里昂证券认为，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，预计未来一年房价会出现15%的回调。

　　作为全球房价最贵的城市之一，香港楼市与香港股市一样，被视为反映本地整体经济健康状况的重要指标。然而随着楼市基本面的改变，市场愈加认为香港房价或将出现大跌。

　　投资银行里昂证券(CLSA)就在最新的研报中表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。该行分析师Nicole Wong在一份报告中表示，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

　　据反映香港房价的中原城市指数（CCI），今年以来香港房价已经上涨了14%。但房价最高的香港岛，房价已出现2.07%的环比降幅。香港岛多处单位，如太古城、会展中心会景阁、蓝湾半岛和嘉亨湾环比房价分别大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。

　　图片另一方面，香港财政司司长陈茂波近日称，预期下半年香港银行最优惠利率有很大机会上调，过去一段时间的超低息环境可能快要结束。这可能进一步推升购房者的还贷压力，也将让新买家望而却步。

　　此外，今年以来人民币汇率下跌9%，使得香港楼市对内地投资者的吸引力降低，内地流入香港地产市场的资金大幅下降。据房产咨询公司高力国际统计，2018年上半年，内地对香港住宅用地的投资金额累计仅为8.35亿美元，而去年全年的数字高达70亿美元。

　　近日，香港政府为了阻止房价上涨，于6月底宣布将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”（空置税），大约相等于楼价的5%。此举正等待立法会批准，但其对市场产生的心理影响似乎正在发酵。

　　Nicole Wong进一步表示，随着居民对房价的负担能力日益下降，以及随时可能恶化的市场情绪，预计未来12个月内房价会出现15%的回调。

　　里昂证券不是唯一一家预测香港房价将下跌的投行。

　　野村证券在本月早些时候也表示，银行已开始提高抵押贷款利率，并指出自2008年以来，过去两轮类似的楼价上涨后，房产价格分别出现了5％和13％的下跌。

　　瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。

　　房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在其月度报告中表示，预计今年剩余时间香港房价将继续上涨，但涨幅将放缓；该机构预计2018年全年住宅价格涨幅将收窄至10-13％。

　　不过，香港住宅土地供应一直面临短缺的问题，这也成为一些人长期看好住宅地产的原因。

　　高力国际（Colliers International）在本月一份报告中称，稳定的经济基本面和到2026年的108公顷的土地短缺，将支持未来五年每年5-10％的价格增长。

华尔街见闻

2018-08-24