回笼资金出现问题，也只能靠高速运转了，于是今年以来负面消息缠身：一方面是企业自身要裁员瘦身，另一方面业主要求退房。

随着三四线城市土地市场的大面积遇冷，棚改货币化安置这个放水政策退潮已成定局。

二、米荒下的房企过冬策略

放水的刺激性政策慢慢失去了刺激的作用，而目前的房地产市场又呈现另一番景象。

棚改货币化安置的政策红利已经吃尽，是导致目前土地市场遇冷的主要原因。

当然，现在房地产企业手中的“米”——钱——越来越少，房企“闹米荒”主要体现在三方面：

一是土地成本大幅增加。地方政财对土地财政依赖过大，经历了“地王潮”之后，政府出让的心理预期如同打了兴奋剂一般，被无限拔高；在棚改货币化安置方面由于获得棚改专项贷款支持，习惯了大手大脚给补帖。两相综合作用，自然导致起拍楼面价接近周边的房子均价。

二是去杠杆化深入推进。去杠杆不仅仅是购房者层面，也不仅仅购房层面的，主要还是会对房企，防范金融风险。这几年房地产企业激进式拿地，让高负债率的开发商也在不断地调整周转杠杆率，避免高价拿地，避免高负债拿地。说白了，开发商们前期拿地拿得欢，手中已经没拿地的“米”了，就显得有些“巧妇难为无米之饮”了。

三是融资环境继续恶化。现在各个融资平台纷纷爆管，金融风险进一步加大，因此融资环境必然是不断收紧的。在严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道逐步收窄，股权融资冻结、公司债受到严格监管，低成本融资的可能性越来越低。特别是人民币快速贬值，开发商想在海外发债的成本也急速上升，融资难度进一步加大。因此，房地产企业进入了融资寒冬。

以上的情况，导致房地产企业也是捉襟见肘，即使有拿地的雄心，也是心有余而力不足。既然如此的市场预期，如此的融资现实，与其妄动，不如静观。

三、房地产税的靴子落地声

当然，以上还不是土地市场遇冷的深层次原因，深层次原因还是中国楼市已进入大变革的前夜。

房地产税这只靴子落地的速度也在加快。从技术层面而言，不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并这三大技术早已宣告完成。

只剩下了法理层面了，而法理层面所面临的最后壁垒也就是70年产权的问题。

然而，就在8月27日，民法典物权草案对住宅建设用地使用权期届满续期问题，作出了自动续期的原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

也就是说一锤定音了，至此，住宅70年产权自动续期写进了法律，而这自动续期，也就意味着我们常说的70年产权成为了历史，因为为自动续期的话，原则是就不再有期限的限制了。

技术和法理层面的障碍全部清理后，房地产税自然就呼之欲出，将来政府不再靠土地财政了，而靠房产税财政了。

房产税出台针对的是炒房团体，对刚需者影响并不大。炒房的投资客群体，名下有多套房子，而房子越多，交的税越多。而中国楼市的最大特点就是大多数房子恰恰又集中在投资客群体中，而刚需者如果有钱就早买了，没买的一直在观望。

原来囤房空置在那里没事，反正房价是保持着稳涨的大势，现在空置有政策风险了，自然增添了楼市的几成寒意。

正是这样的政策预期，在市场明显冷却的当下，面粉高过面包，出让限制条件又非常多，利润率没有保障，开发商显然不敢赌，也不能赌了。

春江水暖鸭先知。近日来房企出现了“更名热”就是一种表征。就像就像深圳万科房地产产公司，改名成深圳万科发展有限公司了。甚至连一向想做成房企巨无霸的孙宏斌也鲜为一见地提出“买房不如买股票空间大”的话来！