最近，以房养老的事，再次被提出来，说已经结束了试点工作，开始要向全国推广，这事其实一点都不新鲜，2013年我们就提出来过，鼓励老年人住房反向抵押，养老保险试点，2014年提出来在北京，上海，广州，武汉试点，2016年6月份，原来的保监会下发通知，说以房养老试点不成功，所以试点工作延长到2018年6月底，那么掐指一算，现在就是结束试点，全国推广的时间。

银保监会表示，以房养老“有助于进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,对传统养老方式形成有益补充,满足老年人差异化、多样化养老保障需求”。

也有专家学者，房地产大亨替以房养老站台，把房子倒按揭给养老机构，然后你就每月吃喝不愁，不但房子你还能继续居住，而且每月还能从保险公司领取一大笔保险金，但是如果您岁数不大，比如刚退休那种，每年还得缴纳一个延期年金。

保险公司给我们算好了一笔账，如果你的房产评估100万，而您今年60岁，那么需要缴纳延期年金至86周岁，年缴保费2544元，但每月到手的基本养老保险金额为2514元。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。那我们算一笔账，每年你能够领取的是2514元×12个月，大概是3万元，但还要交一个2500，再去掉一些乱七八糟的费用，其实你也就每年获得25000元，即便你活到86岁，你也就从保险公司拿回来65万元，如果要拿回跟你房子等值的100万，需要你活到98岁，这个难度还是相当大的。

那么我们再算一笔账，你把房子卖出去，然后拿着100万，去买货币基金和国债产品，要不做长期定期储蓄，应该拿到3-4%的收益是很安全的，而这个房子的租金是多少呢，按照全国上下不到2%的租金回报率，一年租金应该不到2万，一个月也就1600元，换句话说，你大概只拿出一半的利息，就能把类似的房子租回来。所以跟以房养老相比，你自己卖房理财，租房，你每月也能领取超过2500块钱，还不用每年交给他什么延期年金，也没有乱七八糟的费用，最重要的是这100万在你自己手里攥着。

小学生的计算题，相信大家都会，这么不划算的事，也难怪推广不开，2015年到现在3年时间，某保险公司连100单都没卖出去。所以根本就不是什么老百姓观念的问题，根本就是产品设计的太坑人。即使无子女无继承的老人，都不会感兴趣，更别提那些希望把房子留给晚辈的老人了，根本就不会考虑什么以房养老。

其实，我们从另一个角度来看，看看未来，未来会接受以房养老吗？因为现在80-90后的房子都是高价买来的，跟现在的老人们低成本房子不同，很多年轻人都按揭了30年去买房，真得按揭到60岁退休。那么就变成了，前30年省吃俭用供养房子，后30年房子养你，但是按揭给你的钱，远比你按揭给房子的钱少得多得多，最后这一辈子你除了省吃俭用，钱也没剩下，房子也没落着，这一辈子不知道在忙活什么？

特别是现在房子算资产，等房产税一出台，如果多套房持有者，很可能会发生税收比租金还多的情况，你想涨租金转嫁，人家别的房东没那么多套房，也不用交那么多税，所以人家不涨租，那么你想想你的房子还能租的出去吗？到时候房子将变成负债，他不但不会给你养老，反而你还得继续养他。日本就有很多老年人退休了还得继续工作，就为了养自己的房子。而很多子女也不愿意继承老人留下的房子，所以当老人过世后，房子就干脆空在那没人要了。

综合来看，以房养老看起来很美好，实则就根本就不划算，你做了反向抵押后，房价涨了，你就更难受了，因为只要抵押后，他给你的钱就是恒定的，除非你高价赎回，然后再次抵押，但老年人一旦抵押恐怕就没这个赎回的能力了，而如果房价跌了，他会要求你补充抵押物，老年人也没有补充抵押物的能力，那么就会被降低倒按揭的保险金，也就是说如果房子跌了，你领到的钱就会越来越少。甚至等到明显下跌时候，保险公司就不再收房，也不再发放以房养老的产品，所以想在房价下跌中，做倒按揭获利，也根本不可能。

所以这个事很清晰了，无论未来房价涨，还是跌，以房养老都是个骗局，不如你把房子卖了，做点稳健的理财，给自己创造一笔永续的收入来的划算。也别听开发商忽悠，好像多买房以后就养老不愁了，但其实这都是他们的策略，目的就是让你多买房，少卖房，而政策上之所以鼓励以房养老，其实也是在给养老金不够的问题而甩锅，你的晚年幸福。就掌握在你自己的手里，千万不要被别人忽悠了。

作者：齐俊杰　来源：齐俊杰看财经

2018-08-10