东京(图片来源:Max Pixel)

日本房地产近年来遭到华人大肆收购，有位华人打入日本房地产中介圈，想摸清楚到底本国人买房的秘密到底是啥？我们快来看看最近作者“看客”在中文媒体上发表的一篇热文：

买房是疗愈中年危机的最好办法。然而，眼下的房格尔系数还在一路飙升，一线城市房子又是无限期限购，一时间，兜里的游资陷入无处安放的境地。与此同时，隔壁日本的不动产市场却频频伸出友谊的手：永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人无政策限制……

各种比较优势，在中国人民的语境解读中足以催生新选择——

“东京一百套房子里，有五、六套都被中国人加入了购物车。”

“据说新宿塔（指新宿的超豪华公寓楼）一半都被中国人买走了。”

坊间传闻“卖掉北京一个家，可以在东京买一栋大楼”、房产广告“70万安家东京”，无一不挑逗着瓜民的神经。为了一探究竟，我装扮成看房客，潜入了日本房地产中介圈，并跟几位在日本买了房的“经验人士”聊聊。

一、被炒热了的东京，我来了

手握霓虹国的机票，就如同握着一张线索紊乱的藏宝图——从福冈40万人民币的小型中古房，到东京六本木人民币5,000万的高级豪华公寓，日本就是巨型房地产市场，总有一款能满足您。

2018上半年，东京新筑住宅的均价已达到5.2万人民币/㎡，跟2017年北京新建住宅的成交均价基本持平。但这并未浇灭中国人前往近邻开发土地的热情，其中必定隐藏着某种奥义。

我仗着因公看房的壕气，决定先去东京房价排行第4的富人聚集处港区一下。港区之于东京，犹如国贸、建国门之于北京。在《东京女子图鉴》里，就有着“港区人不会和外区出身的人结婚”的论调。

提前一天预约了看房，接待我的是小周。他所在的不动产公司号称“东京最大的华人中介”，但据说人还是不够——“不知为什么，五月里莫名其妙来了一大堆买房的中国人。”

这套公寓位于山手线田町站附近，步行约5分钟可到达。两室一厅，55平米，精装，价格6,980万日元(约合人民币428万)。由于在日本买房不用承担公摊面积，还送阳台10平米。所以，按中国建筑面积算的话，大概是拿下80㎡的公寓。

而真正让人产生冲动的，是这里的看房体验。看惯毛坯房、简装的人受到了视觉冲击。餐具、地毯、洗碗机，就连水生绿萝，也都配置齐全——虽然只是用于展示，但不得不说，如同遁入一个没有中国大妈滋扰的宜家展厅。

在“房屋重要事项说明书”上写明是否可以养宠物、是否有附带多功能厨房、刷碗机、干燥机等。另外，若有过白蚁、三道转手内有人不幸那个了，说明书里也会如实列举，甚至还会告诉你漏水谁来担责。而且，中介公司对客人的“挣钱买房，躺着收租”痛点把握得十分精准，基本上售后服务也是海底捞级的。

小周称：“很多人会想，我人在国内，这个房子在日本，我看不到摸不着，会很没掌握感。”所以，在客户一掷千金后，房地产机构会提供从找租客、管理房屋，到房租汇款“一条龙”的远程服务。当然，羊毛不会出在猪身上，要付他们一定的手续费（大概是房租的3%-5%，因公司而异）。

小周称，也有客人不来日本，是直接委托中介购房并出租。只不过，隐形贫穷人口的买房之路注定是不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量周围的一切，然后以“不合眼缘”为理由，离开了公寓。

在提出“预算控制在200万人民币以内”要求后，我很快就被残酷东京驱逐出六本木，也无缘新宿、银座这些向来受中国人青睐的地段，只好瞄准了地价排名相对后面的板桥区。我把疑心抛给小周：“板桥会不会离都心三区太远？”小周语重心长地告诫我：“在日本投资房产，跟着车站走比什么都重要。”

第二套公寓毗邻板桥站，那是个通勤到池袋只需3分钟、到新宿9分钟的大站。公寓总价为3,200万日元，自带租约，且月租金是13万日元。在此之前，把首付款存进余额宝是我懂得的唯一理财方式。而当下，我不得不动用有限的数学掐指一算：

用折合197万人民币来买下这套40㎡的公寓，我每月能收到8,190元人民币的房租，即年化回报率是5%。再扣除每年的房屋修缮费、固定资产税、中介管理费和租金收入的个人所得税后（可以年租金×20%粗略推算），账面回报率大概是4%，约24年能回本。

相形之下，中国一线城市的年化收益率大概2%。同样的房子需要50年才能回本，比较优势呼之欲出。再加上小周说“2020东京奥运行情”，一切似乎充满想象空间。只是，临门一脚，我遇到真正的阿喀琉斯之踵。

是的，日本购房贷款的利率很低（工薪族在0.75%左右），可是没有工作签证或者永住权的外国人如我，贷款并不容易。作为一个理智的投资客，当然也不可能向利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性支付全款，是大多数海外投资者的选择。很遗憾，我的卧底买房之路，到此要告一段落。

二、用蜗居北京的首付在日本买了一栋楼

和囊中羞涩的我不同，我的那些个“日语水平有限，银行账户无限”的同胞们有魄力得多。在席卷了悉尼、温哥华和洛杉矶之后，2015年，中国购房团开始大规模进军日本。根据统计，这一年中国人在日本置产16亿美元，比2014年上升了167%。

同时，因应华人的房地产公司亦闻风而起，而石总便是其中之一。如今，他在新宿的不动产公司，规模已达到100多人，其中30%都在做中国业务。他在2006年便开始试水日本房地产行业，他说：“刚开始的时候没赚过中国人的钱，还搭了几千万。那时中国人还没有钱，租房都不租好的，更别提买房了。”

士别三日，截至今年7月，该公司的中国业务成交量比去年增长了30%。石总凭着混迹商海多年的经验，大致总结出三类中国投资客：

一是北上广公司的高管。“他们属于保守派。在国内已经有三、四套物业，想要分散资产，就再买一套日本的房子收租。”

二是“像冯小刚这种层次的人”。他们在日本买房纯粹为了度假。像三个多月前，石总就成交了一单。“八个多亿，相当于人民币六七千万。这种人在全中国可能只有1,000个。”

此外，还有一支队伍正在徐徐崛起，他们就是当下面临“投资荒”的中产大军。“平均年薪大约30、40万，他们最大的压力，就是买房。”一般来说，此类客户的预算大概是一两百万，目标主要锁定在易出租、年回报率5%-6%之间的小型公寓上。

另一位房地产老板牛总观察到，2012-2015年间买房的那批中国人，很多是喜欢日本的文化和生活，或跟日本有过渊源。2015年后，理性因素占上风。“现在买投资房的占80%，来了就看回报率、地段，精得很。”

从这个意义上来看，范姐可谓是“理智跟情感”的结合。她在日本生活了15、6年了。她在2014年花76.5万人民币，在东京丰岛区买一套小型公寓用于出租。

当时，日本的房价和日元汇率均处于近20年的低谷；且受2011年“3・11”大地震的影响，日本房市又遭受重创；再加上彼时中国外汇管制相对宽松，正是投资的黄金时期。

“在买这套公寓的时候，我甚至一眼都没看过房子，当时里面还住着租客。”说起日中房地产中介的区别，她只回四个字：天地之差。日本不只房产信息和中介收费透明，而且在签订委托协议后，不管中介公司能出租到多少，都会按照协商好的价格支付给房东。

无论是成熟规范的中介体系，还是相对理性的房产市场，都让范姐觉得“稳”。最近，她打算再入手一套房，同样考虑公寓。不过有人则为将来定居日本未雨绸缪，在IT企业工作一年多的SH说：“在日本租房，每个月也要好几千，不如买房来得划算。”

眼下已是奥运行情末期，日本的房价水涨船高是不争的事实。另一方面，短缺建筑工人，且东京都内有投资价值的房源也开始紧俏。根据日本国土交通省新发布的《不动产市场动向》调查，今年东京的房地产均价为86.8万日元(约人民币5.33万)/平方米，且中国资本在海外资金中的占比16.2%。

通过计算，石总得出了结论，“就是中国人硬生生把东京炒起来的。通货率才1%，但房价却涨了10%。”即便如此，中国国内“一买一卖来钱快”那一套在这里不适用——日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售者，需缴纳房产升值金额的40%，而超过5年则是20%，所以倒卖的操作空间很小。

一家不动产开发商的社长小林一郎认为：“对于中国投资者而言，在日本购买房产最大的魅力就是资产保全。”石总也表示英雄所见略同：“在日本投资别炒短线。建议铇除奥运行情，抱着‘就算房价要掉，我们也可以成交’的心态。”

“现在东京都内的好房子基本都饱和了。新的是千叶和埼玉这种紧邻首都圈的地段，抢手又好推。”自称是“靠脸吃饭（但即将饿死）”的房屋中介七七对此深有体会。

三、“为什么中国人宁愿贷款也要买房子？”

七七觉得“东京跟北京，其实没有太大差别。”在小周看来，中国和日本又是如此不同。中国的房价收入比就像中国A股的市盈率一样失灵，年轻人要靠自己的付出，是很难支撑起高额房价，最终只能向父母求助。

“上次给客人介绍了一个3,000多万的房子，其实自己也很心动，只是现在条件还不到位。”按小周的计划，再过三五年，自己或许就可以贷款买一套四五千万日元的一户建，但“首付还是想自己挣，不想靠家里”。对七七而言，“现在就挺想买房的，我的梦想是35岁退休，在海边有一套自己的房子。”

跟大部分“人生因房而异”的中国年轻人不同，很多日本准买房户成了坚定的持币观望者。留学生小E曾经和日本同学聊起过买房子的事，“他们特别不理解，为什么中国人宁愿贷款也要买房子。”同样不理解的事情还有“中国人为什么没有房子就不能结婚”。

事实上，日本一个工薪族大约工作6到10年就能支付一套房子。东京首都圈的白领们购买第一套房子的平均年龄在35岁，在中国是27岁；另外有85%的东京人是租房结的婚。

根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，年龄层30~40岁持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%下跌至2016年的39%，即“租房主义者”越来越多。如果说，中国人是寻求“安全感”，那么日本人经历了“失落的20年”，追求的就是居住环境的“绝对合理性”。

如今四五十岁的日本中坚，更是不时想起90年代房地产泡沫的恐惧——六七百万的房子如今市值缩了70%；那时抄在了山顶上的人，有些至今还在还贷。

且日本大企业的普遍做法是三年一换岗，如果买房，遇到调动工作就很麻烦；空房也持续增加，10年后不动产的价格难免会掉，不过租房的话就没有这方面的风险；有很多家庭选择将钱花在教育、旅行而非买房上。

“因为别人都买了，所以自己也要买这种想法是很危险的，一直租房并不羞耻。”在日本买房还需要考虑各种情况，例如后代继承时要承担“遗产继承税”等；即使空置，仍要缴交各种税费，一旦无法租出，原本盈利用的房子就成了无底洞。

此外，人口减少更是一把悬在日本房价头上的达摩克利斯之剑。依经济评论家上念司预言，2040年左右，日本的空房率将达到40%，那时房子白送都没人要。

七七认为：“中国人的理想是，买房、收租、享受生活。但日本人会觉得，你不工作就废了，因为他们特别害怕孤独，只想有人能和他们说说话。”

我的日本买房之旅大概也如此，我想大概就如石总所言：“中国房地产说破裂说了十多年，但照样有人不停买。泡沫一天没破，你没买就是傻逼；等泡沫破了，买了就是傻逼。”

投资日本不动产也是同理，以20年还是5年为时间跨度，结果都不一样。确凿无疑的是，房子的属性早已超过“栖身之所”，它更像一个因“不安”而存在的生意。

2018-08-16